Beste lezers,
Er is een kleine kans dat er meerdere in hetzelfde schuitje zitten als ik. Toen ik Nederland verliet in 2016 voor een emigratie naar Thailand heb ik mijn huis verkocht en omdat mijn geld niet rendeerde op de bank, toch maar een goedkoper huis gekocht in Nederland en ben deze gaan verhuren. Deze huuropbrengst vulde mijn welverdiende pensioen prima aan.
Wat ik toen niet wist, was dat de huizenprijs t.o.v. 2016 nu bijna verdriedubbeld is en dus een uitstekende investering is gebleken. Nu wil ik gaan cashen door mijn verhuurde huis te gaan verkopen. Maar omdat de huurder huurbescherming heeft, heb ik schijnbaar niet de mogelijkheid om deze huurovereenkomst op te zeggen. Nu heb ik inmiddels wel een goede band opgebouwd met mijn huurder, dus ik wil deze niet direct op straat zetten maar toch……..
Een redelijke opzegtermijn moet toch mogelijk zijn, het is toch tenslotte mijn huis, mijn investering, mijn risico dat ik ooit heb genomen?
Mogelijk hebben meerdere lezers deze ervaringen gehad, of hebben er verstand van welke weg ik het beste zou kunnen bewandelen om tot verkoop over te gaan zonder een huurder omdat dit veel meer zou opbrengen als met huurder.
Met vriendelijke groet,
Rick
Redactie: Heb je zelf een vraag aan de lezers van Thailandblog? Gebruik het contactformulier.
Over deze blogger
Lees hier de laatste artikelen
Achtergrond16 november 2024Thais zeezout (lezersinzending)
Immigratie infobrief16 november 2024TB Immigration Infobrief Nr 055/24: Immigration Chiang Mai – Jaarverlenging Thai Marriage
Visumvraag16 november 2024Thailand Visa vraag Nr 206/24: Omzetten van Tourist naar Non-immigrant O
Gezondheid15 november 2024Vraag aan huisarts Maarten: Wat is een goede PSA waarde?
Rick, de huurder heeft bescherming en terecht ook want hij is de economisch zwakkere partij. Dus jij moet de huurder iets bieden! Sowieso de verhuis- en inrichtingskosten en dergelijke.
Moet je dat zelf gaan doen, een keer een serieus gesprek aangaan en zijn gevoel testen? Of huur je iemand in; een makelaar of een vertrouwenspersoon die jullie beiden kennen? En wees niet krenterig; de huurder kan ook rekenen en kent de prijzen. Een flinke zak geld kan heel stimulerend werken…
Of procederen? Dan zou ik eerst advies vragen wat de rechtspraak is op dit vlak. Maar ik verwacht dat ‘Ik wil verkopen want dan beur ik veel meer….’ geen argument is dat de rechter zal overtuigen.
Rick, wil de huurder het niet kopen? Dat gaat het snelst, en dan verlaag je de vraagprijs omdat jij je de uitkoopsom bespaart. De vergoeding voor verhuiskosten blijkt al op 7.400 te staan…
En die uitkoopsom? Eerst al 7.400 voor verhuiskosten, en dan de hogere huur elders. Is dat 200 euro/maand en dat over 10 jaar is al 25.000 euro. Het gaat geld kosten maar aan de andere kant is dat huis drie keer over de kop dus je steekt een paar ton in je zak. Dan mag het ook best wat kosten.
Van de andere kant; het is toch gewoon ‘n aanvulling op je pensioen.
Dus moet je blij zijn met de huurder die dit waarmaakt.
Bovendien zal de huurprijs wel geïndexeerd zijn, dus blijf je ‘spekkoper’
Op het moment dat hij zelf vertrekt, kun je nog altijd cashen. En misschien krijg je tegen die tijd nog meer Baths voor je Euri.
Win-win
Ik tik even ‘huurbescherming’ in op google en vind op deze overheidsstie alle informatie. Weliswaar vanuit de positie van huurder, maar dat maakt uiteindelijk geen verschil.
https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woning-huren/vraag-en-antwoord/heb-ik-recht-op-huurbescherming
Mijn eerste reactie vertrok iets te snel, dus hierbij een aanvulling.
Veel nuttige informatie vind je ook hier:
https://www.volkshuisvestingnederland.nl/onderwerpen/huurbescherming-en-huurcontracten
Misschien te koop aanbieden aan je huurder?
Zo heb ik zelf als huurder een huis gekocht , lang geleden.
De nieuwe eigenaar moet gewoon het kontrakt overnemen dat heeft geen invloed op jou
Als de nieuwe eigenaar er zelf in wilt gaan wonen moet hij 6 maand opzeg geven dus de gelegenheid geven aan de huurder voor te verhuizen met andere woorden waarom zou jij het goedkoper moeten gaan verkopen zoals ik hier boven lees
Marc, je negeert nu de duidelijke wens van vraagsteller: hij wil ‘leeg’ verkopen want dan vangt hij meer geld. In jouw plan gaat de extra meerwaarde van ‘leeg’ verkopen naar de nieuwe eigenaar; of je moet het op een akkoordje gooien met die persoon.
Wat zelf ‘leeg’ verkopen betreft, voor wat hoort wat! En anders blijft de huurder zitten want dat recht heeft ie. Laat vraagsteller eerst maar eens juridisch advies inwinnen; daarna kan het gesprek met huurder plaatsvinden.
Heren,
Ik ben makelaar en regelmatige Thailandganger.
Ale hierboven klopt maar er is meer. Om de juiste route uit te sti[pelen is het zaak om goed geïnformeerd te zijn, je rechten en mogelijkheden te kennen en dat ook juridisch goed te doen.
Ik doe dit regelmatig samen met mijn broertje die een advocatenkantoor heeft.
Mail me eens vijblijvend op [email protected] en dan kan ik kijken wat het beste lijkt in jouw specigieke situatie.
Glenn Ramdihal
All in Housing
Bij een gesloten huurcontract mondeling of schriftelijk (sedert juli vorig jaar verplicht) is altijd huurbescherming aan de orde. Alle informatie hieromtrent is op het internet te vinden. Bijvoorbeeld op de site van: volkshuisvesting.nl, zie: https://ap.lc/tgmEm Wettelijk zijn slechts 5 redenen aan de orde op basis waarvan een huurcontract kan worden opgezegd. In al die 5 gevallen is het vrijwel altijd de rechter die bepaalt of een aangevoerde reden legitiem is. Zoals @Rick zijn situatie uitlegt is geen van die 5 redenen op hem van toepassing. Zijn er andere mogelijkheden? Ja, want:
1- hij kan zijn huis verkopen aan iemand die de huur, eveneens als investering, voortzet (wettelijke verplichting), De vraagprijs gaat naar beneden aangepast worden. Een al geopperde mogelijkheid is:
2- verkoop aan de huurder. Dat wordt dus overleggen en onderhandelen, immers zoals @Rick aangeeft heeft hij een redelijke verhouding met de huurder. Deze optie staat of valt met de wil of het niet kunnen van de huurder om te kopen. Ook de huurder kent het verschil tussen 2016 en 2024. En @Rick kan
3- de huurder uitkopen. Ook een idee dat is voorgelegd.
@Rick redeneert dat: “Een redelijke opzegtermijn moet toch mogelijk zijn, het is toch tenslotte mijn huis, mijn investering, mijn risico dat ik ooit heb genomen?” Dat klopt (alhoewel het genomen risico fortuinlijk uitvalt), maar hij had ook in 2016 kunnen weten dat het sluiten van tijdelijke contracten mede vanwege zijn vertrek naar Thailand verstandiger ware geweest. Maar, dat is allemaal achteraf. Anno 2024 en verder zijn er in deze geen wettelijke alternatieven.
Tenslotte vraagt @Rick zich aan de lezers van Thailandblog: “welke weg ik het beste zou kunnen bewandelen om tot verkoop over te gaan zonder een huurder omdat dit veel meer zou opbrengen als met huurder.” Niet dus. @Rick wil van zijn huurder af opdat de opbrengst van de verkoop van zijn huis hoger uitvalt. Op zich een geldig argument, maar als hij niet met de huidige huurder tot overeenstemming komt rondom diens vertrek, zal hij moeten wachten tot die overlijdt, tenzij de huurder er met gezin woont. In dat geval blijft de bescherming bestaan. Kortom: doordat er sprake is van een continue verhuur zal de wens de gedachte sterken, en zal een mogelijke hoge verkoopopbrengst in alle 3 genoemde opties lager uitvallen.
Beste vraagsteller,
wegens gebrek aan informatie is het niet eenvoudig een correct antwoord op uw vraag te geven.
Zo is het belangrijk om te weten welk soort huurcontract je hebt:
– een maandelijks,
– een beperkt in tijd,
– een onbeperkt doorlopend
Google even zelf: Google is your best friend.
Veel nuttige informatie kan je zelf vinden op volgende website:
https://www.volkshuisvestingnederland.nl/onderwerpen/huurbescherming-en-huurcontracten
Bij een “maandelijks” huurcontract is de huur met een maand op te zeggen en zou er verder niets aan de hand zijn. Het pand komt vrij van huur en is te verkopen. Bij een huurcontract “beperkt in tijd” is het wachten op het einde van het contract en komt het pand dus vrij van huur en is te verkopen. Bij een huurcontract “onbeperkt doorlopend” geldt dat er wettelijke huurbescherming aan de orde is en is het wachten op vertrek van de huurder, wat in lengte der dagen niet het geval hoeft te zijn. Als de huurder er met zijn gezin woont, zoals @Loeng ook al opmerkt, blijft zelfs zijn gezin na overlijden van de huurder die bescherming krijgen. Mij lijkt dat Rick maar eens met een pot geld met de huurder gaat praten. Zeg maar de winst 50/50 delen.
Beste rick
Ik heb gewerkt bij een woningcorporatie en geloof mij het is zeer moeilijk een huurder zijn contract op te zeggen. Je eindigt altijd bij de rechter en de huurder is vaak in een zeer sterke positie. Er werd al eerder gewezen op de site van volkshuisvesting daarin staat duidelijk welke 5 opties er zijn.
Er is een belangenvereniging voor particuliere verhuurders wellicht kunnen zij je verder helpen https://www.vastgoedbelang.nl
Weer inschrijven in Nederland. Dan heb je je eigen woning weer nodig en dat is een van de weinige reden waarom een huurder het pand moet verlaten.
Zo simpel als jij het laat klinken is het niet, zoals ook op de door mij en ook Lung addie aangedragen website is weergegeven.
Voor de volledigheid/duidelijkheidhier de relevante tekst:
‘Als de verhuurder de woonruimte zelf dringend nodig heeft, kan hij de huur opzeggen en de rechter vragen de huur te beëindigen. De verhuurder moet dan aannemelijk maken dat hij de woonruimte zo dringend nodig heeft, dat niet van hem kan worden gevergd dat de huur nog langer duurt. Daaronder valt niet de verkoop van de woning (‘koop breekt geen huur’). De rechter let bij zijn beslissing op de belangen van huurder, verhuurder en eventuele onderhuurders. Als de verhuurder een huisvestingsvergunning nodig heeft om de woning zelf te betrekken, moet de verhuurder bij de rechter aantonen dat hij een huisvestingsvergunning zal krijgen. Ook gaat de rechter na of de huurder wel andere passende woonruimte kan krijgen. De verhuurder moet dit aantonen. Bij de beoordeling van het begrip ‘passend’ kijkt de rechter onder meer naar de huidige woonruimte van de huurder en naar zijn financiële positie. Ook het aantal gezinsleden en hun omstandigheden tellen mee. Als de rechter van plan is de huur te beëindigen, kan hij een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen als tegemoetkoming in de kosten van verhuizing en inrichting. In dat geval deelt hij dat bedrag vooraf aan beide partijen mee. Hij noemt dan tegelijk een termijn waarbinnen de verhuurder zijn opzegging eventueel nog kan intrekken. ‘
Eva, wat kost dat dan minder dan een vertrekpremie? Nog los van de rompslomp.
Eén van de 5 redenen waarop een rechter huurbescherming mag opheffen en de verhuurder de huur kan opzeggen is: dringend eigen gebruik. @Cornelis geeft de tekst ervan aan van de siet van volkshuisvesting.nl Als de rechter vraagt waarom er een reden is tot dringend eigen gebruik, kan @Rick moeilijk aangeven dat dit is omdat hij in Thailand huis en haard heeft verlaten om in Nederland zijn pand te verkopen. En waarom anno 2024 en niet eerder tot aan 2016? En hoezo uit Thailand vertrokken waar hij metterwoon geleefd heeft? Moest hij daar dan zo dringend weg? Nee, de rechter zal zeggen: ga maar lekker zelf elders huren.
Denk dat Rick ook een beetje voor eigen parochie staat te praten.
Huis kopen nog geen acht A negen jaar later en bijna drie keer over de kop?
Het is wel een gekkenhuis in de BV.nl, maar jij schets wel een heel positief iets voor een huiseigenaar.
Niettemin kan eenieder aan zijn water aanvoelen dat ‘stenen’ geld opleveren in Nederland.
Op de lange termijn dan met de hypotheek eigenaar als bewoner.
Heb dat voordeel ook gehad, alleen had ik daar wel twintig jaar voor nodig plus de nodige investeringen in het huis.
Huurder zal ook niet uit een ei gekropen zijn en de euro’s al zien aan de horizon.
Dat zal ook de enige oplossing zijn zolang je fatsoenlijk wenst te blijven.
Afkopen die handel of wachten totdat de Familie X het pand vrijwillig verlaat in 2034 of zo.
Verkopen voor X procent onder de prijs aan een andere investeerder kan ook natuurlijk.
Mag die de lusten en de lasten dragen.
Andere opties mogen hier niet besproken worden.
Hallo Mr. Atlas en bijdragers,
Bijna 3 x over de kop heb ik gezegd. En er is geen woord over gelogen. Als je de huizenmarkt een beetje hebt gevolgd in de randstad, dan kan je niet anders concluderen. Dus, ik heb niet voor eigen parochie gepreekt.Ik heb gewoon gevraagd om advies.
En daarvoor heb ik veel goede adviezen over meegekregen, ik wil een ieder daarvoor ook hartelijk voor bedanken.
Mijn plan is nu om een makelaar uit te nodigen voor een prijsopgave voor mijn verhuurde woning, en met deze prijs naar de huurder te gaan om zijn interesse te polsen. Mocht deze geinteresseerd zijn dan heb ik de makelaarskosten als speel ruimte.
Nogmaals iedereen bedankt voor de constructieve bijdrege.
Gr. Rick.
Ik heb je ook niet voor leugenaar uitgemaakt Rick.
Lees het nog maar eens, maar zeer grote twijfels ja, dat klopt.
Heb dit ‘kunstje’ huis verkopen [gedaan] en een ander huis terugkopen en verhuren ook BIJNA gedaan.
Had al een ‘slachtoffer’ in beeld gescheiden man moest snel verkopen, bloedscherpe prijs.
Eenieder wist toen al dat huizen prijzen flink zouden stijgen, dus winst als bewoner.
Verhuren en in het buitenland gaan wonen werd door vele en zelfs de makelaar afgewezen.
Zelfs de minder deskundige hadden die mening.
Ja, als je het eventueel in je erfenis kon wegschrijven [het huis] en het rendement de rest van je leven kon innen.
Nederland regeltjes land. [op papier dan]
Voor de rest is ‘jouw’ plan om waarde bepaling van je verhuurde woning aan te bieden aan de verhuurder en goh, doe eens gek bij twijfel makelaarskosten voor jou een optie wil er echt van af.
Succes met je probleem.
Beste Rick,
Voor je iets besluit zul je e.e.a. op een rijtje moeten zetten. Heb je inmiddels een schriftelijke huurovereenkomst met de huurder? Welke huur betaalt hij/zij? Is deze huur prijs binnen de huurgrenzen? Daarvoor is het belangrijk een huurprijscheck te maken. Deze kun je vinden op de website van Huurcommissie.nl Lees wat daar allemaal staat eerst heel goed door. Maak dan de huurprijscheck nadat je eerst de WOZ waarde hebt opgezocht op je aanslag van de gemeente en als je dat nog niet hebt gedaan laat dan ook een deskundige je energielabel bepalen. Die heb je beide nodig om die huurprijscheck te maken. Houd er rekening mee dat als je energielabel onder C uitkomt je woning niergoed genoeg is geïsoleerd en dat je dat binnen enkele jaren alsnog zult moeten doen i.v.m. nieuwe wetgeving.
Als de huidige puntentelling niet boven 186 punten uitkomt, zit je vast aan door de overheid maximaal vastgestelde huren. Mocht je ontvangen maandhuur boven die maximaal toegestane huurprijs liggen, kan de huurder alsnog huurverlaging aanvragen en eventueel teveel betaalde huur uit het verleden terugvorderen.
Kortom reden te meer om de huurder met handschoentjes aan te pakken. Vraag een makelaar wat hij schat van de opbrengst in verhuurde staat en eventueel leeg. Vergelijk dan wat de huurder zou moeten betalen aan hypotheek in vergelijking met de huur. Daarna ga je ten minste goed beslagen ten ijs je gesprek aan met de huurder. De huurder is ten alle tijden de meest geschikte koper. hij kan met korting kopen en jij krijgt een prijs die een andere investeerder waarschijnlijk niet zal betalen. Van belang is natuurlijk ook nog hoe oud de huurders zijn. Sukses.