Lezersvraag: Bijkomende kosten bij aankoop huis of bouwgrond?

Als je een huis bouwt buiten de bebouwde kom, denk aan extra electriciteitspalen. Kan in de papieren lopen als het ver weg is van de anderen

Hallo Francois,

Je stelt wel een vrij algemene vraag, doch aangezien ik zelf in het proces bent om een bestaand huis of grond te kopen, probeer ik hier een zo compleet mogelijk antwoord te geven.

1. btw, er is geen btw op de aankoop van onroerend goed. Ook niet als je vanuit een Thai company dit koopt

2. Land office kosten/belastingen. Transfer fee, dit is 2%. Meestal deelt je dit [50/50] met de verkoper, maar moet je wel onderhandelen. Daarnaast bij lease registratie van de grond kost het 1% van het leasebedrag.

3. in Thailand bestaat een notarisfunctie niet, wel een advocaat. Afhankelijk van wat je allemaal geregeld wilt hebben, kost dit in de papieren.

De meest voor de handliggende activiteit is due diligence. Iets wat in NL de notaris voor je doet. Maar bijv. de voorschot op een G-rekening in bewaring houden is niet iets wat een gebruikelijke service is bij de advoocaat. De advocaat kan je helpen met zaken die je zelf kunt doen bij de land office: transfer van de title deed, lease registratie, transfer van het huis [en op jouw naam zetten], jou volledig representeren [power of attorney] zdd je niet bij de land office hoeft te verschijnen

Als je geen Thaise partner hebt, ziet er voor jou niets anders op om of een huis te kopen met grond die in lease hold is, of een condominium of een actieve Thaise company door de advocaat te laten oprichten die eigenaar wordt van grond en huis. Je bent naast de oprichtingskosten ook jaarlijkse accountantskosten kwijt voor de jaarrekening van de Thai company.

Tenslotte zaken die de advocaat voor je kan doen, doch weinig waarde hebben of dat je veel goedkoper zelf kunt doen:
1) een lease agreement om daarin de 30 jaar automatisch te laten verlengen. Deze is niet rechtsgeldig. Verlenging mag alleen bij expiratie
2) een blanco power of attorney door je Thaise partner mbt de title deed laten tekenen, zdd jij haar vertegenwoordigt. Alleen de landoffice power of attorney documenten zijn rechtsgeldig en deze hebben een beperkte scope en duur. Je kunt beter de originele title deed in bewaring nemen en grond laten leasen en het huis op jouw naam zetten.
3) testamenten, deze kun je zelf bij de amphur laten doen
4) aankoopcontracten, deze kun je zelf door de verkoper laten doen en je advocaat laten reviewen

5. als je grond koopt, en zelf een huis wilt laten bouwen, ipv door een ontwikkelaar:

– grond geschikt te maken voor bebouwing zoals grond ophogen etc
– drainage en afwatering op je eigen grond. Als de straat geen drainage heeft ziet er niets anders op je grond hoger te maken dan de straat kant.
– aansluiting op electriciteit en water. Deze kunnen tijd en in de papieren kosten. Kijk ook of glasvezelinternet aansluiting mogelijk is op je perceel
– architect en building permit
– aannemer- en bouwkosten

6. als je een huis koopt van een ontwikkelaar of in een gated community, denk aan:
– common fees [service kosten voor beveiliging, de gemeenschappelijke infrastructuur, etc]
– wat de huisregels zijn o.a. tav het houden van huisdieren, de soort omheining toegestaan en in welke kleuren je huis mag schilderen
– of de aannemer bereid is aanpassingen tegen meerprijs te doen om het gebruiksgenot te verhogen. Denk aan zaken zoals betere dak- en muurisolatie, regenafvoerpijp etc.

7. als je een Thaise partner hebt, denk aan de inwijdingsceremonie met monniken om je huis of de start van de bouw te laten inzegenen