Lezersvraag: Wie weet er een manier om toch een 100% hypotheek te krijgen?

Je bent dus NIET wettelijk getrouwd. Dit wil zeggen dat voor de bank je gewoon een farrang bent die bij een vriendin in Thailand woont en dus eigenlijk geen verplichtingen heeft. Dat is voor de bank geen garantie om een hypotheek toe te staan. Uw vriendin zal dus noodgedwongen zelf voldoende inkomsten moeten aantonen, wat zij vermoedelijk niet kan.
In verband met je voorstel: “Heb al gedacht of iemand dat “risico” aan zou durven door het geheel op PAPIER te regelen, waarbij elke maand het gestorte bedrag weer terug gestort zou worden, maar waarbij het op bankafschriften wél aantoonbaar een geldig inkomen zou zijn”, is het antwoord eigenlijk idem.

Hallo Hans,

als ik even met je meedenk..
Wanneer je iemand vindt die dit voor je wil doen.
Kun je beginnen het geldbedrag zelf naar diegene over te maken. Dan krijg je je eigen geld steeds teruggestort en loopt de andere partij geen risico.

succes

Jammer om te merken dat mensen reageren, reageren, reagreren, zoals Yoep van het Hek zou zeggen, zonder eerst GOED te lezen wat er staat én wat er door mij gevraagd wordt.

Maar goed desondanks bedank ik een ieder die ” meegedacht ” heeft voor de inspanning.
Mochten er nog lumineuze of briljante reacties zijn die ” hout snijden ” dan houden wij ons zeer aanbevolen.

Voor de echte criticasters, ik heb een Thaise vrouw die zo lief en aardig en charmant én te vertrouwen is dat ik zo een vrouw óók hen zou willen toewensen.
Zij die ofwel uit eigen ervaring slechte herrinneringen hebben en daarmee refereren aan hun relatie(s) met een Thaise, ofwel degene die ” ook van de hoed en de rand weten ” doordat ze WEL EENS iemand gesproken hebben die iemand kende die, bla bla bla.

Afijn het ga u allen goed!

Beste Hans, een lang antwoord, maar neem even de moeite om deze te lezen. Jouw vraag handelt over het verkrijgen van een hypotheek, meer in het bijzonder of er een andere weg is dan de normale om een hypotheek te bemachtigen. Je meldt dat de Thaise richtlijnen het jullie onmogelijk maken. Waarmee je feitelijk het antwoord gegeven hebt: het is niet mogelijk in jullie situatie een hypotheek te krijgen, noch is er een manier om die hypotheek desondanks te realiseren. Jouw vrouw niet want geen (voldoende) inkomen, en jij als individu zijnde farang kunt idem niet aan de hypotheek. Een bank in TH doet dit laatste niet omdat een farang geen permanente verblijfsstatus kent. (Behalve “permanent residence”visum, maar die heb je niet anders had je de vraag niet gesteld.)

Geen permanente verblijfsstatus betekent dat je telkenmale:
1- slechts één jaar in TH bent, waarna je verblijf weer met een jaar kan worden verlengd, als je aan gestelde voorwaarden voldoet.
2- Ben je als expat werkzaam in TH houdt je verblijf op als bv jouw werkgever jou terugroept naar NL. Ben je als ZZP’er aan de slag in TH, dan stopt dat wanneer jouw werkvergunning door omstandigheden niet langer geldig is.
3- Er kunnen familie- en/of onvoorziene omstandigheden optreden welke maken dat je vertrekt uit TH. Een relatiebreuk bv komt ook nogal eens voor en is banken niet onbekend.
4- Er zijn andere redenen denkbaar waarom banken aan farang geen hypotheek verstrekken, bv omdat sommige risicomijdend zijn, dan wel erg intern op de Thaise “markt” gericht.
Maar dat had je allemaal kunnen weten na 5 jaar woonachtig te zijn in TH.

De algemene regel is: een individuele farang krijgt geen hypotheek. Maar op een regel gelden uitzonderingen. Ik ken er 3, waar je zelf nog het een en ander aan moet sleutelen.

De eerste is een moeilijke: het oprichten van een (Ltd.) Company. Je leest wel eens dat een Company voorgesteld wordt als dè manier om in TH grond en huis te kopen als farang. Een Company mag en kan immers geldleningen aangaan. Echter, een Company is een juridische constructie waarmee een goed of dienst wordt geleverd. Je doet aan business en je creëert werkgelegenheid. Een Company waarmee je eigenlijk niet handelt, wordt gezien wordt als een “lege” Company. Dat is niet toegestaan. Je krijgt veel last als tijdens de looptijd van een hypotheek een kink in de kabel komt.

Bij een Company heb je zelf 49% van de aandelen in handen, en de overige 51% zijn voor Thai. Je hebt vervolgens met die Thai de afspraak dat jij alle zeggenschap hebt in jouw Company. Dat staat zwart op wit. Nou, dit kun je onder je voetzolen schrijven, want bij conflict spant 51% tegen jou samen, en je verliest. Hoezo? Omdat het farang bij Thai Law eigenlijk niet is toegestaan via een Company land en pand te verwerven. Jouw basis en positie zijn aldus bij voorbaat zwak te noemen. Een Rechtbank zal aanvoeren dat jij onrechtmatig gebruik maakt van de mogelijkheid tot het oprichten van een Company. Je kunt het proberen, maar neem dan een ter zake gespecialiseerd lawyer in de arm. Veelal zorgt die lawyer ook voor Thai partnership tbv die 51%. Ook daar zit ‘m een kneep, als je begrijp wat ik bedoel!?

Een tweede mogelijkheid is er een op de middellange termijn: binnenkort ga je voor de TH wet trouwen. Waarmee jouw positie in TH vwb het kunnen en mogen aangaan van contractuele verplichtingen wat serieuzer wordt. Er zijn banken bv BKB die als ze jou goed kennen, dus:
1- weet hebben van jouw werkzaam leven in TH,
2- van de duurzaamheid van die werkzaamheden,
3- jouw bestedingspatroon kennen omdat je er een lopende rekening hebt,
4- jou en jouw vrouw vaak samen zien bv tijdens jullie bezoek aan het filiaal,
5- en als je in staat bent een prettige klantrelatie op te bouwen,

genegen zijn om 50% van de koopprijs van een pand te financieren. Hoe betrouwbaarder je bent, hoe hoger wellicht het percentage. Je blijft een farang, ga niet domineren.

5- Doe bankzaken zoveel mogelijk met z’n 2en, en presenteer jullie zelf als gehuwd stel.
6- Neem voor die wederzijdse kennismaking bv een jaar.
7- Neem tijdens dat jaar een creditcard van de bank, betaal er alle aankopen mee, en verwerk deze maandelijks door direct de aankoopbedragen volledig terug te storten. Dat levert niet alleen korting op, maar je toont de bank dat je te vertrouwen bent, én solvabel.
8- Doe je bankzaken niet aan de balie, maar probeer in het filiaal bekend te raken met een aan-een-bureau-zittende-medewerker. Die gaat jullie leren kennen en tzt jullie een heel eind op weg helpen.
9- Introduceer tijdens de aanvraagprocedure iemand die als “quarantee” fungeert. Dat fenomeen zal je bekend zijn. De Poejeibaan is een goeie, of een Thai kennis met ambtenarenstatus.

Een derde mogelijkheid is rechtstreeks bij een projectontwikkelaar- een MooBaanBouwer: er zijn ook in HuaHin talrijke nieuwbouwprojekten, van elke klasse tegen elke prijs. Veel en vaak staan er een aantal panden al lange tijd te koop. Kun je niet bij de bank terecht, wellicht wel ten kantore van een dergelijke ontwikkelaar/bouwer/aannemer. Ga na je wettelijk huwelijk met jouw vrouw naar eenmoobaan naar keuze, kom serieus en geïnteresseerd over, vertel wat je zoekt en vraag naar financieringsmogelijkheden. Lukt het bij de ene niet, wellicht wel bij een andere. Er zijn er genoeg.

Neem paperassen mee waaruit blijkt dat je
– getrouwd bent, reeds langjarig in TH verblijft,
– je al meerdere jaren een goede baan hebt,
– een prima dekkend salaris verdient,
– een aanbevelingsschrijven van je werkgever kunt tonen.

Wees zakelijk en correct: er zijn kortingen te bedingen als een pand langere tijd leeg staat. Als je tot een akkoord kunt komen zijn leningen van 50% of meer mogelijk. Let wel: zo’n projektontwikkelaar is gebaat met zoveel mogelijk kwijtraken van leegstaande objecten. Die brengen niets op. Maar laat je kwa rentepercentages geen oor aannaaien. Informeer je naar Thai marktconforme cijfers.

Tot slot: de door jou geopperde oplossing om op papier te doen lijken als zou jouw vrouw voldoende salaris verdienen, is een zeer gevoelige. Ik zou het niet doen, omdat de looptijd van een hypotheek de nodige jaren in zich draagt. Ontstaan er haperingen, heb je wel wat uit te leggen. Vreemd eigenlijk dat je dit na 5 jaar TH niet door hebt. Een farang trekt altijd aan het kortste eind, bij voorbaat! En mag voor dat korte eindje fiks betalen. Per definitie! Sukses.