Vruchtgebruik huis: Kan je in het huis blijven wonen als je Thaise partner overlijdt?
15 augustus 2018
Beste lezers,
Een vriend van mij heeft vruchtgebruik van het huis. Stel nu zijn vrouw komt te overlijden. Dan erven de kinderen dat. Kan hij, de farang dan in het huis blijven wonen. Stel het vruchtgebruik geregeld in de chanook. Of kunnen de kinderen hem eruit zetten?
Is het contract van vruchtgebruik, een contract met haar. Of met het huis. Indien met haar, dan moet er een testament worden opgemaakt.
Groet,
Monte
Over deze blogger
Lees hier de laatste artikelen
Lezersinzending17 december 2024Te koop van een lezer: twee unieke percelen bouwgrond (Don Sae-Phimai-)
Golf17 december 2024Golfclub fitting (lezersinzending)
Visumvraag17 december 2024Thailand Visa vraag Nr 225/24: TM86 formulier bij omzetten van Tourist naar Non-immigrant O- Visumvraag17 december 2024Thailand Visa vraag Nr 224/24: Kan ik meerdere malen per jaar naar Thailand op Visa exemption?
Ik heb een levenslang gebruiksrecht van het stukje grond waarop mijn huis staat – Mijn leven lang.
Als dat door het landoffice op het chanote is gezet kan niemand aan het huis of het land komen.
De erfgenamen zouden het land kunnen verkopen, maar dat verandert niets aan uw recht om daar te blijven wonen.
Dan heeft de nieuwe eigenaar gewoon een stuk grond, waarmee hij niets kan doen.
Het lijkt me wel van belang om uit te zoeken, of dat vruchtgebruik specifiek over het huis, of over de grond gaat.
Als het vruchtgebruik over de grond gaat is er geen probleem.
Als het alleen over het gebruik van de woning gaat, weet ik niet zeker hoe de situatie ligt.
Woning en grond horen meestal wel bij elkaar.
Maar als het alleen over de woning gaat, zou ik me voor kunnen stellen dat de erfgenamen de rest van de grond buiten het huis kunnen gebruiken en eventueel op het chanote afsplitsen van de grond waar de woning op staat.
Een stuk grond dus in twee stukken splitsen ieder met een eigen chanote.
Daarna zou dan 1 van die stukken grond kunnen worden verkocht aan derden, die daarop dan eventueel een huis zouden kunnen bouwen.
Mogelijk zouden ze ook huur voor de grond kunnen vragen waarop het huis staat.
Maar dat weet ik niet zeker.
Zelf ook levenslang vruchtgebruik.
Wat dat grond splitsen betreft gewoon goed registreren dat het vruchtgebruik geldt voor woning en grond. Valt er verder niets te splitsen zonder toestemming van de vruchtgebruiker want deze zal bij splitsing van grond een gedeelte van zijn recht opgeven.en akkoord moet tekenen op het Land Office. Nou waarom zou je tenzij je het ermee eens bent bijvoorbeeld bij een groot stuk grond welke je wel gedeeltelijk wilt afstaan.
Heb een vriendin die zakelijk thuis is in onroerend goed. Zij kwam met een voorbeeld dat een huis en/of grond welke een chanoot als eigendomstitel hebben door de eigenaar een aantekening op de chanoot kan laten maken dat de erfgenamen het niet mogen verkopen. Blijft dan voor de erfgenamen alleen het gebruikersrecht en eigendomsrecht over met de verkoopbeperking. Het is dan ook niet mogenlijk dit te belenen of te verpanden, ideaal bij spilzieke of goklustige erfgenamen. Of als extra zekerheid dat de vruchtgebruiker met een vreemde eigenaar te maken krijgt. Lijkt dan ook op de Nor Sor 3, welke alleen aan familie is te overerven.
Het is ongebruikelijk, maar huis en grond hoeven niet bij elkaar te horen.
Het is ook mogelijk, dat meerdere huizen op een gemeenschappelijk stuk grond staan.
De situatie hoeft dus niet zo heel simpel te zijn.
Als je dan vruchtgebruik van alleen het huis hebt, (indien dat mogelijk is) hoeft dat niet te betekenen, dat je iets over de grond te zeggen hebt.
In het ergste geval moet je dan nog huur voor de grond betalen ook.
Ik neem echter aan, dat in dit geval huis en grond bij elkaar zullen horen.
Mijn vrouw is eigenaar van een stuk grond met een huis erop in Thailand. Ik heb de aankoop in economische realiteit betaald. Bankdocumenten kunnen dat staven. De verkoop kon enkel doorgaan indien ik heb bij de eigendomsoverdracht op de land office een document ondertekende waarin ik verklaar geen satang betaald heb voor de aankoop. De juridische realiteit staat hiermee haaks op de economische TIT
Mijn vrouw heeft één zoon in Thailand. Bij afwezigheid van testament haar enige erfgenaam.
Niettegenstaande mijn vrouw steevast gelooft en belooft dat ik als langstlevende partner vruchtgebruik zal krijgen op de gezinswoning in Thailand heb haar toch kunnen overhalen enkele “regelingen” te treffen voor het geval zij eerst zou komen te overlijden. Ook iets wat ze overigens gelooft en belooft niet te zullen doen. Hetgeen mij bijzonder gelukkig maakt, maar niet geheel gerust stelt.
Mijn vrouw heeft (op mijn verzoek) een levenslang usufruct op mijn naam op de gezinswoning (siet tie kep kin – recht op vruchtgebruik ) laten schrijven op de achterkant van de eigendomstitel (chanoot). Dit gebeurde in de landoffice (krontiedin).
De juridische gevolgen daarvan zijn ver strekkend, niet enkel voor mij, maar ook voor mijn Thaise stiefzoon. Zo kan hij juridisch gezien pas gebruik maken van de grond en het huis na schrapping van de usufruct op de chanoot. Om dat te doen moet hij op de landoffice een gelegaliseerde vertaling van mijn overlijdensattest kunnen voorleggen. Hetzelfde geldt voor mijn Thaise vrouw indien ik eerst stervende zou zijn.
Als ik langer leef dan mij vrouw en in Europa zou komen te overlijden dan is het alles behalve een evidentie dat mijn Thaise stiefzoon aan een overlijdensattest komt. Het document laten legaliseren bij het Belgische Ministerie van Buitenlandse zaken, het laat stempelen op de Thaise ambassade in Brussel en achter een gelegaliseerde vertaling gaan bij MFA in Bangkok om het vervolgens op de landoffice aan te bieden zie ik de jongen niet doen. Hij spreekt enkel Thais en zijn leef- en denkwereld gaat nauwelijks verder dan de Thaise dorpsgemeenschap waarin hij geboren is. Daarom heb ik in België (een jong) iemand verzocht in voorkomend geval hierbij ondersteuning te geven aan mijn Thaise stiefzoon.
We hebben aanvullend een “onderhandse overeenkomst” opgesteld in het Engels en het Thais, waarin alle ondertekenaars verklaren dat ik levenslang het gebruiksrecht op de grond en het huis heb. Deze overeenkomst werd ondertekend door mijn Thaise vrouw, mezelf, haar enige zoon en diens echtgenote. Kwestie dat niemand van ondertekenaars ooit kan beweren geen weet gehad te hebben van mijn levenslang vruchtgebruik op vrucht en woonst. Meer zelfs de toekomstige naakte eigenaar en diens wettelijke echtgenote verklaren zich in de onderhandse overeenkomst akkoord, hetgeen achteraf betwisten voor hen bijzonder lastig maakt.
Overigens heb ik, net als mijn Thaise vrouw, een uitstekende verstandhouding met de Thaise (stief)zoon en diens vrouw. Maar wat is kan altijd veranderen, vandaar … beter de put gedempt voor het kalf verdronken is.
Een usufruct (recht op vruchtgebruik – al dan niet levenslang – op de gezinswoning) (siet tie kep kin) laten schrijven op de achterkant van de eigendomstitel (chanoot) is vanuit juridisch oogpunt een passende (beschermings)maatregel voor de langstlevende buitenlandse huwelijkspartner in Thailand. In sociologische realiteit kan een ongeduldig hebberige naakte eigenaar uiteraard altijd nog geweldig lastig doen. Daar staat tegenover dat een “wijze” farrang ervoor zorgt dat zijn aanwezigheid in Thailand breed gedragen wordt in de familie van zijn Thaise vrouw. Dat zorgt ervoor dat de naakte eigenaar zich veel minder, of helemaal niet, hebberig kan opstellen, zonder de toorn van de familie over zich af te roepen 🙂
prima info. Ik heb min of meer hetzelfde op het huis in Uttaradit en in Petchabun. In Petchabun is cq word het land 8000m2 wel gedeeld met oudste zwager op het moment van overlijden van mijn vrouw. Ik denk dan dat ik op dat moment met hem een deal maak. En alles ga inruilen voor een van zijn appartementen in Bangkok area. (Is al over gesproken en hij vond het geen gek idee).
Heb dan een condo in Jomtien en 1 in bkk. Scheelt me veel reistijd.
Hangt ook van mijn mobiliteit af op dat moment.
Het scheelt dat ik alleen maar met 2 zwagers te maken hebben die het te druk hebben met hun bedrijf. Wij zorgen voor schoonmoeders zo goed als het gaat.
Mark, als de grond aangekocht geweest is tijdens jullie huwelijk, zelfs al heb je een heleboel paperassen getekend, en als er geen huwelijkscontract gemaakt is, ben je automatisch mede-eigenaar en zelfs erfgenaam daar ook in Thailand het begrip “gemeenschap van goederen ” van toepassing is. De enige regel die toegepast MOET worden is dat je de grond moet verkopen binnen de 120 dagen na het overlijden van je vrouw. Hierdoor krijg je automatisch 50% van de verkoopprijs en als wettige erfgenaam nog eens een deel van haar deel zelfs als ze een zoon heeft.
Tja,
Ik ben het met Jan eens, bij overlijden van de “Thaise” echtgenoot, MOET binnen 120 dagen de grond verkocht worden aan een Thaise ingezetene.
@Jan : Op de landoffice wordt je de facto gedwongen een document te tekenen waarmee je afstand doet van aanspraak op de grond, zo niet geen vastgoedaankoop voor de Thaise dame gehuwd met een niet Thai national. De gangbare erfrechtelijke spelregels worden daarmee als het ware omzeild. Lastig, maar ook wel begrijpelijk. Het zal velen verbazen maar er zijn ook Thaise ambtenaren die deontologish correct de wet dienen 🙂 De Thaise (grond)wet zegt duidelijk dat enkel Thai-nationals grond in eigendom kunnen bezitten. Er zijn diverse alternatieven denkbaar, meestal zakelijke rechten en geen eigendomrechten. Usufruct is er één van.
Ik krijg uit dit stuk de indruk dat er geen advocaat (lawyer) geraadpleegd is, alleen een land office.
De lawyer behandelt erfrechtzaken en nalatenschappen.
Hoe dit juridisch geregelt is weet ik niet, daar geeft een ander wel advies in. Maar als je geen goede band hebt met de familie is het een klein kunstje om je het leven zo zuur te maken dat je snel weg wilt uit deze woning. Dus veel regelen ivm vruchtgebruik heeft volgens mij helemaal geen voordelen
Mij is dat overkomen. Alleen 1 belangrijk aspect: ik heb destijds alles gefinancierd. Vervolgens leenovereenkomst voor 30 jaar, huurovereenkomst voor 30 jaar en testament. Ik was executeur testamentair.
Na overlijden van vriendin meende zoonlief (die destijds kopieen van alle documenten kreeg) dat hij toch eigenaar was en dat ik het maar van hem moest kopen…?!!!Via rechtbank e.e.a. laten vaststellen, zodat zoonlief buitenspel stond.
Het kan dus wel goed geregeld worden. Maar wel alle aspecten vooraf bekijken en dichttimmeren.
Maar Teun,
Hoe is het dan gelopen met het eigendomsrecht van de grond?
Want een buitenlander mag geen grond bezitten en bij overlijden van de echtgenote moet binnen 120 dagen de grond verkocht worden en daar zijn ze in Bangkok heel streng in.
De grond is verkocht aan een thaise partij met exact dezelfde condities als ik destijds had bedongen.
Daarnaast is het natuurlijk zo, dat ik als financier van het geheel uiteindelijk bepaal bij wie het totale eigendom terecht komt als ik ben vertrokken naar de eeuwige jachtvelden. En dus niet iemand die achter mijn rug om denkt via een een-tweetje wel het “eigendom” van de grond van zijn moeder te erven maar niet de hypothecair vastgelegde schuld daaraan verbonden.
Mijn rechtenstudie destijds bleek een goede basis te zijn voor deze situatie.
Dag Monte.
Ik neem aan dat je een goede relatie hebt met de familie van jouw vrouw.
Maar als jou vrouw komt te overlijden, of zij gaat van jou af……………kan het er voor jou zeer onzeker uit gaan zien ! Want als de familie genoeg van je heeft, en dat heb je gauw genoeg in de gaten, pak dan je biezen want in het uiterste geval wordt je gevonden op ’n vuilnisbelt…..
’t Kan ook zijn dat je van de aardbodem verdwijnt. En geen Haan die ernaar kraait !!
Maar verwacht geen “hulp”………want vanaf dan, STA JE ER ALLEEN voor…..
Let wel…….Dit zijn uitersten. Dat wil niet zeggen dat het jou zo vergaat.
Veel geluk en laat je vrouwtje nog maar lang leven……..
Gr Johannes
Usufruct van grond en huis op naam van vrienden i.p.v. een echtgenote.
Is dat ook rechtsgeldig in Thailand?
Ik ben niet getrouwd met een Thaise en heb ook geen Thaise vriendin.
Als ik nu een huis (voor mij bedoeld) wil gaan kopen op naam van een Thaise kennis kan ik dan een usufruct overeenkomst met betreffende Thaise kennis regelen?
En is dat rechtsgeldig in Thailand?
Ja , ik heb hetzelfde gedaan, zelfde situatie. Usufruct geregistreerd bij het LandOffice. Het gaat bij usufruct over het land en/of huis en staat helemaal los van een relatie.