Kan eigendomsakte van grond niet op naam van Thaise partner vanwege huwelijk met farang?
Beste lezers,
Op een ander blog kwam ik een (nogal negatieve) discussie tegen met de veelzeggende titel: “11 redenen om niet naar Thailand te gaan”. Eén van die redenen, de eerste, gaat over het veelbesproken eigendomsrecht van grond/perceel.
Het was een schok om te lezen dat de Chanot niet alleen onmogelijk op de naam van een farang kan komen, dat is wel duidelijk inmiddels, maar zelfs ook niet op naam van een Thaise partner als die getrouwd is met een Farang met een in Thailand geregistreerd huwelijk.
Dat verhaal dwarboomt namelijk flink ons plan om een bestaande woning (geen condo of apartement) te kopen met de Chanot op naam van mijn Thaise vrouw, en de woning op mijn naam. Ons huwelijk is wel enkel geregistreerd in Nederland, maar ik kan me voorstellen dat het ook ooit in Thailand geregistreerd wordt, actief of passief door andere instanties.
Klopt dit verhaal?
Alvast hartelijk dank.
Hans en Pat
Over deze blogger
Lees hier de laatste artikelen
Lezersinzending21 december 2024Controleer de voorwaarden van je Nederlandse levensverzekering bij emigratie naar Thailand (lezersinzending)
Leven in Thailand21 december 2024Nog meer buren (lezersinzending)
Visumvraag21 december 2024Thailand Visa vraag Nr 228/24: Visum en huwelijk
Gezondheid21 december 2024Vraag aan huisarts Maarten: Hoofdpijn na krachttraining
https://www.thailandblog.nl/lezersvraag/verliest-thaise-vrouw-recht-grond-bezitten/
Beste Hans en Pat, even een misverstand wegwerken: geen enkele instantie zal jouw wettelijk huwelijk doen inschrijven in Thailand. Dat zal je zelf moeten doen, ergo: je bent dat verplicht. Je kunt niet in NL wettelijk gehuwd zijn, en in TH niet. Andersom geldt dat ook. Kortom: je hebt hier zelf een actieve taak in.
Een Chanot heeft niets te maken met een woning. Een Chanot toont aan van wie een stuk grond is, oftewel: wie de eigenaar is. Aangezien een farang geen grond kan bezitten in TH zal een Chanot nooit op naam van een farang kunnen. Wel dus op naam van een Thai, ook al is zij gehuwd met een farang. Echter: bij de afwikkeling van de grondaankoop zullen beide echtelieden moeten verklaren en tekenen voor het gegeven dat de Thaise echtgenote zelf het geldbedrag van de aankoop heeft moeten verwerven. (Alhoewel iedereen weet dat de farang een stevig handje heeft geholpen, soms met 2 handen vol klaar gestaan!)
Als op het aangekochte stuk grond een huis staat of wordt gebouwd, kan de farang als eigenaar worden aangemerkt, als dit blijkt uit de aankoop- en betalingsbewijzen. Maar dat staat los van de Chanot. Wel kan, indien gewenst, een aantekening op het Chanot worden vermeld.
Overigens ontgaat mij de nut van het op eigen naam aankopen van een woning op grond van de echtgenote: koop de grond gezamenlijk aan, jouw echtgenote wordt als eigenaar beschreven, laat jouw naam op het Chanot vermelden, koop gezamenlijk de woning aan. Je hebt niets aan de woning als de grond onverhoopt verkocht gaat worden.
Bedankt voor je reactie Ruud010; wat bedoel je met “laat je naam op het Chanot vermelden” ? is dat betreffende het vruchtgebruik (usufruct volgens mij, uit andere blogs gehaald) ? want ik neem aan niet eigendomsrechten gezien de rest van je verhaal.
Dat is dus in strijd met wat ik had gelezen op: http://werkenvanuithetbuitenland.nl/11-redenen-niet-naar-thailand-gaan (nummer 1), een bijdrage van een gerenommeerde blogger ook hier.. zal mogelijk gedateerde info over wetgeving zijn die inmiddels gewijzigd is.
Je had dat artikel niet moeten lezen. Staan diverse onwaarheden in vermeld en dooddoeners. Non-informatie heet dat. Dat gerenommeerde blogger slaat ook nergens op, als je iets publiceert waarin aantoonbaar verscheidene punten onwaar zijn en je geeft ook nergens een bronvermelding, dan hup overslaan. Kijk bijvoorbeeld naar informatie op dit blog. En dan veel lezen, ook de artikelen en reacties die er betrekking op hebben in het verleden en dan kun je je een mooi beeld vormen.
Van heel lang geleden weet ik, dat dit inderdaad niet kon.
Toen werd de vrouw als ondergeschikt aan de man gezien, en zou de farang man dus controle over de grond kunnen hebben.
De tijden zijn ondertussen wel wat veranderd, en Thailand staat vol met huizen die op grond van de Thaise echtgenote staan.
Zolang de Thaise dame in leven is is er weinig aan de hand. Echter als zij komt te overlijden en als haar testament uitwijst dat de echtgenoot haar enige erfgenaam is zou dat betekenen dat al haar eigendommen automatisch overgaan naar de echtgenoot., dus ook het grondstuk. Aangezien echter de Thaise wet niet toestaat dat een niet-Thai Thaise grond bezit kan een Thaise die officieel met een farang gehuwd is geen grond bezitten. Daar zal best regelmatig de hand mee gelicht worden maar het lijkt me nuttig hier wel bij stil te staan.
Er gaan veel verhalen in Thailand rond en nog veel meer op dit soort sites. Zelfs verhalen, die bevestigd zouden zijn of opgemaakt door een “lawyer”. Ik ben geleerd met dit soort verhalen even bij een D.A. ( Officier van Justitie) langs te gaan, liefst met de opsteller van het verhaal. Het is opvallend, hoe vaak er dan toch wat “details” aangevuld moeten worden. The proof of the pudding is in the eating not in the baking. Ik heb van 1994 tot 2017 in een Thaise rechtszaak als getuige gezeten in zo’n “gevalletje”. Je… wat waren die rechters goed op de hoogte van alle details. Als ik dit vergelijk met de rechters in NL….
Als mijn vrouw zou overlijden krijg als echtgenoot al haar bezittingen en dus ook haar land. Het land wat toen we het kochten ik erbij moest zijn en moest meetekenen. Ik mag maximaal als buitenlander 1 jaar het land bezitten [na overlijden van mn vrouw]en moet daarna de grond verkocht hebben.
De Thaise wet laat inderdaad niet toe dat grond in buitenlandse handen valt (met uitzondering van enkele specifieke gevallen o.a. bij een investering van minimum 40 miljoen THB). Als er geen huwelijkscontract is wordt alles wat vergaard is tijdens het huwelijk beschouwd als gemeenschap van goederen, ook in Thailand. Ook al heb je bij registratie een boel papieren getekend. De enige regel die hier geldt is dat je VERPLICHT bent de grond te verkopen binnen de 120 dagen na overlijden. Tevens heb je recht op 50% van de verkoopprijs en nogeens een percentage van het deel van je vrouw daar je ook 1 van haar erfgenamen bent.
Bert je geeft verkeerde informatie. Ik ben al 20jaar getrouwd voor de Thaise wet en wij kopen en verkopen geregeld grond op naam van mijn vrouw. Niks geen gesoemel is gewoon mogelijk. Als mijn vrouw eerder komt te overlijden dan ik dan erf ik alles dus ook de grond. De Thaise wet geeft mij dan 1 jaar de tijd om de grond te verkopen of bijvoorbeeld op een Thaise naam te zetten doe ik dat niet binnen 1 jaar dan wordt alles onteigend En vervalt het aan de Thaise staat.
Ben Korat
Ik heb hier wel eens over gelezen dat de farang dan een bepaalde tijd krijgt om de grond aan een thai te verkopen. Zolang hij usufruct over de grond heeft hoeft dat dus geen probleem te zijn.
De usufruct heeft natuurlijk wel invloed op de verkoopsprijs.
Iemand een stuk land verkopen dat hij niet kan gebruiken is lastig, tenzij de prijs erg aantrekkelijk is.
bel onder nummer 0031615858461 frans
Tja,
Wij hebben samen besloten, dat de “vrouw des huizes” een hypotheek neemt bij een bank en ikke betaal de rente en aflossing. Zij staat als eigenaresse van de grond en het huis en ik heb 30 jaar lang (min of meer) de zekerheid dat ze mij er niet uitgooit, want ze kan zelf de rente en aflossing niet betalen. Dit is ook zeer duidelijk door de bank aan haar verteld. Het huis is haar volledige eigendom als alle termijnen zijn betaald. We hebben een uitstekende relatie.
Overeenkomsten, en schriftelijk vastgelegd, liefst met getuigen of notarieel bevestigd, maar je om eventualiteiten het hoofd te kunnen beiden. Wat blijft er van uw verhaal over als uw “vrouw des huizes” morgen overlijdt en haar Thaise erfgenamen overmorgen hun erfenis claimen cq beginnen u uw huis uit te treiteren ? U heeft immers niets, zelfs geen vordering op de erfenis van uw overleden vrouw wegens betaalde hypotheek.
“Laat je naam op de Chanoot vermelden” betekent zoiets als “Laat bij de landoffice een zakelijk recht op jouw naam vestigen op de eigendomstitel van dat stuk grond”. Het zakelijk recht is meestal een gebruiksrecht, van tijdelijke aard of levenslang, vaak met betrekking op een gebouw dat op de grond staat, maar kan ook bijvoorbeeld opbrengsten van een fruitgaard of van een (vis)vijver zijn.
Usufruct is zo een vorm van zakelijk recht. Superficies is een andere vorm. Deze laatste wordt in Thailand vaak gebruik voor het plaatsen (en exploiteren) van een elektriciteitsmast of een irrigatiekanaal op een grondstuk van iemand anders.
Persoonlijk ben ik tevreden met het levenslang gebruiksrecht dat mijn vrouw me gegeven heeft op de grond, en het daarop staand huis, die ik betaald heb. Ze gaf dat op een voor Thailand behoorlijk rechtzekere wijze door een levenslang usufruct op mijn naam op de achterkant van de Chanoot te laten schrijven in de landoffice.
Als mijn Thaise vrouw voor me zou komen te overlijden dan erven haar enige Thaise zoon en ikzelf elk de helft van haar nalatenschap. Binnen de 120 dagen schenk ik dan mijn helft van grond(waarde) waarop het huis staat aan mijn Thaise stiefzoon. Het huis blijft voor de helft mijn eigendom zolang ik leef. Na mijn dood komt het mijn Thaise stiefzoon toe. Het gebruiksrecht op grond en huis blijft middels de levenslange usufruct die mijn vrouw me gegeven heeft rechtsgeldig op de chanoot staan.
In mijn ervaring is dit alles vrij makkelijk en goed te regelen op de land office, zonder tussenkomst van dure advocaten en notarissen. Het is veel minder duur dan in België of Nederland.
Indien je niet Thaise erfgenamen zou willen toebedelen is het andere koek.
Wij zijn in België wettelijk gehuwd en hebben dat huwelijk jaren geleden al laten overschrijven in het huwelijksregister van haar gemeente in Thailand.
We plannen binnenkort testamentair nog één en ander te regelen. Daarin wil zij mij aanstellen als executor van haar nalatenschap in Thailand. Ze wil me die rol toebedelen omdat ze ervan overtuigd is dat niemand beter haar “wilsbeschikking” naar letter en geest kan ten uitvoer leggen.
De executor van een nalatenschap heeft in Thailand een belangrijke en machtige positie ten overstaan van derden die menen aanspraak te moeten maken op (een deel van) de nalatenschap. Hij (of zij) die geen respect toont voor de executor loopt veel kans in eigen vel te snijden … en dieper ook.
Een (rechts)positie die respect oproept bij andere erfgenamen is een mooie troef en meer dan levenslange zakelijke gebruiksrechten op de spullen van mij en mijn vrouw heb ik in Thailand niet nodig.
Ik ben geen Boeddhist, maar geloof rotsvast dat volgende uitspraak van een Pattayaanse meid helemaal waarachtig is: “You have to enjoy now Sir. You can take nothing to the next life.” 🙂
De meid zelf bleek stukken minder waarachtig dan haar uitspraak 🙂
Zo hebben wij het ook gedaan. Een paar jaar geleden heb ik een stuk grond op naam van mijn meisje gekocht, en de grond verhoogd. Begin dit jaar heb ik mijn naam achter op de chanoot laten zetten levenslang vruchtgebruik omdat ik wat bouwen wil en een stukje zekerheid wil. Kosten 70 baht.
Klopt niet. Ik ben meer dan 30 jaar getrouwd met een Thaise en alles staat op haar naam, land en huis en wat nog meer. Gekocht voor en tijdens huwelijk. Wat zij voor het huwelijk bezat blijft van haar en wat tijdens het huwelijk gekocht is wordt verdeeld bij een scheiding met fifty-fifty. Zij kan gewoon alles kopen in haar naam. Waar jij het over hebt zijn oude regels zo als het jaren geleden was en al lang verandert. Net zoals vroeger dat de vrouw verplicht was haar echtgenoots naam aan te nemen, is ook niet meer zo. Heb dat allemaal nog meegemaakt.
Bedankt ieder voor de reactie. Het blijkt dus dat die regel inmiddels niet meer geldt; de (non-) info kwam dan ook van een stelling (die 11 redenen om niet naar Thailand te gaan) uit 2011.
Maar ja die info daar was gebaseerd op informatie van iemand die hier ook veelvuldig blogt, zelfs in deze discussie hierboven….; mogelijk is hij verkeerd geciteerd, soit.
Bedankt,
Hans en Pat
Ik heb die meneer Andre ook al aangeschreven. Hij kan kiezen: of een Thaise “criminal defamation” zaak tegemoet zien of corrigeren cq intrekken.
Ik doe sinds 1977 al zaken met Thais en sinds 1994 als eigen baas. En het e.e.a. aan rechtszaken meegemaakt m.n. omtrent wat menig farang DACHT omtrent Thais aandeelhouderschap in een door een farang opgezette onderneming… De uitspraak van een Thaise rechter is bindend, NIET een epistel opgesteld door een Thaise lawyer