Wie heeft ervaring met het opstellen van een 30-jarig leasecontract?

Beste Martin, je hebt het over: “mijn partner”. Ik ga er dan maar gemakshalve vanuit dat jullie ongehuwd samenwonen. In Thailand zijn wettelijke bepalingen/is het Thai Burgerlijk Wetboek geënt op verhoudingen tussen personen die juridisch met elkaar van doen hebben. Een huwelijk is zo’n dergelijke juridische verhouding. Ongehuwd samenwonen is dat niet. Bij een huwelijk is “usufruct” voldoende als antwoord op jouw vraag. Bij ongehuwd samenwonen heb je dientengevolge extra bescherming nodig.

Je hebt het over: “mijn huis”. Dat is niet correct. Al heb je het huis geheel of gedeeltelijk betaald, het is in juridische zin enkel en alleen eigendom van jouw Thaise partner. Het is zijn/haar huis. Om wettelijke bepalingen goed te begrijpen is het van belang de begrippen juist te hanteren. De context is dus dat jouw Thaise partner, zijnde niet met jou gehuwd, als eigenaar van het pand/huis jou toestaat in dat huis met hem/haar samen te wonen. Thai Burgerlijk en Commercieel Wetboek, artikel 1402 e.v. ‘Habitation’. Er mag geen sprake zijn van huurbetalingen. Zie verder.

Om in het huis te kunnen blijven wonen in geval van eerder overlijden van de ongehuwde partner, is het inderdaad een idee om een leasecontract af te sluiten. Dat kun je zelf doen. Op diverse websites van Thai advocatenkantoren zijn tegen vergoeding formulieren te downloaden. Daarnaast kan een dergelijk kantoor jou bijstaan, uiteraard tegen betaling. Maar je kunt natuurlijk ook gewoonweg een advocatenkantoor binnenlopen. De lease moet minimaal 3 jaar duren om te worden geregistreerd als juridisch juist. Dit gebeurt op de Land Office van jullie lokale amphur. Maximaal duurt een lease 30 jaar. Pas vanaf het 28ste jaar mag van verlenging sprake zijn. Verder moet er sprake zijn van huurpenningen conform de waarde van het perceel en huis. Zie Thai BCW artikel 537 e.v. Bij de lease hoort ‘usufruct’/vruchtgebruik. Zonder ‘usufruct” heb je enkel gehuurd, maar niet het gebruik. Thai BCW artikel 1417 e.v. Usufruct wordt met de Lease tezamen bij de Land Office met naam en toenaam geregistreerd en naam en toenaam worden achter op de chanote genoteerd.

In Thai wetgeving is een leasecontract slechts een contract aangaande huur/vergoeding van eigendom, in dit geval van land en huis. Vandaar dat lease als huurcontract voorkomt in het Thai BCW onder hoofdstuk ‘Huur van Eigendom’ van ‘Boek lll- Speciale Contracten’. Lease van grond komt dus niet voor als bepaling in wetgeving aangaande eigendom en/of bezit van grond. Lease geeft dus geen recht op bezit van grond. Lease geeft contractueel enkel recht op huur van land en huis, en usufruct geeft dan recht op gebruik.
Zou je nog willen bouwen, dan moet je het Recht van Opstal in het contract toevoegen. Thai BCW artikel 1410 e.v.

Dit alles gezegd hebbende, jouw laatste vraag: “Is de lease op erfgenamen overdraagbaar”? Het antwoord is: neen, tenzij…! Lease is een contract tussen verhuurder en huurder. Overlijdt de huurder, eindigt het contract, dus de lease. Thai BCW artikel 541. (Terzijde: overlijdt de verhuurder, blijft het recht van huur bestaan. De nieuwe eigenaar wordt verhuurder en is verplicht de lease uit te dienen.) Echter, als in het leasecontract tussen verhuurder en huurder een clausule is opgenomen dat een met naam en toenaam genoemde familielid van de huurder de lease mag overnemen, dan is overdracht van de lease mogelijk, maar slechts tot het einde van de duur van 30 jaar. De aangewezen erfgenaam mag de lease verder uitdienen. Maar zou de verhuurder eerder zijn komen te overlijden, dan zijn diens erfgenamen daartoe weer niet verplicht.

Kortom: lease en usufruct geven jou wettelijk bescherming om na een onverhoopt eerder overlijden van jouw partner te kunnen blijven wonen. Lease en usufruct worden geregistreerd bij de Land Office van de plaatselijke amphur. Recht van Opstal geeft de mogelijkheid van verdere bebouwing. In het contract moet sprake zijn van een marktconforme huurprijs. Jouw partner dient de huurpenningen als inkomen aan de Thai fiscus op te geven. Overdracht aan een aangewezen familielid is mogelijk als die met naam en toenaam in de lease is vermeld. De periode van overdracht is voor de rest van de duur van de lease, die wettelijk maximaal 30 jaar duurt.

Nou, ‘t is weer een heel verhaal geworden, maar doe er jouw voordeel mee. Succes!

Ik heb het twee maal gedaan.
De procedure is niet zo moeilijk.
Je gaat naar het landoffice met je Thaise partner.
Je brengt mee het Chanot of eigendoms akte van het perceel waar het om gaat.
Voor jou je paspoort met uiteraard reden en stempel geldige verblijfs vergunning bv op Retirement of marriage.
Je verblijf adres, heb je een geelhuisboek deze meebrengen heb je dit niet, ga naar de lokale Immigratie om je vaste adres in Thailand te registreren.
Je partner moet haar Thaise ID kaart meebrengen als ook het blauwe home book, waar zij of jullie beiden verblijven.
Ben je gehuwd breng ook de huwelijksakte Korror mee naar het land office.
Je zult kopieën moeten maken, maar zij vertellen wel welke en hoeveel.
Op de achterkant van het Chanot na goedkeuring komt jou naam te staan en de 30 jaar lease.
Vervolgens moet je uiteraard nog leges betalen aan het landoffice.
Waarna je na een paar dagen of weken, hangt af hoe druk ze het hebben het gewijzigde Chanot kan ophalen.
Toen ik enkele jaren later voor een tweede grondstuk weer ging.
Gebeurde het volgende tijdens de aanvraag van de lease kreeg ik plotseling een handphone in mijn handen gedrukt.
Dit van een medewerkster van het landoffice die achter in stilletjes zat mee te luisteren.
Een man sprak met zeurderige stem Hello i am Lawyer in Chiangmai you looking for lease.
Waarbij de ambtenaar die met ons bezig was schuddend met zijn hoofd zij NO.
Mee eters noem ik ze.
Succes.

Janneman.