Thailand lezersvraag: Hoe kan ik de aankoop van grond formaliseren?
15 augustus 2021
Beste lezers,
Ik heb de mogelijkheid om een perceel grond van 1 rai te kopen voor 600.000 THB (ongeveer 9,53 euro per m2 ) wat mij een goede prijs lijkt. Maar hoe moet ik de aankoop laten formaliseren? Een notaris inschakelen zoals bij ons of de overdracht van eigendom door de diensten van het gemeentehuis laten vaststellen?
Ik zie uw antwoorden met interesse tegemoet.
Vriendelijke groet,
Rob
Redactie: Heb je zelf een vraag aan de lezers van Thailandblog? Gebruik het contactformulier.
Over deze blogger
Lees hier de laatste artikelen
Immigratie infobrief22 november 2024TB Immigration Infobrief Nr 056/24: Airport Don Muang – Binnenkomst op Visa exemption
Belasting Nederland22 november 2024Thailand belasting vraag: Wanneer moet ik een TIN -nummer aanvragen?
Lezersvraag22 november 2024Developer gezocht voor een mobiele applicatie
Lezersvraag22 november 2024Wat kost een elektrisch doorvoerapparaat in Thailand?
Rob, je hebt de prijs zelf beoordeeld, lees ik, en dat is een prijs die jou bevalt gezien plaats, belending, aansluiting op openbare weg en nutsbedrijf, etc. Daar geef ik geen commentaar op.
Ik wil je wel adviseren een deskundige in te schakelen zoals een advocaat of anderszins een jurist met kennis van zaken ter plaatse. Ligt er een bestemmingsplan, komt er een fabriek-varkensbedrijf-anderszins. Is er een eigendomspapier zoals het chanoot dat volle eigendom garandeert en is er toestemming te bouwen als dat jouw plan is. Een deskundige inschakelen kan een hoop ellende voorkomen. Met haar/hem ga je de koop formaliseren waarbij je de belasting moet betalen.
Je weet dat jij, als je geen Thai national bent, die grond niet op naam kunt krijgen dus daarvoor zal je een keus moeten maken uit de mogelijkheden die de wet biedt. Recht van opstal, vruchtgebruik, langlopende huur, ze hebben allemaal regels en voetangels.
Onmogelijk grondeigendom te krijgen als buitenlander in Thailand, wat ze jou ook wijsmaken er is geen enkele maar dan ook geen enkele manier ! Enige juridische rechtsgrond is leasing, vergeet al de rest : ik heb het uit ervaring mét rechtszaak in Koh Samui dus contacteer me gerust voor duidelijkheid en/of zekerheid.
dag Annie,
met 49/50 bedoel je een onderneming ?
dat kan inderdaad maar dan ben jij nog geen grondeigenaar ! de onderneming is het én die wordt beheerd door een Thaise meerderheid in dubbele zin, primo in aantal nominees (één buitenlandse aandeelhouder in de firma betekent minstens twee Thaien – moet dus steeds +1 Thai zijn, dus 6 buitenlanders betekent 7 Thaien, enz) en secundo in aandelenmeerderheid (zoals u zelf aangaf meerderheid aandelen àltijd in handen van Thai) en als u kiest voor onderneming dan hoop ik dat u niet in de toeristenval trapt : advocatenbureaus die constructies opzetten (en die allesbehalve garantie noch rechtsgeldigheid bezitten)
beste groeten,
Alain
Tja,
Zoals iedereen weet, en jij dus ook, kan je als buitenlander geen grond in eigendom hebben.
En luister ook niet naar mensen die daarvoor een B.V. oprichten, deze moeten iedere 3 maanden een resultaten rekening overleggen en als je steeds geen omzet heb, vraagt de belasting aan de rechter om het bedrijf te confiskeren en ben je alle kwijt.
Luister ook goed naar Erik, niet alle grond is goed.
Beste is dat je vrouw of vriendin de grond koopt, met een een hypotheek van de Gouvernement Housing Bank. Iedere Thai, van 18 jaar of ouder kan hier maximaal 2 miljoen lenen.
Dan betaal jij de rente en het is gelijk een garantie dat je vrouw of vriendin je niet buiten schopt.
Het kan ook nog ongeregistreerde grond zijn, maar door familierecht al heel lang in eigendom/gebruik Om dat voor verkoop geregistreerd te krijgen moet een hele procedure gestart worden waarbij alle rechthebbende inspraak hebben (vaak ook de wijk dorp etc) en ook nog eens openbaar worden gepubliceerd. Ligt er een dwars gaat de registratie niet door. Los van een onderzoek of degene die zich aangemeld hebben wel recht heeft etc. etc. Heel kostbaar en vooral tijdrovend allemaal. Kan zelfs jaren duren. Bij de landoffice is wel veel duidelijkheid te verkrijgen.
Het kan ook geregistreerde grond zijn met een aantal eigenaren waarvan een de papieren heeft. Komt het op verkoop aan, kan dat toch alleen met toestemming van alle eigenaren worden verkocht.
Pas op met constructies. Ik ken een aantal gevallen dat de farang geld leent aan de Thaise partner met als onderpand het gebruik van de grond en het eventuele huis. Vaak voorzien van ingewikkelde constructies zoals b.v. dat men niet kan aflossen waardoor het lijkt op een voortdurend gebruik en bewoning. Als alles koek en ei blijft is hiermee niets aan de hand. Maar wettelijk kan een constructie niet. Om formeel geld te verstrekken aan een thai heb je een bankvergunning nodig. Ook al zet de advocaat dit gewoon op papier. De Thaise rechter verwijst dit bij problemen naar de prullebak. Ook een clausule om niet af te lossen of met een boete clausule wordt als onmenselijk gezien door de rechter omdat iedereen zonder boete moet kunnen aflossen. Zelfs in een keer. Als de formele Thaise eigenaar met alle constructies toch, waarschijnlijk met winst buiten jou om gaat verkopen doe je weinig. Misschien wordt je terug betaald en de Thai pakt gewoon zijn/haar winst. Maar het kan ook slechter aflopen. Er wordt door Thaise advocaten veel op papier gezet waarvan lang niet alles wettelijk is getoetst. Het is vaak spannend/zorgelijk als het onroerend goed fors in waarde is gestegen. Hoe fijn de relatie ook is, de Thai houdt dit tot in de detail bij.
Op geen enkele manier kan een buitenlander grond bezitten in de betekenis van grond in eigendom hebben. Wel is mogelijk via een partner een lap grond aan te schaffen, lees: te betalen, maar als eigenaar zal de getrouwde partner te boek staan. Hooguit onder allerlei restricties is het een groepering buitenlanders toegestaan grond te verwerven bij voorbeeld ten behoeve van religieuze doeleinden: een kerk op die grond bouwen, een begraafplaats stichten, een bijzondere academische opleiding huisvesten, etc., maar particulier als eenling en andersom grond in eigendom hebben is onmogelijk. Geen enkele gemeentelijke landoffice, lees: kadaster, zal een koopakte van welke advocaat/notaris/jurist dan ook accepteren en inschrijven. Betreffende landoffice zal zich vervolgens niet druk maken over hoe de aankoopsom terug te krijgen.
Mag wel olie in de grond zitten dan voor bijna 10 euro de m2. Ga er een beetje vanuit dat je de grond in Isaan koopt. Ik heb een gelijk stuk grond in Loei gekocht voor nog geen 7 euro de m2 en dat was al een duurdere lap dan gemiddeld. Let sowieso geel goed op met grond kopen in Thailand. Je zal niet de eerste zijn die er begint te bouwen/verbouwen en dat dan “ineens” de grond verontreinigd blijkt te zijn. 3x raden wie dan voor de kosten opdraait.. juist ja. Pas goed op.
Als u geen erfgenamen hebt waaraan u de grond na zou willen laten, zou u voor een lager bedrag misschien een levenslang gebruiksrecht kunnen krijgen.
Wat er na uw dood met de grond gebeurt is uw probleem immers niet.