Lezersvraag: Vruchtgebruik van huis en grond in Thailand
13 maart 2018
Beste lezers,
Ik woon nu 7 jaar in Thailand met veel genoegen en huur een woning hier voor een periode van 10 jaar. Nu las ik ergens iets over vruchtgebruik van huis en grond. Dat zou geldig zijn zolang de ondertekenaar leeft.
Heeft iemand hier ervaring mee?
Hoe gaat dat in z’n werk? Waar kun je zo’n contract opmaken, hoe zit het met onderhoud, belastingen enz.
Alle informatie is welkom.
Groet,
B.
Over deze blogger
Lees hier de laatste artikelen
Thailand algemeen19 november 2024Liefde in Thailand of een dure illusie? (lezersinzending)
Thailand algemeen19 november 2024Vreemde beroepen (lezersinzending)
Visumvraag19 november 2024Thailand Visa vraag Nr 209/24: Is een Electronic Travel Authorisation (ETA) vanaf 1 december verplicht?
Belasting Nederland19 november 2024Thailand belasting vraag: Kun je belasting terugvragen na emigratie naar Thailand?
Ik heb een paar jaar gelden 2 rai gekocht voor mijn vrouw. Nu ben ik er een huis op aan het bouwen voor de verhuur maar om mijzelf in te dekken , mocht mijn vrouw iets overkomen, heb ik de grond op mijn naam laten zetten levenslang.
Ik ben naar de ampheu gegaan, ben waarschijnlijk de eerste farang hier, en heb de grond op mijn maam lagen zetten, vruchtgebruik, levenslang. Kosten 70 baht. Ze wilden eerst dat ik een regeling liet opstellen door een advocaat, een usufruct overeenkomst maar daar had ik geen behoefte aan dus heb een beetje doorgedramd. Dus nu staat mijn naam als laatste op de “chanoot” als bewijs dat ik het vruchtgebruik heb. Dus niemand kan er iets mee tot ik dood ben behalve ik zelf.
Verder had ik geen kosten op die 70 baht na,, uiteraard als je het van een commerciele partij leased zijn daar wel kosten aan verbonden.
Belasting voor 2 rai met een huis is er niet voor zover ik weet in dexe omgeving, verdere kosten zoals voor vuil ophalen water en electra zijn uiteraard voor mijn rekening.
Han dank voor je info. Jouw situatie verschilt met die van mij. In die zin dat ik huur en geen partner heb. Ik heb het hier reuze naar m’n zin. Fijne buren, goed huis en prima eigenaar.
Maar het contract is wel eindig en hij zegt wel steeds “Je hoeft hier niet weg”.
Maar ik neem graag het zekere voor ’t onzekere.
In mijn geval zou een bezoek aan Ampeu samen met eigenaar volstaan denk je?=
Begrijp dus dat je gewone relatie huurder-verhuurder hebt. Dan is de verhuurder natuurlijk niet bereid levenslang zijn eigendomsrecht, om bijvoorbeeld te verkopen, te beperken tot dat jij overlijdt.
Klopt. Hij moet zijn eigendomsbewijs meenemen en zijn tabian baan waar hij zelf woont en jij je paspoort met geldig visa uiteraard. Als je er een advocaat tussen zet ben je zo maar 200 eiro arrmer. Denk alleen wel dat je het volledige huurbedrag in 1 keer moet betalen. Want als jouw naam eenmaal als vruchtgebruik is ingevuld kan hij er niks meer mee. Tenzij je een speciaal contract hebt maar dan komt de advocaat weer om de hoek kijken.
Als aanvulling, ik ben naar de ampheu gegaan met de bouwtekening, maar voor bovenstaande constructie ben ik naar het landoffice gegaan. Sprry voor de verwarring.
Ik heb een vruchtgebruik op de grond die ik genomen heb voor de duur van mijn leven. Je kan het ook voor 30 jaar nemen. Dit is beschreven op de chanote (eigendomsakte) en kostte me juist 78 baht.
Vruchtgebruik in Thailand “sit tee keb kin” (letterlijk: ik heb recht de vruchten te gebruiken) is een wettelijke voorziening in het burgerlijk en handelswetboek.
Het gebruiksrecht voor bepaalde of onbepaalde periode wordt bijgeschreven op de eigendomstitel (bvb. Chanoot). Daarvoor moet je in de Landoffice zijn (kom tee din).
De eigenaar van de grond ( vaak de Thaise vrouw van d farrang) verleent levenslang of 30 jaar gebruikstecht aan de vruchtgebruiker. Indien de eigenaar sterft blijf de grond belast met dat gebruiksrecht voor de voorziene .duur.
Met op in geval van levenslange usufruct: De ( Thaise) erfgenamen van de eigenaar en de eigenaar zelf heeft een overlijdensakte van de vruchtgebruiker nodig om de usufruct van de chanoot te kunnen verwijderen. Indien een farrang in zijn geboorteland komt te overlijden kan dat voor de Thaise eigenaar een lastige soms onmogelijke opgave worden.
Zo ver ik weet kan men alleen maar voor een maximum van 30 jaar vruchtgebruik krijgen .
En daarna zou het eventueel weer verlengt kunnen worden .
Ik zelf heb namelijk ook 30 jaar vruchtgebruik .
Maar voor de duur van het leven verbaasd me , behalve als men de 30 Jaren niet levendig haalt .
Geloof me een farang kan nog steeds geen vierkante centimeter grond op naam krijgen als eigenaar .
En dat er niemand iets mee kan doen tot je dood bent is ook maar de vraag .
Als ze je weg willen hebben, familie van je ega bevoorbeeld dan kunnen ze je het leven behoorlijk zuur maken .
Heb hier al menig verhaal over gelezen .
Jan Beute .
Ik mocht kiezen, 30 jaar of levenslang. Dus dat is geen probleem. Er zijn ook constructies met 30 jaar en het recht om het met met nog een keer 30 jaar te verlengen.
Misschien een advies om je Thaise partner een testament te laten opmaken waarin ze verklaart dat bij haar onverhoopt overlijden vòòr dat jij als farang (en tevens de bezitter van de opstallen op de grond van jouw partner ), komt te overlijden , zij de grond nalaat aan jou.
Ook in de situatie waar op de chanoot een usufruct bepaling staat voor jou.
Je kan weliswaar als farang de grond niet in bezit houden , maar je hebt dan een jaar om de grond waar je huis op staat , op naam van iemand anders met een Thaise nationaliteit( EN die je vertrouwt !!) te laten zetten.
Natuurlijk weer met een usufruct bepaling.
Dit voorkomt in ieder geval eventuele problemen die zouden kunnen ontstaan met de schoon familie van je dan helaas overleden partner.
Al is de relatie met je schoonfamilie altijd goed geweest , bij het overlijden van jouw partner is de kans groot dat als het om groot erfenisgeld gaat , de nabestaanden van je partner komen informeren of er toch niet wat te halen valt.
Dat geldt niet alleen voor bij mensen met een Thaise nationaliteit…….het komt ook bij erfenissen voor in Nederland.
Verschil is dat je hier als farang in Thailand , slecht gesteund wordt door de Thaise wetgeving en je moet zorgen dat je de grootste rechtzekerheid krijgt die mogelijk is in dit mooie Thailand.
Dit is juist de bedoeling van usufruct dat wie ook de eigenaar is, de rechten als vruchtgebruiker dienen te respecteren. Wettelijk recht dus. Dus als eenmaal een usufruct voor het leven op de chanot staat vemeldt hoef je je nergens meer druk om te maken want tegenover ieder, dus ook erfgenamen of nieuwe eigenaren blijft deze usufruct in stand. Bewaar een kopie elders en bij eventuele problemen verwittig de politie want heeft zelfde status als huisvredebreuk. Als usufructgebruiker heb je het wettelijk recht om iedereen de toegang te ontzeggen, zelfs geldt dit voor de eigenaar of erfgenamen. Er hoeft helemaal geen testament te worden gemaakt door een partner om dit recht in stand te houden.
Als aanvulling kun je wel een aparte chanot maken voor het huis, want die mag wel geregistreerd worden als bezit van de buitenlander. Als het een mooi en/of waardevol huis is weten anderen dat je dit altijd kunt afbreken, vernietigen of verplaatsen, dus vermindert de waarde van de grond-chanot tot alleen de grondwaarde zonder huis.En hoef je alleen nog maar de usufruct op grond te vestigen.
Ik meen dat een farang dan evt de grond binnen een half jaar moet verkopen maar weet dat niet zeker.
Ik begrijp niet wat je bedoeld met “weer” een usufruct constructie. Als je die al hebt voor het leven of 30 jaar waarom wil je er dan nog 1? De eerste usufruct vervalt niet bij evt overlijden van de eigenaar.
Ik heb grond gekocht op naam van mijn vrouw (kan niet anders). Daar heb ik een huis op gebouwd.Na vele jaren samen beslist mijn vrouw naar het buitenland te verhuizen en daar een zaak op te starten samen met haar vriendin. Ik blijf in ons huis wonen in Thailand. Na 7 maanden beslist zij dat ze haar vrijheid terug wil en vraagt om te scheiden. Daar de relatie intussen toch niets meer geworden is ga ik akkoord. Over het huis hebben wij beiden 50% eigendom. Ik eis op haar 50% een Long live Lease, dus tot mijn dood. Waarmede ze na veel discussies toch akkoord gaat. Kunnen wij voor het gemeentehuis terug scheiden met akte van mijn eis? En is dat geldig? .
Ik ben geen jurist maar zou eerst de lease in orde maken voor je gaat scheiden. En ook de zekerheid dat je over die grond toegang hebt tot je huis want ik begrijp dat je niet de grond leasd.
Beste Ger Korat / Han
Op het moment dat je partner komt te overlijden en je hebt een testament waarin beschreven staat dat de grond naar jou gaat als eigenaar van het huis waarop de grond staat ,ben je niet alleen vrij om bijvoorbeeld huis en grond bij elkaar te verkopen aan een nieuwe eigenaar, maar je bent ook in staat om de grond met usufruct te geven aan je eventuele nieuwe partner of aan iemand met een Thaise nationaliteit die je volledig vertrouwt.
En je bent van je gewezen schoonfamilie af omdat ze geen rechten meer hebben op de nalatenschap van hun dochter , zus etc .
Je hebt zo gezegd weer een schone lei en je hebt wellicht gelijk dat in de geschetste bovenstaande situatie geen vestiging van een nieuwe usufruct bepaling nodig is.
Maar ik zou in voorkomend geval deze vraag toch stellen aan een gedegen advocaat om zeker te zijn omdat de situatie veranderd is .