Usefruct/land lease op chanot schoonzus?
Beste lezers,
Mijn vrouw en ik, (zowel in NL als in Thailand voor de wet getrouwd) hebben in 2017 een huis gekocht van de zus van mijn vrouw, in Thailand uiteraard (mijn vrouw heeft dus gekocht, samen betalen we, even voor de duidelijkheid). Mijn vrouw en haar zus hebben een verkoopcontract (ik getekend als getuige) opgemaakt met daarin het totaalbedrag en de maandelijkse aflossing. Wij lossen dus samen 20.000 baht af per maand, totdat het volledige bedrag afgelost is. Je kunt dit zien als een huurkoop constructie. Nu kan er in een leven veel gebeuren en veranderen dus wilde ik graag de overeenkomst wat formaliseren.
Mijn vrouw schaamt zich dan tegenover haar zus om dit te zeggen, maar de andere zussen en zwager begrijpen dit volkomen. De uitvoering ging alleen even wat mis. Ik had een advocaat (Siam legal) advies gevraagd, die zou een contract opmaken. De zus zou dan als een soort bank optreden, wij zouden dan maandelijks hypotheek afdragen en het land/huis zou dan gelijk naar mijn vrouw worden overgedragen bij de landoffice en ik het vruchtgebruik. Uiteraard hadden wij middels het koopcontract de verplichting om af te lossen en mochten we dit niet doen dan zou de schoonzus het land/huis weer kunnen terugvorderen. Net als een bank. Maar deze constructie was zoals men in het Engels zegt: “lost in translation” want de schoonzus dacht dat ze in dit geval de minder bedeelde zou zijn daar het land/huis direct zou worden overgeschreven op naam van mijn vrouw.
Deze constructie zal dus niet meer gaan. Dus ik verdiepte mij weer in het Thailandblog en andere websites om meer te lezen over het vruchtgebruik en land lease. Het lijkt mij nu dat wij eenvoudigweg naar de land office kunnen met onze schoonzus (als zij dit wilt natuurlijk) en daar een usefruct/vruchtgebruik laten plaatsen op het chanot. Prijzen variëren van 50 tot 150 Baht. Zowel de naam van mijn vrouw als ik zou dan op het chanot vermeld moeten worden als vruchtgebruikers. Een vruchtgebruik kan je immers niet erven dus mocht mijn vrouw eerder overlijden (wij zijn zowat even oud) dan heb ik geen vruchtgebruik meer als mijn eigen naam niet staat vermeld en andersom heeft mijn vrouw het vruchtgebruik niet meer als haar naam niet staat vermeld (kan je trouwens 2 namen als vruchtgebruikers vermelden, we zijn immers getrouwd voor de Thaise wet?).
Of is het in dit geval beter om naast het vruchtgebruik ook een land lease op te maken? Zou dan onze aflossingen gezien kunnen worden als zijnde lease betalingen voor het land en het huis? En maak je zo’n land lease dan ook simpel op bij de land office zonder tussenkomst van een advocaat?
Ik heb wel gelezen dat je een advocaat kan gebruiken als je de 30 jaar wilt verlengen, dus een soort oneindige lease wilt hebben maar het is mij onduidelijk of een land lease voor 30 jaar ook door advocaat wordt gedaan of dat je dit simpel bij de land office kan regelen. Wij hoeven niet meer 30 jaar af te lossen dus zouden we de aflossingstermijnen ook kunnen uittellen en er bijvoorbeeld een 5, 10 of 15 jarige lease van kunnen maken? Rente wordt er niet berekend. Zowel schoonzus, mijn vrouw en ik zijn allen rond de 50 jaar. Schoonzus is niet getrouwd, dus geen man om bij haar weer te erven.
Ik stel jullie reacties zeer op prijs, alvast bedankt en met vriendelijke groet,
Emiel
Redactie: Heb je zelf een vraag aan de lezers van Thailandblog? Gebruik het contactformulier.
Over deze blogger
Lees hier de laatste artikelen
Leven in Thailand27 december 2024De hond (lezersinzending)
Achtergrond27 december 2024Borderrun Thailand (lezersinzending)
Lezersvraag27 december 2024Ervaring met bouwen in Pai?
Lezersvraag27 december 2024Hoe zeker ben je van jouw juridische rechten op het onroerend goed in Thailand?
Beste Emiel,
je maakt het hier, vanwege alle nevenconstructies, zoals een 30 jarige lease erbij te sleuren heel nodeloos ingewikkeld. Die lease is totaal geen oplossing. Je moet er rekening mee houden dat, in Thailand, een lease ophoudt te bestaan als de eigena(a)r(es) komt te overlijden. Dus sta je nergens indien uw echtgenote niet de enige erfgename van die zus is.
Het eenvoudigste is doodeenvoudig:
daar de eigenares ongehuwd is, kan zij, per testament, haar zus aanduiden als enige erfgenaam van het goed.
Nu, eerst een usufruct, op jullie beide namen, wat geen probleem is, laten opstellen bij Landoffice wat in de chanot zal bijgeschreven worden. Daar komt geen einde aan bij overlijden van de eigenares daar uw vrouw erfgenaam en dus volledige eigenares wordt. (testament)
Daarna, indien de zus komt te overlijden, een nieuwe usufruct door uw echtgenote, daar zij nu de nieuwe eigenares is, laten opmaken bij landoffice.
Voor de rest gaan jullie nu gewoon verder met het aflossen van de openstaande schuld bij de zus, en indien er niets veranderd, dus zowel jullie als de zus blijven lang genoeg leven, dan de huidige overeenkomst in werking laten treden, dus het goed op haar naam laten registreren en een nieuwe usufruct opstellen.
Voor wat betreft de (on)geldigheid van een lease na het overlijden van de eigena(a)r(es) lees ik wat anders, beste Eddy.
https://www.siam-legal.com/realestate/Leases.php
“Most importantly, leases are valid even upon the demise of the lessor, or in the event that the land is sold.”
Vertaling: Het belangrijkste is dat huurovereenkomsten zelfs geldig zijn bij het overlijden van de verhuurder, of in het geval dat het land wordt verkocht.
En zie vanaf: https://library.siam-legal.com/thai-law/civil-and-commercial-code-exchange-section-537-545/
“Section 541. Contract
Contract of hire may be made for the duration of the life of the letter or of the hirer”
Originele Thaise tekst: มาตรา 541 สัญญาเช่านั้นจะทำกันเป็นกำหนดว่าตลอดอายุของผู้ให้เช่าหรือของผู้เช่าก็ให้ทำได้
Vertaling: Artikel 541. In de huurovereenkomst kan worden vastgelegd dat dit gedurende de gehele levensduur van de verhuurder of de huurder geldt.
Niet elke kadastervestiging staat een usufruct toe voor niet-Thai. Dit valt onder de discretie van het vestigingshoofd.
Wij hebben een half jaar geleden een stukje grond verkocht.
De Poeyaibaan heeft het contract geschreven waarop staat dat het grootste deel meteen betaald is en de rest voldaan wordt op een bepaalde datum over een half jaar.
Beide partijen hebben het koopcontract en de koper houd het chanoot.
Nadat het resterende bedrag op de afgesproken datum is betaald wordt het chanoot op naam van de koper gezet. De overdracht kan alleen bij het kadaster geregistreerd worden wanneer de koper en verkoper tezamen op het kadaster verschijnen.
Wanneer het restbedrag niet op tijd wordt betaald wordt het contract ontbonden. Het eerst betaalde bedrag en het chanoot worden teruggegeven.
Beste Theo,
goede info doch is er wel een groot vraagteken bij dat art 541:
Vertaling: Artikel 541. In de huurovereenkomst kan worden vastgelegd dat dit gedurende de gehele levensduur van de verhuurder of de huurder geldt.
En daarna ???? Er staat niet bij wat er gebeurd als de verhuurder komt te overlijden. Wat de huurder betreft indien die overlijdt daar is geen probleem mee: dan stopt het. Indien de verhuurder overlijdt: als antwoord van 2 verschillende advocaten hier: STOPT want dan ‘kunnen’, moet niet noodzakelijk, de erfgenamen in onverdeeldheid gaan.
Ik zou dus toch wel de voorkeur geven aan usufruct en niet aan lease. Usufruct is heel duidelijk en lease is afwachten met veel kans op juridisch getouwtrek en je weet waar je als farang dan staat….
Dank je.
Om problemen te voorkomen is het dus raadzaam om in het lease-/huurcontract vast te leggen dat de overeenkomst pas eindigt bij overlijden van de huurder(s)* of verstrijken van de lease-/huurtermijn (max. 30 jaar).
Terecht wijs je erop dat wanneer dit niet is vastgelegd in het contract er problemen kunnen ontstaan bij overlijden van de verhuurder.
* Er kunnen meerdere huurders vermeld worden in het contract
“It is recommended to include family members such as young adults as co-lessees in the contract. In the uneventful demise of the parents, the children can carry on the full term of the lease period.”
https://www.siam-legal.com/realestate/Leases.php
Dank je wel Lung Addie, dat is inderdaad eenvoudig.
Mijn ervaring in udon thani is dat de falang echtgenoot moet tekenen bij aankoop grond dat het aankoopbedrag van de grond niet door hem is gesubsidieerd, er geen lease op de achterkant van de koopakte kan worden geregistreerd en tevens geen usefruct aan de falang word vermeld. Hoe dit in andere provincies is geregeld is mij niet bekend.