Beste lezers,
Zijn bij aanschaf van een appartement in Thailand door een niet ingezetene van Thailand, zoals ondergetekende, bepaalde betalingsvoorwaarden van toepassing? Met name of het al dan niet juist is dat betaling dient te geschieden met geld dat hiervoor specifiek uit het buitenland wordt overgemaakt?
Informatie hierover evenals eventuele andere nuttige adviezen met betrekking tot de financiële kant van koop van een appartement, is zeer welkom.
Alvast dank voor evt. reacties.
Vriendelijke groet,
Haki
Over deze blogger
Lees hier de laatste artikelen
Leven in Thailand23 november 2024Het Thaise eergevoel (lezersinzending)
Gezondheid23 november 2024Vraag aan huisarts Maarten:
Belasting Nederland23 november 2024Thailand belasting vraag: Belastingzaken bij emigratie naar Thailand overzichtelijk uitgelegd?
Immigratie infobrief22 november 2024TB Immigration Infobrief Nr 056/24: Airport Don Muang – Binnenkomst op Visa exemption
Haki,
Als je professionele hulp wilt, zie dan http://www.baannethai.com
Gr Ruud
Misschien kan dit filmpje wat duidelijkheid brengen
https://www.youtube.com/watch?v=bXJ2UBwM8GU
Ja. Absoluut. Het geld moet van het buitenland komen en daartoe naar Th. gestuurd. Op naam van de koper(s) alleen!
Belangrijk, geld moet in euro”s overgemaakt worden met omschrijving dat dit voor de aankoop van een condo is, belangrijk voor inschrijving bij het ministery van land. De bank moet hiervoor een verklaring afgeven. Heb zelf hiervoor de bangkok bank gekozen op aanraden van mijn account manager van de Rabobank. Let wel op dat slechts 49 % van de eigenaren van het condo complex buitenlander mogen zijn.
Als je aan deze voorwaarden voldoet ben je gewoon mede eigenaar van het appartement.
Heb dit zelf 7 jaar geleden zo gedaan.
Veel succes
ja waar men op dit moment heel erg op let is witwassen , het geld dient een duidelijke herkomst te hebben , of je hebt steeds heen en weer gereisd en 3000 euro zwart on verklaarbaar meegenomen en daar liggen of op de bank , staan , en je betaald zo uit de hand , moet je kunnen zeggen thuis van de bank gehaald , bewijsbaar.
alles wat verklaarbaar is hoef je niet bang voor te zijn , ook als je contant betaald , als je het maar ergens van de bank hebt gehaald
a)
Om de overdrachts-kosten zo laag mogelijk te houden, bepaal een prijs op papier die voor de landoffice acceptabel is . . (dat kan men voordien uitzoeken) . .
Er moet een koopovereenkomst komen voor dit bedrag . .
b)
Voor de meerwaarde (waar dus géén overdrachtsbelasting verschuldigd is (noem het b.v. aanwezig en overname meubileer) een aparte overeenkomst.
Het bedrag A moet uit het buitenland komen en let op, niet in TB overmaken, doch met buitenlandse valuta . .bij de bank na binnenkomst direct een formulier vragen, dat het geld voor aankoop huis bestemd is . .
Beste is alles eerst via een eigen bankrekening in Thailand te doen . .Voor slechts Tb 20 een transfercheck bij je bank opmaken met het te betalen bedrag, met eventueel de makelaarskosten, die het dan regelt.
Het formulier goed bewaren, anders krijg je bij toekomstige verkoop het geld niet meer het land uit.
Het bedrag onder B, kan zelf onderling in het buitenland worden afgerekend. dan wel ook in Thailand met een transfer check . .
Succes .
Beste Haki,
Als u een apartement wil kopen in Thailand, dan zijn er een paar belangrijke punten die u moet weten.
Als eerste moet u een bankrekening openen bij een Thaise Bank, want als u hier property gaat kopen , dan moet dat geld van U zelf overgemaakt worden naar u Thaise Bank rekening.
Want u krijgt dan een Tor Tor Sam ( Forex ) document van u Thaise Bank, en met dit papiertje kan u later het apartement bij het land office op u naam krijgen.
De beste volgoorde is bank rekening openen, dan een apartement zoeken ( bij voorkeur op Foreigner quota ), want dan krijgt u het voor 100% op u naam.
Bij u keuze naar een apartement zijn een paar dingen belangrijk.
1). Locatie
2). Prijs
3). Voor eigen gebruik of verhuur?
4). Kijk goed bij welk bedrijf u koopt.
5). Bekijk het management van het gebouw.
Ik heb al veel mensen kunnen helpen aan een prachtig apartement naar wens.
Als u nog vragen heeft , dan kan u mijn mailen.
[email protected]
Mvg,
Joshua
Haki,
Inderdaad moet je kunnen aantonen via een brief van de bank dat het geld voor aankoop uit het buitenland is overgemaakt.
Zelf heb ik zo,n tien jaar geleden gekocht in pattaya/jomtien is was toen nog jong en heb er ook geen spijt van gehad. Als ik nu echter zou moeten kopen zou ik het niet doen. Er wordt veel te veel gebouwd en veel te weinig nog verkocht, dus je zult met verlies bij verkoop rekening te houden. Er zijn talloze goede aanbiedingen om te huren. Bovendien zou ik eerst in andere landen gaan kijken, want de Thaise glimlach is aan het veranderen en niet ten goede vindt ikzelf.
Het blog biedt voldoende informatie: op Thaise naam, dan dient u een partner te hebben die u 100% vertrouwd, Op Farang naam, geen enkel beletsel. Of in a company waar uzelf maar 49% van de aandelen bezit en de overige 51 % over bekende of onbekende thais wordt verdeeld: aanrader minimaal 2 die elkaar NIET kennen. Meestal staat een agent of advocaat u ter zijde.
Wat betreft het geld daar wordt NIET achter gevraagd echter als u de condo weer wilt verkopen en het geld naar Nederland of België wilt overboeken moet u wel aantonen hoe het hier in Thailand gekomen is. Betalingsvoorwaarden zijn er niet. U gaat naar het landoffice en schrijft het appartement over meestal worden de daarmee gemoeide kosten gedeeld. Nu ontvangt u het eigendom karton en tegelijkertijd overhandigd u het geld aan de verkoper. meer weten? [email protected] (Pattaya-Jomtien)
Nog één advies tussen het bekijken en de overdracht zit vaak wat tijd. Bespreek wat u koopt aan inboedel en fotografeer dat. Best is ook een lijst daarvan te maken en de verkoper te laten tekenen. Anders is uw condo wellicht na de koop geheel leeg.
Ik ben zelf eigenaar geweest van een free hold condominium. Koop alleen een free hold condominium, niet meer dan 49% van de eigenaren in het complex mogen buitenlander zijn. Vraag de eigenaar om een kopie van zijn paspoort of id card en een kopie van de eigendoms papieren. Ga hiermee naar het land office en informeer of het condominium free hold gekocht kan worden, of de verkoper inderdaad de eigenaar is, of er geen hypotheek op het condominium rust en of het condominium niet als onderpand wordt gebruikt. Informeer ook naar de getaxeerde waarde en hoe lang het condo in bezit is van de eigenaar, dit is van belang om de overdrachts kosten te berekenen. Vraag aan de manager van het complex of er geen schuld is (niet betaalde maintenance fee en sinkfund fee). Voor koop moet u een brief van het management hebben dat er geen openstaande schuld is. Houdt het contract simpel zodat alles 100% duidelijk is. Vermeld hier in wat inbegrepen is in de koop en hoe de verdeling is van de overdrachts kosten en hoeveel die bedragen.
Het geld voor de aankoop moet worden overgemaakt naar een Thaise bank. Geef bij de bank aan dat het overgemaakte bedrag voor een condo is en vraag hiervoor naar een FET formulier (foreign exchange transaction form). Dit heeft u nodig om bij eventuele verkoop het aankoop bedrag uit te kunnen voeren.
In het complex waar ik woonde heeft een koper ooit alles over gelaten aan een real estate agent in zijn mooie pak. Hij hoefde alleen maar handtekeningen te zetten. Hij dacht een free hold condo te kopen maar had een company opgericht. Nu ieder jaar een account rapport op laten maken en belasting betalen. Bij de aankoop van mijn condo wist ik niet zeker wanneer ik in Thailand zou zijn voor de overdracht. Ik had een proxy gegeven aan een advocaten kantoor om de overdracht te regelen. Zo iets simpels als dit konden ze niet eens goed regelen.
De verkoop van mijn condo en de aankoop van ons nieuwe huis heb ik geregeld zonder real estate agent en advocaat. Als het om geld gaat vertrouw dan het meest op jezelf en niet op mooie praatjes.
Geachte Haki,
(ik reageer en zie dat er al een hoop reacties zijn. Het kan zijn dat ik informatie geef die al door een ander vermeld is. Onderstaand zijn mijn ervaringen, het kan zijn dat andere lezers andere ervaringen hebben.)
Mijn ervaring met het kopen van een appartement in BKK (als niet inwonende van Thailand EU burger niet in de EU wonend) is dat het juist eenvoudiger was om geld eerst over te maken naar mijn Thaise bankrekening. (Deze rekening kon ik alleen openen omdat ik getrouwd ben met een Thaise en we allereerst al een jaar daarvoor een joint bank account geopend hadden).
De reden waarom de transfer naar eigen Thaise rekening eenvoudiger is, heeft te maken met KYC, Anti-Money-Laundring en Anti-Terror-Funding rules van banken. Wanneer u zulke grote bedragen overmaakt moet u kunnen aantonen waarvoor u dit doet. Echter aan de Thaise bank te laten zien dat u geld overmaakt aan de verkopende partij van een appartement is eenvoudiger dan aan een bank buiten Thailand (alle documenten moeten vertaald en beëdigd worden etc.). Wanneer u zo’n groot bedrag overmaakt van en naar uw eigen rekeningen, hoeft u aan de Europese bank alleen maar aan te tonen dat de rekening op uw eigen naam staat. De Thaise bank immers laat u het koopcontract zien.
Bij de betaling van het appartement is het beste bankchecks te laten opstellen wat binnen Thailand zeer gebruikelijk is en ook hier gaat dat velen malen makkelijker wanneer men hiervoor de Thaise bank ingeschakeld omdat ook hier gevraagd wordt wat het doel is en men een koopcontract wil zien.
U heeft echter wel weer cash nodig voor de commissie die betaald wordt aan de Department of Land, maar dat is echter maar een fractie in % van de koopwaarde en de verdeelsleutel van deze commissie over beide partijen kan binnen het contract vast gelegd worden.
Verder is m.b.t. het koopcontract een Thaise bankrekening in THB ook eenvoudiger daar er geen fluctuaties tussen het bedrag in begin van het koopproces en aan het eind van het koopproces zit. (Het enige fluctuatierisico zit tussen het moment van tekenen van het koopcontract en de transfer van uw Euro rekening naar uw THB rekening, maar dit is een moment van transfer en men kan hierop enigszins sturen).
Wanneer u geen rekening in Thailand heeft of wilt openen, is mijn bovenstaande verhaal uiteraard niet van toepassing is voor uw situatie.
Tips:
(Allereerst overleg goed bij uzelf of u een langdurige ‚verbinding‘ met de omgeving aan wilt gaan en dus of u wel wilt kopen, want verkopen duurt lang en zal wanneer op korte termijn zeker een verlies aan waarde betekenen. Bij huren kunt ook relatief op korte termijn weer vertrekken. Huren is bovendien kwa documentatie aanzienlijk eenvoudiger. In dit ThailandBlog vond ik de onderstaande link zeer informatief
https://www.thailandblog.nl/expats-en-pensionado/huis-huren/advies-huren-beter-dan-kopen/)
huur een advocaat in om u te vertegenwoordigen en zwicht niet voor druk om snel te tekenen en lees na elke verandering toch het hele contract weer door.
Neem alle tijd voor uw beslissingsproces en zeker wanneer u in een grootstad als BKK koopt waar genoeg objecten worden aangeboden om een ‚attractief lijkende‘ maar misschien niet helemaal ‚koosjer riekende‘ aanbieding toch maar voorbij te laten gaan.
let op dat de verkopende partij u niet voor allerlei belastingen laten opdraaien die eigenlijk voor hun rekening zijn. (e.g. Business tax is voor de verkopende partij wanneer deze als niet wonend op het object’s adres geregistreerd is of korter dan 5 jaar)
U kunt een appartement op uw eigen naam zetten (als niet Thaise nationaliteit en niet in Thailand ingezetene). Dit kan niet, zoals u waarschijnlijk al wist, wanneer het object een huis is op eigen grond.
Wanneer u het eigendom op uw partners naam laat zetten, is het aanbevelenswaardig een advocaat te vragen over de condities en consequenties hiervan. Onder eventuele borgcondities is gebruikersrecht een zeer veel benutte optie.
Verder zijn alle gebruiken die bij kopen van een woning in NL en BE van toepassing (zouden) zijn ook in TH van toepassing: ie. het is zeer de moeite waard (zo niet een must) wanneer u eerst de woning bezichtigt en niet van een website of bij een agent vanuit een fotomap koopt.
Neem in het koopcontract qua datum in acht dat sommige documenten produceren extra lang duurt en dus dat u de uiteindelijke overdracht en de daarmee gaande betaling extra lang de tijd geeft. Let wel wanneer het koopcontract een tijdslimiet heeft (zoals de meeste contracten) en u overschrijdt deze limiet, dan bestaat de kans dat u uw aanbetaling (een garantie voor de verkoper die ook zeer gebruikelijk is) kwijt raakt. (voorbeeld: Wanneer het Departement of Land een bepaald document niet accepteert en u terug naar NL of BE moet vliegen om een nieuwe versie te verkrijgen en u daarboven op voor uw werk wederom vakantie moet aanvragen, dan zijn een paar maanden extra de tijd opgenomen in het koopcontract zeer prettig.)
Verder kan een prijsvergelijk ook uiterst nuttig zijn. Hierbij is het het makkelijkst om prijs per oppervlakte uit te rekenen en in de omgeving van het object naar andere aangeboden objecten te zoeken en hier de prijs per oppervlakte van uit te rekenen. (Hierbij raad ik u aan om ook op Thaise websites te kijken voor een vollediger beeld van prijzen in de omgeving)
Volgende is misschien ‚stating the obvious‘ maar toch… Maak nooit geld over zonder garantie. Wanneer u een valutatransfer doet, kunt u het beste een garantie-document verlangen dat daar tegenover staat van de verkopende partij. Vraag bij uw bank na of ze u hierbij van dienst kunnen zijn.
Laat u niet van de wijs brengen door ‚anderen‘ die menen een andere prijs (hoger dan wel lager) over te hebben voor het object of een soort gelijk object. Hun kennis kan op onderscheidende informatie gebaseerd zijn en hun motieven kunnen weid variëren. Alles reden waarom hun aangeduide prijs niet accuraat zou kunnen zijn.
Appartementen zijn onderdeel van een grotere structuur die door een organisatie beheerd wordt. Dit kan een zeer bureaucratisch orgaan zijn, dat u bij nadere beschouwing misschien geheel van de koop doet af zien. (o.a. een kleine interne verbouwing zoals een keuken of badkamer kan aan een grote hoeveelheid papieren rompslomp onderhevig zijn). Vraag na bij de organisatie zelf en niet bij de verkopende partij wat de regels zijn omtrent zaken.
Wanneer u voorneemt een nieuwbouw appartement te kopen wat nog gebouwd moet worden, adviseer ik: laat u goed adviseren over wat voor financiële constructies er bestaan om u te beschermen tegen faillissement van de bouw mij.
Voor de omgeving geldt: bestaat het nog niet dan moet u er geen rekening mee houden in uw geschatte waarde. B.v. een verkoper geeft u als plus punt aan dat er een skytrain gepland staat in BKK voor de toekomst die u makkelijk naar het centrum moet vervoeren. Voor zover ik weet is dit project qua budget nog niet goed gekeurd. En als wel, dan nog is het werk niet uitgevoerd en kan een aannemer nog altijd failliet gaan en dus gebruik ervan met decennia vertragen).
Prijzen kunnen enorm verschillen in steden in het centrum in vergelijking met (even) erbuiten. Wederom, u doet er goed aan een grondige zoektocht naar een ideaal object te doen.
Laat u niet direct afschrikken wanneer u de (naar mijn idee in Thailand meest gebruikte) woorden hoort “mai dai” oftewel “dat gaat niet”. Veelal zijn betreffende personen ambtenaren dan wel (bank)aangestelde die niet bekend zijn met een bepaalde constructie of manier van werken en durven geen beslissing te nemen die hun autorisatie te boven stijgt. Blijf in zo’n geval rustig en neem uitgebreid de tijd om e.e.a. nogmaals (op een onderscheidende manier) uit te leggen. Schroomt u zich daarbij niet om de reden van uw verzoek duidelijk te verklaren en niet alleen wat u beoogd te bereiken. Het kan zijn dat iemand een andere manier voor u heeft die wel kan en naar hetzelfde doel leidt.
Het kan niet genoeg benadrukt worden dat het belangrijk is dat u voor alles zeer uitgebreid de tijd moet nemen, om grondig alle documenten door te lezen, om referenties te checken, en om met Thaise banken en overheden afspraken te maken. Ook hier kan een advocaat u behulpzaam zijn.
Succes en veel geluk wanneer u in uw woning intrekt.
U heeft het over de overdrachts kosten die maar een fractie zijn van de verkoop prijs. Toen ik mijn condo verkocht was dat bedrag 180000 thb. In het contract kan wel de verdeel sleutel staan maar het is wel zaak te weten hoe hoog dat bedrag is. In het complex waar ik woonde moest een nieuwe koper van het landoffice naar de bank omdat hij niet genoeg cash geld bij zich had. In het koop contract stond wel wie wat betaalde maar geen bedragen.
Als je googled op transfer cost house Thailand of zie iets krijg je genoeg links over dit onderwerp. Sommige links geven uitleg hoe je dit kan berekenen, er zijn ook links waar je koopprijs, getaxceerde waarde (wordt bepaald door het land en revenue office)en hoe lang het object eigendom is van de verkoper in kan vullen. Vaak lees je alleen maar 2% transfer kosten, dit is echter een deel van de totale kosten. Een 6% komt aardig in de buurt om enig idee te hebben.
Geachte René,
U heeft gelijk met betrekking tot dat het handig is te weten wat het uiteindelijke bedrag is, maar wanneer men dit in het contract vermeldt en het in werkelijkheid anders uitpakt, lijkt mij hier geen rechtsgeldigheid aan te kunnen verbinden daar dit een 3e partij betreft (in dit geval de overheid) die geen partij is in het koopcontract zelf.
In ons geval was alleen de verdeel sleutel vermeld in het verkoopcontract en ik had wel een berekening als schatting voor mijzelf gemaakt maar ging er persoonlijk eigenlijk vanuit dat de verkopende partij ook niet geheel zeker was wat het uiteindelijke bedrag voor de transfer zou worden op het moment van opstellen van het koopcontract. (Ik ben niet genoeg thuis in de materie maar ik vermoed dat het belangrijker is de naam van de van de tax/fee in de verdeelsleutel te vermelden dan de hoogte ervan.)
Waar het echter mij in mijn originele reactie om ging in het vermelden dat het hier om een fractie van het waarde van het koopverdrag, ligt in het feit dat men dat bedrag cash bij zich moet hebben omdat
de departement of land geen checks accepteert (zo was mij uitgelegd).
Zodoende is men onderweg met enkele honderden duizenden in een enveloppe maar dus niet met enkele miljoenen.