Beste lezers,
Wij hebben als Nederlands stel de wens om in de toekomst wellicht naar Thailand te verhuizen. Echter is voor ons het hele concept van grond leasen voor 30 jaar en daar zelf een huis op bouwen een te risicovolle aangelegenheid, omdat de verhuurder na 30 jaar zijn grond kan opeisen.
Nu heb ik echter na wat rondspelen op internet het e.a. gelezen over Special Reciprocal Agreements, waarbij de huurder meer rechten krijgt, omdat deze verbeteringen/meerwaarde aan het gehuurde (grond) heeft aangebracht. In ons geval het bouwen van een woning.
Mijn vraag in deze: wie heeft gebruikt gemaakt van deze constructie en/of is bekend met deze constructie?
Groet,
Tonny
Redactie: Heb je zelf een vraag aan de lezers van Thailandblog? Gebruik het contactformulier.
Over deze blogger
Lees hier de laatste artikelen
Achtergrond16 november 2024Thais zeezout (lezersinzending)
Immigratie infobrief16 november 2024TB Immigration Infobrief Nr 055/24: Immigration Chiang Mai – Jaarverlenging Thai Marriage
Visumvraag16 november 2024Thailand Visa vraag Nr 206/24: Omzetten van Tourist naar Non-immigrant O
Gezondheid15 november 2024Vraag aan huisarts Maarten: Wat is een goede PSA waarde?
Tonny, vruchtgebruik kan ook. Het betekent wel dat na jullie beider dood de grond weer volle eigendom van de eigenaar wordt en dat is inclusief het huis. Een huis bouwen op gehuurde grond lijkt me alleen toegestaan met toestemming van de grondeigenaar en als de gemeente het toestaat.
Wat jouw vraag betreft, ik vond een link: https://www.samuiforsale.com/lease-law/lease-vs-special-reciprocal-agreements.html. Daarin staat de 30-jaar termijn als maximum.
Beste Tonny, om te beginnen is jouw vraagstelling abuis. Je hebt het over lease van grond en eigendomsrechten. Beide gaan niet samen. Bij lease van grond ben je nooit eigenaar en heb je dientengevolge nooit eigendomsrechten. Bovendien kun je in Thailand nou eenmaal geen grondeigenaar zijn.
Waar het jou om gaat is of je een perceel grond kunt leasen langer dan 30 jaar door bijvoorbeeld een beroep te doen op een ‘special reciprocal agreement’ vanwege de bouw van een huis op dat perceel. Het gaat dan om de term ‘reciprocal’. Maar de baten van de wederkerigheid zijn niet aan de huurder gegeven, het betreft de verhuurder. Bij voorbeeld: je komt met de verhuurder overeen dat je vanwege de lease een woning kunt gaan bouwen en andersoortig toebehoren zoals een zwembad, een garage met oprit, een volledig betegelde tuin, allerlei overkappingen, etc., eventueel tegen gereduceerd huurtarief, met als wederkerigheid (tegenprestatie) dat dit alles na de lease toekomt aan de verhuurder.
https://www.samuiforsale.com/lease-law/lease-vs-special-reciprocal-agreements.html
Wat de lease zelf betreft: je kunt nooit langer dan 30 jaar leasen. Het Burgerlijk Wetboek (Civil and Commercial Code) van Thailand in artikel 540 staat niet toe dat langer dan 30 jaar wordt overeengekomen, en elk afwijkend contract zal naar dergelijk termijn worden teruggebracht. Voor projectontwikkelaars bestaat andere wetgeving. Vaak worden interpretaties hiervan gebruikt om lease-gegadigden te lokken, maar die komen later van een koude kermis thuis. Pas in de laatste 3 jaren voor einde contract, dus nadat 27 jaren zijn verlopen, mag pas van renewal sprake zijn.
https://www.samuiforsale.com/lease-law/real-estate-lease-term-and-extensions.html
Wat blijft is bij lease gebruik maken van het recht op opstal. Artikel 1412 van het Thaise BW hoofdstuk Vl Right of Superficies geeft je het recht de leasegrond te bebouwen. Combineer Superficies (opstal) altijd met het recht op vruchtgebruik: Right of Usufruct- Civil Code artikel 1417 e.v. Maar ook in dat geval nooit langer dan 30 jaar en gebonden aan het tijdsbestek van de lease.
https://www.samuiforsale.com/law-texts/thailand-civil-code-part-3.html#1535
Kortom: terugkomend op jouw vraagstelling: 1) een Special Reciprocal Agreement geeft jou geen extra rechten maar bevoordeelt de lease-gever, en 2) je blijft als farang/Nederlands stel gebonden aan de wettelijke periode die een lease mag duren, en dat is maximaal 30 jaar. En neem altijd een advocaat in de arm ten einde de juiste contracten en inhouden samen te stellen.
Beste Herman,
Ik ben reeds bekend met alle gangbare bezwaren van lease als Farang. Zoals de 30 jaar max. Het is dan aan de welwillendheid van verhuurder of hij nogmaals het contract wil verlengen met 30 jaar.
Daar zit voor ons dan ook de angel. Wij hebben de mogelijkheid om een stuk grond te huren (leasehold) voor 30 jaar, met de schriftelijke vrijheid/toestemming om daar een woning op te plaatsen/bouwen. Als de verstandhouding echter tussen huurder en verhuurder om welke reden dan ook verslechterd, sta je als Farang aan de zijlijn.
Als de verhuurder in het leasecontract, schriftelijk toestemming geeft om een gebouw te plaatsen en dus toestemming geeft om verbetering aan te brengen aan het terrein. Dan wordt mijns inzien de huurder beter beschermd. Zo is er de mogelijkheid om het gehuurde te vererven aan nabestaande en kan een clausule dat na 30 jaar lease, nog eens 30 jaar wordt verlengd een recht worden.
Zie link
https://thairesidential.com/understanding-special-reciprocal-contracts-in-thailand-leaseholds/
passage uit dit artikel:
As mentioned above, if the agreement is deemed to be a Special Reciprocal Contract at the end of the 30-year lease period, it is no longer a typical hire of property contract, but becomes a kind of “Lease Plus”.
Because of this substantial change in the legal definition of the contract, the lease may be passed down to family members or other beneficiaries/heirs upon death. This is not the case with a typical leasehold which, under hire of property law, is not inheritable.
The value added to the property may also be considered sufficient to enforce an extensions or renewal against any lessor. Renewal clauses are promises under a lease, which may not be enforceable if the original lessor dies or sells the property. Under a Special Reciprocal Contract, however, these become contract rights, enforceable against any owner/lessor.
mvg
Tonny
Section 1418. A usufruct may be created either for a period of time or for the life of the usufructuary. If no time has been fixed, it is presumed that the usufruct is for the life of the usufructuary.
He has the right of management of the property.
Section 1420. When usufruct comes to an end, the usufructuary must return the property to the owner.
Dat is toch de enige methode, usufruct, om langer een perceel te behouden, langer dan 30 jaar.
En zelfs bij verkoop van het perceel blijft de usufruct door lopen. De nieuwe eigenaar erft dit bij het perceel.
Elk andere lease is 30 jaar en wil je langer, dan zal wederom een lease moeten worden over een gekomen worden, weer voor 30 jaar tops en dat kan zo 3 X tops.
Een usufruct is dus de enige weg voor langere tijd en zelfs variabel, blijkt uit 1418. Wellicht clausule waarbij wordt over een gekomen dat eigenaar grond na usufruct alles accepteert zoals is?!
Geen tijdsperiode ingevuld betekent voor het leven van usufruct bezitter. Eindigt bij je leven.
Toch?
Tonny, zou de link van Herman gebruiken om wijzer te worden, want er spelen nog meer zaken.
Tonny,
Ik ben het niet eens met je redeneringen. Het gaat uit van wensdenken en niet van feitelijkheid. Ten eerste: feit is dat een grond-lease naar Thaise wettelijke bepalingen slechts maximaal 30 jaar mag duren. Punt. Dan maakt het niet uit hoe de verstandhouding tussen lease-gever en lease-nemer is. Na 30 jaar is de lease afgelopen, en als je langer wilt leasen dan mag daarover na het 27e jaar onderhandeld worden. Het is aan beide partijen om tzt te bezien hoe en welke belang er speelt. Feit is dat de lease-nemer geen enkel recht heeft een 2e leaseperiode te claimen. En zeker niet op grond van verstandhouding. Als die prima is, maar de leasegever is anders van plan, valt niets te halen.
Op de tweede plaats: is het ook niet zo dat bij een lease-contract (en de overeenkomst dat op de lease-grond een woning etc. kan gaan worden gebouwd, dit inhoudt dat) er per definitie verbetering aan het perceel plaatsvindt. Als in het contract sprake is van het gegeven dat de lease bedoeld is om er een vette villa op te bouwen, dan is dat slecht de tenuitvoerlegging van het bepaalde in het contract, en niet iets buitengewoons of extra. Dat door bebouwing verbetering plaatsvindt, zou dan expliciet moeten zijn overeengekomen. De aanname dat bebouwing verbetering impliceert, kan voor ernstig verschil in interpretatie zorgen, en uiteindelijk leiden tot conflict en daardoor opzegging van het contract. De (ook door jou gekende) website van Samuiforsale voert een uitspraak op van het Thai Hooggerechtshof die er een onweerlegbare uitspraak over doet: supreme court judgment 7858/1999 : In the lease agreement the lessee and lessor have not agreed that the lessee had to modify the building and/ or build on the leased land. By investing a large amount in the leased property the lessee brought more burden upon himself, however, as this was not agreed between the parties this cannot be considered a special reciprocity contract. The lessee did it without consent from the lessor.
Ten derde: de opmerking dat ‘verbetering’ (huur)bescherming biedt is juridisch niet juist. Thai wetgeving kent sowieso geen huurbescherming. Thai wetgeving gaat er wel vanuit dat partijen zich houden aan wat contractueel is overeengekomen.
Ten vierde: jouw stelling dat “een clausule dat na 30 jaar lease, nog eens 30 jaar wordt verlengd een recht wordt”, bestaat niet. Ergo, een verlenging/vernieuwing garanderen is in conflict met BW artikel 540, dat zegt dat een lease nooit langer dan 30 jaar mag duren. Een leasenemer kan derhalve nooit het recht op verlenging/vernieuwing claimen, ook al is dit als bepaling in het oude contract vastgelegd. Een dergelijke verklaring is nietig. BW artikel 150 en 155..
Ten vierde: de website ‘Thai Residential’ waaraan jij refereert is er een van een commerciële partij. Die verkoopt en verdient graag. Zij geeft op geen enkele manier aan hoe een ‘gewoon’ leasecontract om te zetten naar een ‘special reciprocal contract’. Zij wijst slechts op de mogelijkheid ervan als er tussen leasegever en leasenemer consensus over is. Zie punt 2. En dat is in dit soort transacties het hele eieren eten.Jij maakt ervan dat een dergelijk contract wegens bebouwing afdwingbaar is. En dat is maar helemaal de vraag. De door de website gehanteerde term “Lease Plus” bestaat in Thai wetgeving niet: niet in de Land Code Act, niet in de Civil Code, en zeker niet in de Inheritance Act.
Tot slot: er is geen mogelijkheid om het “gehuurde te vererven aan nabestaande”. De grond kan niet worden doorgegeven. Wel eventueel onder voorwaarden het contract, zoals ook een SRC is. Er is immers in geval van de leasenemer geen sprake van bezit noch eigendom. In een contract dient een clausule tot erfopvolging te zijn opgenomen met expliciete toestemming van de leasegever. Hetgeen niet betekent dat er recht van lease overgaat naar de erfgenamen van de leasenemer. Erfgenamen mogen de rest van het leasecontract uitdienen als de leasegever accoord. Een lease duurt altijd maar slechts 30 jaar. Als de leasenemer in jaar 25 overlijdt, mogen erfgenamen nog 5 jaar contract voortzetten.
Kortom: feit is en blijft dat bij een reeds gesloten lease van 30 jaar pas in jaar 28 gesproken mag worden over vernieuwing. Een ‘special reciprocal contract’ legt slechts een aantal bijzondere voorwaarden vast. Bijvoorbeeld dat je mag bouwen wat je wilt zonder toestemming van de eigenaar. Een dergelijk contract biedt geen extra rechten aan een leasenemer. Dat vererving tot de mogelijkheden behoort, is een idee-fixe. Enkel het contract mag worden uitgediend bij vroegtijdig overlijden van de leasenemer.
Maw: stop wensdenken en laat je terdege informeren en adviseren door een terzake advocatenkantoor met expertise op dit soort terrein.
Ga lekker huren zou ik zeggen, want het land is nogal aan veranderingen onderhevig en als buitenlander sta je niet sterk als je wilt verhuizen vanwege onvoorziene overlast en dan wilt verkopen.
Bij de gedwongen verkoop door banken gaan ze de eerste jaren ook niet onder het uitstaande bedrag zitten oftewel er wordt geen verlies gepakt en de waarde blijft op de financiele balans terwijl het eigenlijk afschrijvingen horen te zijn.