Lezersvraag: Huis verbouwen in Thailand
Beste lezers,
Deze maand nog vertrek ik voor de zevende maal naar Thailand, echter niet enkel als plezier- , of ontdekkingsreis. Ik heb namelijk een Thaise vriendin van Samut Prakan, Zij heeft het plan opgevat om de ouderlijke woning aan te kopen en te verbouwen. Aldaar gelegen.
Daar ik steeds als werfleider en ook aannemer te werk gesteld ben geweest heb ik nu wel wat ervaring, heb ook interesse gehad in de werkwijze van Thaise bouwvakkers bij men vorige bezoeken. Zonder echter mij er erg in te verdiepen, daar ik nooit gedacht had om er zo diep in betrokken te geraken.
Mijn eerste bezoek nu aan haar ouders zal voornamelijk onderzoekend zijn in verband wat kan, en hoe stabiel en de structuur van het betreffende gebouw is. Thailand liefhebbers zullen begrijpen dat ik dat niet volledig of betrouwbaar kan vernemen via mijn vriendin, of familie (ben met haar daar nog niet samen geweest daar ik haar in Duitsland heb leren kennen, waar zij als weduwe leefde). Volgens de informatie die ik heb en wat doorgestuurde foto’s, heb ik al enige ideeën in mijn hoofd.
Het betreft een gelijkvloerse woning, bestaande uit betonpalen en metselwerk, balken zullen er boven vensters en deuren zijn, de rest kan ik niet vernemen maar zien we wel. Mijn idee is om het bestaande gelijkvloers uit te breiden met een bijkomende keuken van 10m2 en een overdekt terras. Slaapkamer ombouwen tot traphal, het dak te verwijderen, daarna een licht overstekend vloerplaat op de bestaande muren te plaatsen al of niet met de nodige betonbalken om hierop een tweede verdieping bouwen, de jeugdkamers met bovenslapers onder de dakconstructie. De buitenmuren en dragende binnenmuren waarschijnlijk in cellenbeton met bepleistering. Denk ook aan houtbouw, maar moet ik ter plaatse nagaan of dit kan voldoen aan onze wens!
Nu mijn vraag, heeft iemand ervaringen met verbouwingen? Hoe is de samenwerking (al of niet verplicht met architect) stedenbouw of enig andere toezichthoudende organisatie?
Welke vergunningen dienen in bezit te zijn, met andere woorden welke administratieve organisatie moet hier aan vooraf gaan? Of doen we wat we willen?
Mijn tweede vraag, zijn er bekende aannemers of mensen die kunnen aangewezen worden om dit soort werken uit te voeren en nog liefst verstaanbaar zijn door een Vlaming met beperkte kennis van Engels? Zodat de inroep van mijn tolk kan beperkt worden, liefst uit de buurt van Samut Prakan dus!
Eventueel als iemand zijn ervaringen wil delen, ik ga verblijven in Bangkok maar ga ook een paar dagen naar Koh Chang – Chonburri -Jomtien en Hua Hin. En kan gerust eens afspreken aan een barretje bij een biertje
Hoor het hier wel.
Groet,
Eric
Over deze blogger
Lees hier de laatste artikelen
Leven in Thailand23 november 2024Het Thaise eergevoel (lezersinzending)
Gezondheid23 november 2024Vraag aan huisarts Maarten:
Belasting Nederland23 november 2024Thailand belasting vraag: Belastingzaken bij emigratie naar Thailand overzichtelijk uitgelegd?
Immigratie infobrief22 november 2024TB Immigration Infobrief Nr 056/24: Airport Don Muang – Binnenkomst op Visa exemption
Hoeveel geld wil je hieraan spenderen, lijkt mij een behoorlijke investering en dan nog de aankoop van de woning zelf. Mischien te overwegen om een nieuwe woning ta laten bouwen dan heb je alles nieuw en misschien uiteindelijk goedkoper. Succes met alles
een waarschuwing: Deze “betonkolommen” zijn dit prefab kolommen of in het werk gestort.
Je gaat nu extra gewicht op de bestaande constructie aanbrengen. Hoogst waarschijnlijk zijn deze kolommen hier niet op berekend en de fundering ook niet. Ga kijken of je bij de gemeente tekeningen te pakken kan krijgen. De muren zijn gewoon invuloefeningen en niet draagbaar.
De grond in Samut Prakan is ongeveer hetzelfde als in Bangkok, dus modder. Indien er geheid is, stelt dit niet voor. Ik moest in Bangkok voor een Highway 30 mtr diep heien om vaste grond te krijgen.
Tevens met aanbouwen, denk er aan een goede dillitatie aan te leggen, voor de nieuwbouw komen weer zettingen.
Sawadeekrap Eric,
mail me, ik zit midden in een grote verbouwing” Heel verhaal en kan zo geen foto’s meesturen.
Groet Pieter [email protected]
Dag Eric,
Hou rekening met het volgende :
1. Die woning aankopen kan alleen maar op je vriendin haar naam ;
2. Je hebt in voorkomend geval geen enkele aanspraak op erfenisrechten ;
3. Als je maar een beperkte kennis van de Engelse taal hebt en geen Thai spreekt, zal dat geen eenvoudige klus worden … . Niet aan te raden in ieder geval !
4. Let vooral op je financiën (dat je niet te veel weggeeft !) ;
6. Ik ken persoonlijk een farang, die zo al héél véél geld kwijt is, zonder dat hij in Thailand iets persoonlijk bezit en die is dan nog gehuwd … !
7. Check misschien ook eens effe welke job je vriendin vroeger heeft gehad … ?
7. Als farang kan je in Thailand alleen eventueel een appartement kopen, maar geen gronden … ;
8. Opletten is de boodschap en je vooral niet laten intimideren !
1. Grond aankopen kan alleen op haar baam, woning kan op naam buitenlanders.
2. Onjuist, je hebt wel degelijk rechten.
3. Ben ik met je eens, lastig maar kan wel.
4. Ben ik met je eens.
5. Ik ken veel buitenlanders die ‘een woning bezitten’; en erg gelukkig zijn.
7. Gebruikelijke insinuaties.
7. Grond kan niet, huis wel, zie 1.
8. Ja, let op.
Je zou naar SCG kunnen gaan. Dat is een groot bedrijf, waar je overal vestigingen ziet.Zeker in de omgeving van Bangkok. Zij ontwerpen, voeren uit en zorgen voor alle vergunningen.
Natuurlijk ben je wel duurder uit, dan je een lokale aannemer in de arm neemt.
Wij zijn zelf in Ban Krut met een verbouwing bezig en wij hebben voor een lokale aannemer gekozen, omdat wij niets aan de balkenstructuur veranderd hebben.
Al onze veranderingen vielen binnen de regels en daarom hebben we geen vergunningen nodig.
Wij hebben SCG er wel naar laten kijken, maar zoals ik al vermeld heb, waren zij stukken duurder.
Laat ik voorop stellen dat ik maar een leek ben en meer een “glas-is-half-leeg” instelling heb.
Ik neem aan dat het een vrijstaand huis betreft.
Ik vermoed dat het gebouwd is als de meeste thaise woonhuizen: skeletbouw. Dus een geraamte van beton (vloer en kolommen) met tussen de kolommen gemetselde muren. Er zijn dan geen dragende muren.
Het huis staat op slappe grond. Bangkok en Samut Prakan zakken langzaam omlaag.
Als het huis goed onderheid is (op heipalen/kleefpalen van voldoende lengte staat) kun je denken aan een verdieping. Zo niet, zal de extra verdieping met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid het hele huis doen wegzakken (als dat niet al gebeurd is).
Ik zou een loodlijntje en een waterpas ter hand nemen om te kijken of alles loodrecht/waterpas staat/ligt.
Zo niet, zou ik er nog maar eens héél goed over nadenken.
Ik heb het idee dat bij het uitvoeren van bouwwerkzaamheden “de Thai” (ik weet ’t, die bestaat niet) geneigd is om het werk te gunnen aan iemand in het eigen netwerk (familie, vrienden, kennissen) die het wel wil doen. Deskundigheid/vakmanschap is van ondergeschikt belang.
De beoogde aannemer kiezen op basis van de aktuele staat van door hem/haar uitgevoerde werken van ~5 jaar geleden.
@ François: een buitenlander kan wel een huis bezitten, maar geen grond (wel lease/usufruct).
Laat momenteel een huis bouwen in Loei,blijf er de hele tijd dat er aan gewerkt wordt maar bij om alles in de gaten te houden,anders gaat het niet goed.
Ik koop zelf de materialen,en betaal de werkers elke 3 dagen uit,heb wel een soort voorman rondlopen die de rest aanstuurt,die betaal ik uiteraard wat meer.
Gereedschap hebben ze niet,heb de meeste machines zelf gekocht,lasapparatuur zaagmachine enz enz.
Laat al het beton vanaf de fabriek komen,anders gaat het helemaal lang duren,maken ze alles op het handje aan,betonmolentje hebben ze ook niet.
Communicatie loopt moeilijk,spreken geen wordt Engels,en mijn Thais is ook niet geweldig.
Waar ik de meeste zorgen over heb,is de aanleg van de stroom,moet nog iemand vinden die dat gaat doen,wil alles door buizen heen hebben,en de kleurcode aanhouden,en geen geklooi met isolatie tape om de boel aan elkaar te brijen.
Ben zelf in staat om de meeste dingen zelf te doen,maar dat valt onder werken,en dat mag ik niet in Thailand.Blij maar rustig en beleeft,want ze stappen zo op,en ga dan maar eens op zoek naar andere mensen.Eind van de werkweek koop ik een doosje bier en een flesje wiskie,dat wordt wel gewaardeerd.
Dat wat u zegt over dat u niet mag werken klopt niet in dit geval. In en rond uw huis of dat van uw partner mag u alle voorkomende werkzaamheden verrichten. Het is zelfs zo dat buren hulp, wat normaal is in Thailand ook is toegestaan. Deze informatie komt van het advocaten kantoor Siam Legal. Dus u kunt zonder problemen zelf werkzaamheden verrichten.
Hoi Eric,
Prefab palen daar kun je geen verdieping opzetten de palen zitten niet dieper dan 50 cmmet tussen de papalen wat beton in betonijzer mag de naam fundering niet hebben. War al gezegd is omhalen en nieuw bouwen is goedkoper. En koop aal het materiaal zelf je kunt ijzer en ijzer kopen . Heel veel succes Wij hebben ons huis atelier en shop zelf gebouwd althan we kochten alles zelf en waren altijd bij de bouw aanwezig
Groetjes Cees Roi-et
Tja,
Over het algemeen kun je zeggen, dat elke cent die je uitgeeft in Thailand ben je kwijt, je zal zelf nooit eigenaar worden van een grondstuk, alleen je vriendin, Stel dat jullie relatie goed gaat, maar ze sterft, niet te hopen, maar kan toch gebeuren. Dan komt de familie om alles te verdelen en kan je oprotten.
Enne, kijk op een site als; royalhouse.co.th, deze bouwen door heel Thailand nieuwe woningen vanaf 2 miljoen (€ 50.000,=) geen grond, wel compleet incl elektra en badkamers. Dit is veel beter dan aanbouwen, met het risico van verzakkingen. Deze mensen verzorgen ook vergunnigen en geven garantie. (tot voorbij de voordeur)
Sterkte Nico
Onjuiste informatie over de grond, je kan contractueel met je vriendin door een goede advocaat laten vastleggen dat bij haar eerder overlijden jij het gebruik van de grond behoud tot aan jou overlijden, de familie moet dus gewoon wachten, tenzij ze je een handje helpen!
Daar is geen advocaat voor nodig, dat kan middels een usufruct die op het landoffice op het chanote vermeld wordt.
een goede raad doe geen verbouwing start van 0 zal goedkoper en beter zijn
Heb vorig jaar volledige nieuwbouw gezet in Buriram,architect,bouwvergunning,enz..allemaal Niet nodig..zelf degelijk plan maken,Niet met Thaise tradietie’s rekening houden,alle materialen zelf aankopen,op meerdere bouwmarkten prijs vragen,contract maken met aannemer..10-15% pas na 1 jaar betalen…als geen scheuren of barsten in de muren komen,dan ben je min of meer zekerdaf hij de cement en beton sterk genoeg maakt,en…belangrijk…tijdens de verbouwingen aanwezig zijn..dat je alles kan opvolgen.pas al alles bijna klaar is..electriciteitsnet+waterleiding aanvragen,op 2-3 dagen klaar,dan pas op gemeentehuis gaan melden…ik heb verbouwd,en….maak je Geen enkele illusie…het is Nooit van U.investeer Alleen hetgeen je kan missen….overlijd ev.je vrouw…vergeet het het,er is Niksvan U.
Dat je geen bouwvergunning nodig hebt klopt niks van
Zie: http://www.bangkokattorney.com/building-permits-in-thailand.html
Dat er niet al te vaak gecontroleerd wordt wil niet zeggen dat een vergunning niet nodig is. Bouwen zonder vergunning kan leiden tot een boete, gevangenis straf en sloop van het bouwwerk.
Beste Eric,
Ik begrijp uit je verhaal dat deze vriendin zelf dit wil aankopen en verbouwen, en daarbij jouw deskundig advies heeft gevraagd. Lijkt mij prima, zo lang jij daar zelf geen geld in hoeft te stoppen. Als dat wel zo is zou ik het zeer zorgvuldig overwegen, want relatie uit = byebye geld. Ook met een usufruct zul je er dan geen kwaliteit van leven hebben in haar thuisdorp. Constructie van een vriend van mij is, dat zijn vriendin het huis heeft gekocht, en hij 10,000 baht per maand bijdraagt aan de woonlasten, gas en licht. Prachtige oplossing.
Voor wat betreft de bestaande bouw: heel vaak wordt alleen op een betonplaat gebouwd, op 1 jaar ingeklonken grond. Ook zijn de kolommen e.d. vaak tegen de lichtst mogelijke specificatie gebouwd om de kosten te drukken , wordt er inferieur materiaal gebruikt en is de mengverhouding cement/zand/grond onverantwoord.
Hierop een verdieping zetten is vragen om problemen. Een gewaarschuwd man telt voor 2!!
Wij, mijn vrouw en ik, hebben jaren geleden ook plannen gemaakt voor het bouwen van een huis. Grond kopen, materialen, bouwvakkers in huren. Ik had zelf een ontwerp gemaakt.
Het ging allemaal niet door. Tijdens een tochtje door de provincies Nakhon Nayok en Prachin Buri kwamen we een kleinschalig nieuwbouwprojectje in aanbouw tegen.
Twaalf bungalows in een rustige straat. De huizen werden gebouwd onder leiding van een slimme vrouw, ze was investeerder, inkoper, uitvoerder, ze had er verstand van. We besloten zo’n bungalow te kopen. Woonkamer, 3 slaapkamers, 2 badkamers, keuken en bijkeuken. Alle slaapkamers voorzien van split units (airco). Niet zo veel grond, maar voldoende om de auto op eigen terrein te parkeren en zo nu en dan een BBQ met vrienden te organiseren. Tuinieren is niet mijn hobby.
Ik heb er 1,7 milj. baht voor betaald. Nog wat andere kosten gemaakt (2 ton baht) voor het aanbrengen van traliewerk, aanpassen badkamers en keuken.
Wij wonen nu al weer 6 jaar met veel plezier in dit huis. Achteraf zijn we blij dat we niet zelf verbouwd/gebouwd hebben.
Hierboven in de reacties lees ik: vooral oppassen en scherp zijn. Inderdaad. Want waar het vaak om gaat is dat het bestaande huis van de ouders van je partner verbouwd wordt op jouw kosten. Naar hun smaak. En het is dan vaak de bedoeling dat die ouders er ook blijven wonen. Als je daar geen bezwaar tegen hebt, ok. Ik moet er niet aan denken.
Mijn advies: kijk eens goed rond in de omgeving. Op dit moment wordt er ontzettend veel nieuwbouw gepleegd in Thailand. En niet alles is al bij voorbaat verkocht. Er zijn veel mooie, niet al te dure, huizen te koop.
Het is in thailand niet gebruikelijk dat het ouderlijk huus gekocht wordt. Het is een soort nest voor alle kinderen die als ze nergens kunnen of willen wonen weer naar huis terug kunnen komen in het ouderlijk huis.
Ik zou er nog eens goed over nadenken of je dat huis wel wil kopen en mischien zoals al eerder gesuggereerd is het mischien verstandiger om een stuk land te kopen en daar een huis naar je zin op bouwen. Als je genoeg land hebt dan zou ik ook alles gelijkvloers maken ipv twee verdiepingen. Als je ouder wordt is dat wel makkekijker.