Lezersvraag: Over vruchtgebruik van grond
20 oktober 2017
Beste lezers,
Ik weet het, er is al veel geschreven en gepraat over dit onderwerp. Maar er is 1 heel belangrijk ding dat ik maar niet kan terugvinden. Overal lees ik dat vruchtgebruik (Usufruct) een heel goede bescherming van de grond (die op naam van je vriendin staat) naar jou toe. Ik lees echter ook overal dat zo’n vruchtgebruik tussen echtgenoten volstrekt nutteloos is omdat de rechtbank dit kan herroepen.
Maar nu komt mijn vraag: Wat als het vruchtgebruik gegeven is voor het huwelijk? Dus toen je “vrouw” nog je “vriendin” was? Blijft het vruchtgebruik dan wel geldig? Iemand daar een antwoord voor?
Ik heb alles al proberen uit te vlooien , maar ik vind nergens een antwoord. Alvast bedankt voor jullie hulp en /of tips.
Groeten,
Erik (BE)
Over deze blogger
Lees hier de laatste artikelen
Lezersinzending21 december 2024Controleer de voorwaarden van je Nederlandse levensverzekering bij emigratie naar Thailand (lezersinzending)
Leven in Thailand21 december 2024Nog meer buren (lezersinzending)
Visumvraag21 december 2024Thailand Visa vraag Nr 228/24: Visum en huwelijk
Gezondheid21 december 2024Vraag aan huisarts Maarten: Hoofdpijn na krachttraining
Een interessante vraag.
Ik neem aan, dat binnen het huwelijk de usufruct herroepen kan worden, omdat u binnen het huwelijk dwang op uw vriendin zou kunnen uitoefenen, om de usufruct te verlenen.
Voor uw huwelijk is dat niet van toepassing, dus wettelijk zou dat in eerste instantie geen probleem mogen zijn.
Aan de andere kant, geeft een meisje niet zomaar een usufruct aan iemand, dus daardoor zou ze voor de rechtbank kunnen stellen, dat er al een duurzame relatie was, toen ze de usufruct verleende.
Hoe een rechter daarmee omgaat is de vraag.
Mogelijk zou u er een, op papier, financiele transactie van kunnen maken, aangenomen dat de usufruct nog niet is verleend, of het land aan de moeder schenken (waarbij het als erfenis weer bij uw vriendin terecht komt) en de moeder een usufruct laten tekenen?
Als je huwt met de formele grondeigenaresse en geen bedingen maakt (huwelijkse voorwaarden) dan valt het land + huis in de dan te verdelen gemeenschap bij scheiding.
De hamvraag is natuurlijk of Thailand ook huwelijkse voorwaarden kent. Het zou mij verbazen als dat niet zo was.
Beste Eric,
Ik heb ook een usefruct op de grond van mijn echtgenote.
De advocaat had mij verteld dat ik een usefruct moest nemen vóór het huwelijk, daar het anders
herroepen kan worden door de rechtbank.
Of het dan nog zin heeft om tijdens het huwelijk een usefruct op te stellen, dat kan ik helaas niet
zeggen.
Zelf heb ik ook een vraag, ik heb een usefruct maar sta in het testament als de erfgenaam van het
land. wat dan zou betekenen, dat bij haar overlijden, ik het land binnen 1 jaar moet hebben verkocht,
of anders kunnen de bloedverwanten van haar of de staat het opeisen.
Mijn vraag daarbij is, gaat dan gewoon na 1 jaar de usefruct weer in werking of ben ik na 1 jaar het
land mogelijk kwijt ?!
U heeft het vruchtgebruik, 30 jaar of levenslang. Dus als de erfgenamen geen problemen maken is er niets aan de hand.
Toen wij een huis kochten moest ik bij het landoffice een verklaring onderteken dat het geld hiervoor gebruikt, van mijn vrouw was. Dat zij meebetaald heeft maakt niet uit. Dit ondertekenen is om bij een eventuele scheiding problemen te voorkomen. Ik heb een levenslang usufruct wat genoteerd staat op de eigendoms papieren (chanoot). Een usufruct is wettelijk toegestaan, echter niet ieder landoffice staat het toe. Mocht mijn vrouw komen te overlijden dan heb ik één jaar om het land (huis) te verkopen, maar dank zij het usufruct kan ik gewoon blijven wonen. Het wordt dan echter niet verkocht maar gaat als erfenis naar familie van mijn vrouw.
Als u ergens gelezen heeft dat een usufruct tussen echtgenoten herroepen kan worden dan wil ik graag weten waar u dat gelezen heeft. Daar bedoel ik dus mee een rechtbank verslag of informatie van een advocaten kantoor. Bij informatie van advocaten kantoren ben ik dit nog nooit tegengekomen. Wat zou immers de waarde van een usufruct zijn als deze ontbonden kan worden.
Ik ben uitgegaan van de situatie dat mijn vrouw komt te overlijden, en het niet tot een vechtscheiding komt. Het usufruct geeft me dan het recht om te blijven wonen. In geval van een scheiding zou mijn (ex) vrouw dus een rechtzaak moeten beginnen om het usufruct te ontbinden.
Mijn buurman is een rechtzaak begonnen over een huis dat hij ooit gekocht en deels betaald (6 miljoen) heeft. Dit is echter nooit afgebouwd. Inmiddels 1,2 miljoen thb aan advocaten kosten, 350000 thb aan kosten voor vliegtickets en verblijf, omdat de rechtzaken op Samui zijn en de advocaten uit Bangkok moeten komen. Dit speelt inmiddels al 6 jaar en bij een ongunstig uitslag heeft de tegenpartij al te kennen gegeven dat ze in hoger beroep gaan.
Dus ik zie het niet gauw gebeuren dat bij een scheiding of bij overlijdenmijn vrouw of de erfgenamen een rechtzaak gaan beginnen.
Het verschil bij een usufruct voor of tijdens het huwelijk afgesloten zie ik echter niet.
Dit heb ik uit de correspondentie van mijn Advocaat ontvangen:
De usufruct kan beter voor het huwelijk geregistreerd worden.
Als een overeeenkomst kan het vruchtgebruik aangegaan tijdens het huwelijk herroepen worden,
De usufruct moet bij de land office worden geregistreerd en zal in de registers van de land office worden opgenomen waar het land is gelegen, en op de land title van uw toekostige vrouw worden geregistreerd.
http://www.thailawonline.com/en/property/usufruct-contract/thai-usufruct-agreements.html
If you are legally married to the owner, Thai Lawyers disagree on the application of article 1469 CCCT.
This article mentions that all agreements made between spouses can be cancelled by the Court at the request of one party, unless agreements affect third parties. According to one interpretation, “publicity” or registration affect third parties and a Usufruct can’t be cancelled. According to the other interpretation, we have to search for the spirit of the law and it looks like Thai law wanted to end all relations between spouses in case of divorce, even Usufruct Agreements. A way to avoid the application of 1469 CCCT would be to have a second agreement (like a lease) affecting a third party before the Court could cancel your Usufruct Agreement.
Ook dit is volgens goed Thais gebruik allemaal abracadabra en bij iedere gemeente verschillend .
“”Ik neem aan, dat binnen het huwelijk de usufruct herroepen kan worden, omdat u binnen het huwelijk dwang op uw vriendin zou kunnen uitoefenen, om de usufruct te verlenen.??””
Samen naar de landoffice moeten om alles te tekenen en dat onder druk ,terwijl de ambtenaar druk met je vrouw Thais aan het praten is en een ieder de papieren moet tekenen en ook een kopie van je trouwakte moet hebben .
Als je het doet als je getrouwd bent kan de rechtbank het zonder meer veranderen ???
Dus als je getrouwd bent kan je alle moeite besparen ??
Dus als je getrouwd bent kan je beter geen eigendom of een huis kopen ??
In mijn ogen heeft het geen nut als je op het testament staat als erfgename van de grond want je bent en blijft een buitenlander en die kan geen grond op zijn naam hebben..
Inderdaad zoals altijd geen touw aan vast te knopen hoe het daadwerkelijk moet .
Ben toevallig afgelopen week samen met mijn vrouw naar de landoffice geweest en daar hebben ze mij voor 55 Baht bijgeschreven op de originele papieren van de landoffice en mij in het gebrekkig Engels verzekerd dat als er iets met mijn vrouw gebeurd ik de rest van mijn leven de grond mag blijven gebruiken en in ons huis kan blijven wonen .Mijn vrouw heeft dat ook nog zonder dwang voor mij verder vertaald en we hebben er samen een goed gevoel bij .
Tsja en als de rechtbank zo maar alles klakkeloos kan herroepen dan helpt ook geen testament of wat voor soort papier dan ook ,schrijf het dan op een stukje toiletpapier dan kan je er tenminste nog je k.nt mee afvegen .
U gaat een usufruct aan na het trouwen en het komt tot een scheiding, dan moet alles na het trouwen verkregen gedeeld worden dus ook het huis. In de meeste gevallen moet het huis dus verkocht worden, met een usufruct op land en huis zal dat niet snel of helemaal niet lukken. U kan dan vrijwillig de usufruct intrekken, doet u dat niet dan kan u vrouw naar de rechtbank gaan om de usufruct overeenkomst te laten ontbinden.Het huis kan dan verkocht worden zonder usufruct en de opbrengst verdeeld worden.
Nu ga je een usufruct aan voor het huwelijk en na dit huwelijk komt het tot een scheiding. Dan krijg je de situatie dat de usufruct niet ontbonden kan worden daar er niets te verdelen is. De grond en het huis zijn immers voor het huwelijk gekocht. Je kan door de usufruct blijven wonen maar je ex vrouw ook ze is immers de eigenaar, niet echt een ideale situatie. Je kan gaan dwarsliggen en de usufruct niet intrekken en ergens anders gaan wonen, je ex vrouw heeft dan een huis wat zo goed als onverkoopbaar is. Trek je de usufruct vrijwillig in dan kan je ex vrouw het huis verkopen maar je geld ben je kwijt.
Koop je een huis na het huwelijk en laat een usufruct noteren dan heb je bij een scheiding in ieder geval de helft van je geld terug.
Maar een usufruct wordt doorgaans aangegaan om na het overlijden van de partner te kunnen blijven wonen. Als je de erfgenaam bent dan heb je één jaar de tijd om het huis te verkopen, je kan in Thailand immers geen land bezitten. Met de usufruct zal dit dus niet snel lukken. Als je het huis niet verkocht krijgt binnen een jaar dan volgt er een veiling. Je weet niet wat voor eigenaren je dan krijgt, als deze niet willen wachten tot je overlijd (door de usufruct kan je immers blijven wonen) kunnen ze je het leven aardig zuur maken.
Je kan dus de usufruct intrekken en het huis verkopen, mocht dit niet lukken in een jaar dan met een veiling.
Wil je blijven wonen dan kan je vrouw het beter nalaten aan familie waarvan je weet dat die pas gaan verkopen als je overleden bent.
In de 2e alinea schrijt Renevan dat bij een scheiding de eigenaresse er kan blijven wonen. Dit is nu het voordeel van usufruct dat je ook de eigenaar/esse de toegang kunt ontzeggen, wettelijk dus.
En iets verderop wordt beweerd dat de nieuwe eigenaren je het leven zuur kan maken. Nou dus niet; elke overlast, bedreiging of anderszins valt in Thailand ook onder het strafrecht en bij constatering kan je aangifte doen. Dus ook bij een nieuwe eigenaar blijf je als usufructgebruiker beschermd.
Bedankt allemaal vr de reacties , maar zoals gevreesd, sterk uiteenlopend .
Volgens mijn laatste info is een usufruct afsluiten voor het huwelijk en dit in combinatie met een hypothekaire
Inschrijving ter mijner gunste , de beste combinatie .
Mvg,
Erik