Lezersvraag: Huis kopen in Thailand
29 augustus 2013
Hallo,
Ben mij aan het oriënteren voor de aankoop van een huis in Thailand. Zelf wil ik ook wel huren maar mijn vriendin wil per se kopen.
Nu zit ik nog met de vraag hoe ik dat moet doen, omdat een farang geen grond mag bezitten.
Sommigen zeggen niet op naam van je vriendin, want als het uit gaat dan ben je je huis kwijt.
Ik heb ook wel eens wat gelezen over het oprichten van een company met aandeelhouders. Dan zou je wel een huis kunnen kopen. Is dat zo?
Hoe doen andere farang dat?
De groeten,
Bennie
Over deze blogger
-
Bekend als Khun Peter (62), woont afwisselend in Apeldoorn en Pattaya. Al 14 jaar een relatie met Kanchana. Nog niet gepensioneerd, heb een eigen bedrijf, iets met verzekeringen. Gek op dieren, vooral honden en muziek.
Genoeg hobby's, maar helaas weinig tijd: schrijven voor Thailandblog, fitness, gezondheid en voeding, schietsport, ouwehoeren met vrienden en nog wat eigenaardigheden.
Lees hier de laatste artikelen
Expats en pensionado24 november 2024In Memoriam: Colin de Jong
Reistips24 november 2024Belangrijke regels voor het meenemen van gezondheidsproducten naar Thailand
Steden24 november 2024Ban Krut, onontdekt in Thailand (video)
Eilanden23 november 2024Koh Kood transformeert tot luxe ecotoerismebestemming
Je bezit nooit volledig een huis in Asia. Dit geldt voor bijna alle asiatische landen. Je bent eigenaar van het hus, maar niet van de grond. Als jij de grond en het huis op naam van een Thaise laat zetten, is zij automartisch de eigenaar/es van het huis. Ga je uit elkaar, ben je alles kwijt.
Dit is de realiteit. Veel geluk met het beslissen,
vriendelijke groet, Stephan
Vooral NIET kopen op naam van je vriendin. Daar hebben al te veel farangs nare ervaringen mee.
Ja Bennie ,doe maar een huis op haar naam kopen ,bankrekening op haar naam,dan ben je meestal binnen een paar maanden berooid terug in Nederland.tenzij je vriendinnetje van goede afkomst is en een goede baan heeft,maar dat zal wel niet zo zijn.dit is zo een vaak voorkomend probleem,laat je goed inlichten,want alles is hier goed te regelen.als je je vriendin uit een bar hebt gehaald natuurlijk helemaal oppassen..is er een groot leeftijdsverschil tussen jullie ,denk dan meestal niet dat ze op je charme valt .de meeste s
Thaien denken dat buitenlanders die in Thailand wonen genoeg geld hebben.voor de rest is het hier geweldig wonen en leven(als je weet hoe alles werkt hier)
Ja bennie land kopen kan niet maar er zijn legale wegen die je kunt volgen om zonder zorgen van je huis te genieten .
Mijn mening is land kopen op naam van je vriendin of vrouw is het beste . Dan kun je het volgende doen een lease contract afsluiten met de eigenaar van het land voor een bepaald aantal jaren (houd rekening met een evt vroegtijdig overlijden van je partner) ik geloof dat dit de meest voorkomend optie is die we als buitenlander gebruiken .
Zorg ervoor dat je een goed onderzoek doet naar de eigendoms papieren van hhet land waar je over wil beschikken (leasen) en je moet onderzoeken of je er een huis op mag bouwen en of er nog andere “obstacels” aan het stuk grond zijn verbonden. Dit kan allemaal gedaan worden bij je local landoffice, zorg ervoor dat je een advocaat bij de hand hebt die je hier in kan bijstaan.
Het is leuk voor je vrouw of vriendin dat wanneer jij overlijdt zij het land met het huis erft wat voor haar een soort sociale voorziening is. Ongeacht wat je vriendin zegt, zorg ervoor dat je juridisch wordt bijgestaan want er kunnen wel wat haken en ogen aan vastzitten. Maw laat het niet aan je vriendin over om alles te regelen. Nog een advies kies een bonafide aannemer om je huis te laten bouwen. Ik ken legio verhalen dat de vrouw of vriendin familie heeft die wel een huis kunnen bouwen, het is jouw geld dus jij beslist wie of wat etc etc.
Dit is correct, alleen bij leasen moet je aan het grondbureau een belasting betalen van een “X” percent over het totaal aantal te leasen bedrag van de grond. En dit kan oplopen. Bij een condomium heb je deze problemen niet. Trouwen je vriendin wil een huis hebben omdat dat een statisch symbool naar de familie is!
Bennie,
een advocaat hier in Thailand heeft mij eens verteld dat buitenlander dan het beste een Usufruct kan afsluiten. Dit houdt in dat de grond eigendom van je Thaise vriendin is maar het gebouw erop van jou is. Succes gewenst.
Rob/Bennie,
Verhaal van advocaat klopt. Die constructie heb ik ook. Bennie, ik neem aan dat jer vriendin geen eigen geld heeft. Dan geef je haar lening met als onderpand de grond. Het huis op jouw naam. Vriendin betaalt formeel rente op lening maar die loopt weg tegen de door jou te betalen huur van de grond. Vestzak broekzak dus. Huur- en leningperiode elk 30 jaar met verlengingsoptie.
Ook laten vastleggen, dat jij altijd de lening kunt opzeggen. Maar natuurlijk niet dat zij huur kan opzegen. En als zij verzint de grond aan ander te verkopen (lastig met huis van ander erop en hypotheek op grond, maar goed) zij daarvoor uitdrukkelijk schriftelijk toestemming nodig heeft van jou.
Verder goed testament maken om eventueel inhalige familie voor te zijn, mocht je vriendin eerder overlijden dan jij. En jouw vriendin moet ook testament laten maken waarin ze bepaalt dat jij – desgewenst – de grond van haar erfgenamen blijft huren.
Om aan al dit soort gedoe te ontkomen kun je ook een appartement kopen. Dat is dan volledig op jouw naam te doen.
Tot slot. De constructie met een op te richten bedrijf zou ik niet doen. Want thaise belastingdienst zou kunnen verzinnen, dat alle geregistreerde companies uiteindelijk een minimale belasting moeten betalen. Of de company nou wel of niet actief is, doet minder terzake.
Succes. En neem inderdaad een advocaat met ervaring in de arm. Kost iets (niet als in Nederland) , maar het voorkomt in elk geval een hoop mogelijke ellende op termijn.
Hallo Teun,
Wij betalen al 8 jaar een jaarlijkse belasting.
Rond de 18.000,– baht.
Louise
Louise,
Da’s dus wat ik bedoel. De company heeft geen inkomen en toch belasting betalen! Nu valt TBH 18.000 p/a nog mee. Overigens wel heel veel biertjes op jaarbasis.
Maar wat als Yingluck cs opeens besluiten belasting te verhogen? Net zoals verhoging minimumloon van TBH 200 p/d naar TBH 300 p/d van ene dag op anderez?
Ik betaal dus niks.
Usefruct is gewoon vruchtgebruik en geeft geen enkel recht van eigendom enkel op vrucht van het eigendom elk de helft. Dit wil zeggen als er iets fout gaat dat je er mag wonen? Geloof mij ze maken je het leven zo zuur en gevaarlijk dat je zelf wel ophoepelt.
Ik heb alles beschreven met “kep kin” maar ik geloof er niet in echter mijn vrouw en de familie wel, dus ik maak geen slapende honden wakker.
Ik heb verschillende eigendommen, echter na vele jaren van vertrouwen en dit wil niet zeggen dat het niet fout kan gaan maar ik gun het haar, heb ook niet mijn laatste cent gespendeerd,als er iets fout gaat heb nog altijd een stok achter de deur.
Een goede raad eerst huren en je vrouw onder druk zetten op gebied van vertrouwen en in bijzonder wat betreft geld. Geen geld geen liefde, laat vallen.
ja natuurlijk wil je vriendin per se kopen of bouwen, want dan wodt het haar eigendom en is ze belangrijker voor de familie en heeft ze bezit. Ik weet niet hoe lang je haar kent, maar ik zou maar huren als ik jou was, Bennie.
Beste Bennie,je kan mijn huis kopen met de(legale) company erbij.Hoef je in ieder geval niet verder te zoeken.
Hoi Cor,
Ben geïnteresseerd. Laat maar komen op [email protected]
Thanks
Tikkie heel negatief allemaal. Het zal heus wel eens misgaan. Kwestie van je partner goed inschatten lijkt mij. Maar ik geloof niet dat alle Thaise vrouwen in en in slecht zijn.
Afhankelijk van je leeftijd zou ik indien ouder aanraden iets te huren. Dan betaal je wel de eigenaar. Een huis beitten geeft geen garantie op meerwaarde.
Voor de rest lees wat Jabob schrijft en je vezekerd een inkomen en pensioen aan je vriendin. Daar is het om te doen.
Een vriendin van mij, niet partner vroeg mij ooit eens voor de dochter van haar zus welke
in Amerika studeerde een wonng te zoeken. Wij zijn samen vele huizen gaan bezien.
Ik vond uiteindelijk een voor de gevraagde prijs prachtig huis. De aap kwam uit de mouw toen ik zei dat nu de moeder van het meisje maar moest komen kijken naar het huis. Ik kreeg te horen dat moeder terwijl ik aan het zoeken was reeds grond had gekocht voor een nieuwbouw. Dus huis zoeken niet meer nodig. Toen kwam de vraag van de vriendin waarom ik als het huis toch zo interesant was ik het zelf niet kocht.
Ik ben zeker dat haar hoop was dat ik het zou kopen (en betalen) en op haar naam zou gezet hebben. Die gekke buitenlanders toch.
Bennie , als je snel geruineerd wil worden moet je dat zeker doen , als je safe wil spelen huur iets .
succes !
Hallo Bennie,
Hier op thailandblog is er al veel over geschreven en ook moet je artikelen maar eens lezen in pattaya peopel, en dan de nederlandse pagina van Colin de Jong. dan hoef ik niets meer te zeggen om het wel of niet op naam van je vriendin te zetten.
Kan met een op te richten company of als je een bestaand huis koopt welke al in een company zit kan je gewoon de aandelen overnemen. Denk om de afstandverklaringen en kopie id kaart van de thaise aandeelhouders.
Als je vriendin perse het huis op haar naam wil hebben, zeg haar dan dat ze er gelijk ook een hypotheek van jouw op krijgt, zodat jij nooi jouw geld verliest. In hypotheekakte kan je vele zaken regelen, zelf als de relatie over is dat dan het huis incl.hypotheek naar jouw toebedeelt wordt.
Een lease construktie zou ik nooit doen, ze kunnen je het leven zo zuur maken en dat je er wel mag wonen maar niet meer toebedeeld krijgt dan 4 m2 , net genoeg om te slapen. De vrouw nodigd de hele familie uit voor langere tijd en dan pak jij al snel jouw biezen om nooit meer terug te keren.
Wij hebben veel ervaring met oprichten van company,s, hypotheekaktes , de jaarrapporten etc.
Dus bedenk waar je aan begint en laat je heel goed voorlichten.
Bennie,
Je loopt inderdaad het risico dat je vriendin een poosje na aankoop je niet meer zo aardig vindt en dan ben je je huis en grond kwijt.
Ik heb zelf een stuk grond gekocht (3 rai) met een huis erop voor 290.000 baht op naam van mijn vriendin, en we wonen nu 2 jaar samen, mocht ik ooit alles kwijtraken dan is het te overzien, was in die tijd hetzelfde kwijt geweest aan huur.
Dit lijkt mij een goede oplossing.
Een huis kopen op naam van je vrouw maar volledig laten financieren door een bank. De financiering staat 100% op je vrouw haar naam. Zij is dus eigenaar van het huis en de schuld.
Zolang de relatie bestaat geef jij elke maand geld aan je vrouw om het huis te betalen.
De vraag is: krijgt je vrouw voldoende van de bank.
Naar ik overal hoor, is een huis / grond / wat-dan-ook kopen op naam van je vriendin voor 99%+ vragen om problemen. Bij Pattaya ging een potentiële verkoper ineens over in het Frans met een heel harde waarschuwing: nooit vertellen, dat zij je erfgenaam is, je zal niet de eerste zijn die dood tussen de ananas gevonden wordt.
Echter, in 2006 een condo gekocht op naam van wat nu mijn zakenrelatie is, en zij spreekt nog met mij over het schilderen van onze condo. 100% betrouwbaar en loyaal. Echter, ik ken geen 2e zo in TH.
Zorg, dat je alles hebt afgedicht, via lange lease of zelfs een enorme schuld aan jou met een veel te hoge rente%, ofwel een “gifpil” ingebouwd.
Bedrijf: zonder BOI promotie is ook dat maar voor max 49% van jou. Die 51% Thai komt een keer voor ZIJN of HAAR rendement. Je bent bovendien strafbaar als je Thais aandelen die eigenlijk van de farang zijn, laat “vasthouden”.
Dit is de reden, dat ik nooit zal investeren in TH.
Merkwaardig! Alle negatieve reacties worden gewaardeerd, en de reacties waarin advies gegeven wordt niet.
Khun Martin, helemaal gelijk. Is een bekend verschijnsel op dit blok bij dit soort onderwerpen. De meesten hebben weinig tot geen enkele kennis van zaken en kunnen daarom maar een advies geven, te weten: niet kopen want Thaise vrouwen zijn allemaal door en door slecht en onbetrouwbaar. Het blijft triest en zielig wanneer je de reacties leest bij dit soort onderwerpen. En die mensen zijn dan ook nog eens allemaal bezeten van de Thailandkoorts, zoals zij dat altijd noemen. Je zou toch denken dat wanneer je alleen maar opgelicht wordt in Thailand dat deze heren snel van die koorts zouden zijn genezen. Maar ja, het blijft natuurlijk lekker goedkoop en je komt ook nog eens makkelijk aan een leuk jong meisje op je ouwe dag, dus dan slikken we al die “narigheid” maar.
Het blijft droef wanneer iemand om een advies vraagt en dan overstelpt wordt met dit soort nietszeggende reacties vol met cliches en “horen zeggen verhalen”.
Tja Khun Martin dat is natuurlijk ook veel leuker he! Al die wijze rijke Nederlandse mannen en al die slechte Thaise vrouwen….. Het is veel makkelijker om te klagen dan echt advies te geven of zelfs een positief antwoord te geven!.
Ik las dat je in geen enkel Aziatisch land een huis incl. grond kan bezitten. Zou toch graag willen dat diegene die dit beweerd eerst z’n huiswerk beter doet alvorens mensen met een vertekend beeld laten zitten. Ik bezit huis en grond in Maleisie, dus het kan zeker wel. Ik bezit dit al meer dan 16 jaar en staat allemaal keurig op mijn naam.
In Thailand is het geen probleem als je het huis op naam van je Thaise partner zet, maar doe je huiswerk alvorens deze stap te nemen. Dat heb ik ook gedaan. We hebben bij een gerenommeerd Thais advocatenkantoor informatie ingewonnen en uiteindelijk een testament laten maken. Kom ik te overlijden dan gaat het vanzelfsprekend naar mijn vrouw en komt mijn vrouw te overlijden dan gaat het over naar mij, met de restrictie dat ik het huis en grond binnen pakweg 1 jaar verkoop omdat je het als buitenlander hier niet mag bezitten. Ik vind het prima, want kan uitwijken naar Maleisie, waar ik/wij ook graag verblijven. Mijn Thaise vrouw (al meer dan 22 jaar) en ik hebben hier voor gekozen omdat ze ook niet wil dat als haar wat overkomt alles naar haar familie gaat en ik met niks blijf zitten. Dit testament is gemaakt in het Thais en Engels.
Dus je kunt het keurig regelen maar neem de tijd.
Bij twijfel? Nooit kopen, altijd huren! In de vraagstelling, beste Bennie, plaats je een vraagteken, terwijl jouw vriendin zeker van haar zaak is. Ik ben er voorstander van in dit soort aangelegenheden altijd regie in eigen hand te houden. (En in heel veel aangelegenheden meer, bv. richting familie.) Immers: als je in Thailand een huis koopt, wordt jij geen eigenaar van de grond. Grond komt bij het afwikkelen van de koop zonder meer op naam van jouw vriendin. Bij het ondertekenen van de koop verklaar jij impliciet dat jullie beiden de koop financieren.
Dat betekent dat je 0% van de grond in eigendom hebt, en 50% van het pand.
Allerlei andersoortige constructies bij een huisaankoop levert geen noemenswaardige voordelen op, omdat de verhouding op 49:51 komt te liggen.
Nu is het zo dat, in de meeste gevallen, een Thaise vrouw zo goed als zeker liever een huis koopt, en die laat financieren door haar farang. De aankoop en het bezit van een huis is een vorm van materiele zekerheidstelling voor de rest van haar leven, zeg maar: haar oudedagsvoorziening. Daar is verder niets mis mee, immers: dat weet je als je een huis koopt, het gebeurt in bijna alle Thai-Farang relaties, en het is maar dat je er rekening mee houdt, en dit gegeven meeneemt in je besluitvorming. Want: gaat het in jullie relatie later onverhoopt helemaal fout, en blijft zij in het huis wonen (hetgeen veelal het geval is), mag je gaan procederen om die 50% te bemachtigen. Win je het bij de rechter, moet je nog maar zien of zij jou die 50% alsnog uitbetaalt (alhoewel dit niet iedereen overkomt). Veel farang die dit gegeven in de wind sloegen, en bij wie de relatie mis liep, roepen nu moord en brand, vloeken en tieren dat ze zijn gepakt en bestolen zijn. Ze hebben gewoon niet goed opgelet!
Is de koop van een huis al een groots streven, de show-off naar de familie kan idem een volgend hoogtepunt betekenen. Gebeurt niet bij iedereen, vindt wel her en der plaats! Het is daarom zaak dat jij jouw verstand er goed bijhoudt. Je vriendin zal haar gevoel wel laten spreken.
Bovenstaande moge duidelijk maken dat het kopen van een huis weloverwogen moet plaatsvinden. De intenties gaan slagen naarmate de relatie sterker is. Relaties van een farang met een Thai vrouw kennen enorme variaties. Zo ook de bedoelingen bij het aangaan van een dergelijke relatie, zowel bij de Thai als bij de farang.
Als de relatie bv. stevig is gegroeid met o.a. een verblijf harerzijds in Nederland gedurende meerdere jaren, gewerkt hebben, zelf ook geld verdiend en ingebracht, een stabiele harmonieuze verhouding met haar familie, bij beiden het gevoel dat wederzijds een krachtige hechte band bestaat, en de aankoop van het huis jullie beiden betreft: dan kun je met gerust hart gaan kopen, om samen jullie leven in Thailand voort te zetten. Juist dan!
Maar: als de relatie is gebaseerd op slechts enkele weken of maanden per jaar in Thailand, zou ik geen huis bouwen/kopen, maar eerder verder aan de relatie werken.
Tussen beide voorbeelden van soort relatie van een farang met zijn Thaise vriendin, kun je dus zelf invullen hoe die van jou eruit ziet, en of die relatie jou de meeste zekerheid geeft of je met een gerust gemoed kunt gaan kopen. Dan zijn het bedenken van allerlei constructies, zoals door vele reageerders aangegeven en waarvan de meeste gestoeld op wantrouwen, minder van belang en komen dit soort problemen niet voor.
Helemaal 100% sluitend krijg je het toch niet, want bedenk maar eens wat er gebeurt als jouw vriendin in Thailand plots en onverwachts eerder overlijdt dan jij?
Beste Rudolf,
Echt een weldoorwogen, gegronde reactie ! Veel beter dan mijn door emoties gedragen reactie. Echt de nagel op de kop. Hopelijk nemen velen de moeite dit te lezen.
Van harte,
Denis
Hallo Rudolf,
Een heel goed stuk.
De laatste regel met “als je vrouw komt te overlijden”.
B.v. een company opstarten bij je advocaat en van dat kantoor een aantal thais tekenen voor de grond, dan ben je wat dat betreft gevrijwaard.
Wel terug laten tekenen natuurlijk.
Hallo Benny,
Nog steeds gecharmeerd van Thailand, als je dit allemaal leest???
Het is echt een heerlijk land, maar idd met huis-aankoop, wees heel voorzichtig.
En ook, als je een huis hebt en vrouwlief zegt dat er een aantal familieleden komen logeren.
Zeg nee
Het is nl lastig om tegen je vrouw te zeggen dat je 3 maanden lang genoeg vindt, daar zij er totaal anders over denkt.
Succes,
Louise
Ik ben gek met mijn vrouw en het zal er wel van komen dat we in Udon Thani op den duur gaan wonen , maar dan wel gehuurd komt er een klink in de kabel jammer dan het huis is gehuurd lever de sleutel in en zeg ajuu . Voor de centen of bathjes wat een huis kost in Udon kan ik toch heel wat jaartjes huren zoals ik wil wonen . Haar moeder heeft een eigen huis dus die hoeft er niet bij in en mocht mij wat overkomen dan trekt ze toch bij de moeder of dochter in . En vergeet ook het artikel niet vele farangs dakloos ken zelf ook enkele story,s dat de farang even terug moet naar zijn land hij komt later terug past in een keer de sleutel niet meer of de deur wordt geopend door een of andere paljas je hebt geen poot om op te staan want het huis is nooit 100 % je eigendom geweest en dan sta je daar .
Beste Bennie
Ik heb een huis in That Phanom, direct gelegen aan de Mekong grenzend aan Laos.Dit huis staat op nam van mijn zoon van 9 jaar oud. Het huis is eventueel ook te koop.Ik woon inmiddels 5 jaar in Thailand.
Er zijn zeer goede manieren om het bezit van een huis veilig te stellen. Ik kan je daar volledig van op de hoogte brengen. als je daar interesse in hebt, neem dan contact met me op. Mijn Email is [email protected]. Ik zal je dan van alle mogelijkheden op de hoogte brengen.
Met vriendelijke groet Alberto
Geachte,
Ik ben 62j. Ik heb een retirment vis (1 j) Ik Moet me elke 3 m. bij de emmigration melden. Ik weet dit allemaal. Maar nu mijn vraag (verontschuldig me als ze een beetje ‘stupid’ lijkt.
Momenteel huur ik, hotel voor 9.800 B/maand. Is dit verstandig of zou ik iets beter kopen ? Ik ben alleenstaand (geen Girl-friend) of beter niet ?
Ik bedank u alvast voor de reactie.
@ Roger Beste Roger, Wat het beste is kun alleen jij bepalen. Maak een lijstje van de voor- en nadelen van wonen in een hotel en vergelijk dat met de voor- en nadelen van een eigen woning of condominium. De prijs die je betaalt, lijkt me in ieder geval alleszins redelijk.
Ikzelf woon in een hotel in Bangkok of beter gezegd een appartementenhotel, want de meeste kamers worden permanent verhuurd. De kamer wordt schoongemaakt, in het gebouw is een wasserij, eethuisje, winkeltje en kapper. Alles bij de hand. Verder is de locatie ideaal: niet ver van een metrostation en het hotel staat in een rustig straatje. Dus voor mij geen eigen woning.
Beste Dick,
Bedankt voor je eerlijk antwoord. Waar ik verblijf (Kantharalak-Sisaket Provincie) is ook alles bij de hand. De mensen hier zijn zeer vriendelijk en ze helpen mij bij onverwachte problemen. Het ga je goed Dick.
Carpe Diem
Beste Roger, als je naar tevredenheid huurt, en je hebt woonkwaliteit naar hoe hoog de huur is, als de buurt je bevalt, er voorzieningen aanwezig zijn, je kunt uit de voeten met jouw directe buren en anderen: waarom zou je kopen? Als alleenstaande kun je geen huis kopen. Wel een condo. Kost een paar centen om op eenzelfde manier als nu te wonen. Het hebben van een condo bindt je tevens aan een bepaalde plaats. Huren heeft het voordeel gemakkelijker te kunnen verhuizen naar andere mooie plekken en plaatsen in Thailand. En je weet maar nooit of je niet een Thaise schone op je pad treft.
Hallo Roger,
Mijn mening is gewoon in dat hotelblijven.
Je bent gevrijwaard van alle vaste lasten en je weet nu wat je maandelijks kwijt bent.
Je kamer wordt schoongemaakt en er zijn vast nog wel meer voordelen van een hotel, t.o.v. een condo huren/kopen.
Als jij je daar op je gemak voelt en elke dag lekker in je vel zit, gewoon blijven zitten.
geniet er van.
Groetjes,
Louise
Usufruct is een absoluut gebruiksrecht.
Je kunt het laten registreren voor een periode, dan wel levenslang.
Het wordt geregistreerd bij het landoffice en het is een absoluut recht.
Dat wil zeggen dat als de eigenaar de grond aan een ander verkoopt je recht in stand blijft.
Dat recht verloopt pas als de afgesproken periode is verlopen, dan wel bij overlijden van degene die het recht van gebruik heeft gekregen.
Usufruct komt in diverse smaken, een simpel gebruiksrecht, het recht om te bouwen op de grond en het recht om bijvoorbeeld mijnbouw te plegen.
Ik heb wel eens nagedacht over een tweede optie, waarbij je de opzet van een condominium volgt.
Daarbij wordt het land dus in twee stukken verdeeld voor u en uw vrouw, waarbij het huis wordt gebouwd op uw stuk grond en waarbij u slechts 49% van de aandelen mag hebben.
Daarbij zou u mogelijk 2 maal 1% aan een Thaise vriend (liefst niet uit het zelfde dorp), en mogelijkerwijs een Thais advocatenkantoor kunnen geven en 49% aan uw vrouw.
hoe meer mensen 1% van het condominium hebben, hoe groter de kans dat er niets mis gaat.
Op die manier houdt u dus met hun hulp zeggenschap over het huis en de grond.
Voor de wettigheid en de afwezigheid van eventuele valkuilen kan ik niet instaan.
Tegen bedreigingen en pesterijen kan overigens geen enkele overeenkomst u beschermen.
Tegen een vroegtijdige dood in een ananas plantage ook niet.
Er zijn goede manieren om als buitenlander de aankoop van je huis veilig te stellen.
Om te beginnen, binnen een huwelijk wordt alle verworven eigendom gedeeld door de partners. Binnen of buiten het huwelijk verworven eigendom vereft verder zoals de partners bepalen met hun testament. In principe is zo afhankelijk van de situatie, wel of geen huwelijk, middels het opmaken van testamenten een waterdichte konstruktie op te zetten waarmee de belangen van de buitenlander veilig gesteld kunnen worden
Het is misschien nog niet algemeen bekend dat je volgens Thais recht volledige vrijheid hebt bij het opstellen van je testament. Wat je daarin in zet is de wet om dat zomaar eens te zeggen. Die testamenten maak je natuurlijk samen bij dezelfde advokaat in elkaars aanwezigheid en beide in Thais en Engels.
Er wordt op dit blog terecht gesteld gesteld dat je als buitenlander geen land kan bezitten. Land kan echter WEL vererven naar de buitenlander die dat dan niet langer dan 1 jaar mag bezitten. In dat jaar heb je dan de mogelijkheid een oplossing te zoeken voor dat bezit via derden of alles te verkopen.
Daarnaast kan dan ook nog altijd de lease en hypotheek konstruktie zoals door anderen beschreven met vereffening van de te betalen rente toegepast worden met de Thaise partner. Volgens mij is er dan geen speld meer tussen te krijgen, ook niet in het geval de Thaise partner later zonder medeweten het testament gaat wijzigen. Dat laatste kost ook geld en de vraag is of daar nog ooit aan gedacht wordt en men dat geld er dan ook nog voor over heeft.
Beste Erik, in de 1e zin heb je het over ‘goede manieren om als buitenlander de aankoop van je huis veilig te stellen’, maar vervolgens geef je geen verdere informatie. Toch ben ik, en wellicht vele lezers van dit blog, benieuwd naar jouw oplossingen. In de 2e zin zeg je: ‘binnen een huwelijk wordt alle verworven eigendom gedeeld door de partners’. Hetgeen wil zeggen dat bij een (echt)scheiding in het beste geval een farang met 50% genoegen moet nemen. Hoe de (gedane) aankoop van een huis hier uit komt, vermeldt je niet, noch dat je een alternatief geeft voor dit soort situaties.
Vanaf de 3e zin heb je het over testamenten. Je zegt letterlijk: ‘…….. middels het opmaken van testamenten (is) een waterdichte constructie op te zetten waarmee de belangen van de buitenlander veilig gesteld kunnen worden.’
(Opmerkelijk is dat je zegt dat ‘conform Thais recht een farang volledig vrij is in wat hij in het testament zet’.) Vreemd is dat je vervolgens jouw stelling volledig ontkracht door de mededeling: ‘land kan echter WEL vererven naar de buitenlander die dat dan niet langer dan 1 jaar mag bezitten. In dat jaar heb je dan de mogelijkheid een oplossing te zoeken voor dat bezit via derden of alles te verkopen.’
Ik denk niet dat jij bij volle verstand hebt bedoeld dat dit dé manier is waarop de aankoop van een huisoplossing veilig is gesteld.
In de laatste alinea heb je het over allerlei ‘constructies’. Hoe ik daar over denk heb ik in een eerdere reactie mij al uitgesproken. Desondanks zie ik een verdere uitleg jouwerzijds aangaande de door jou bedoelde oplossingen graag nog tegemoet.
Ik geef heel duidelijk info. Om te beginnen stel je jouw stuk eigendom veilig binnen een huwelijk. Wel of niet gehuwd, overlijden van je partner stel je verder veilig met een testament. Ik maak een zijsprong naar land dat wel op bepaalde voorwaarden kan vererven. Tot slot zeg ik dat je met de lease en hypotheek construktie de zaal verder kan dichtbinden wat dan in geval van bv. echtscheiding veiligheid biedt.
Ik hoop dat hiermee e.e.a. beter te begrijpen is.
overigens die lease en hypotheek konstruktie moet dan ook in het testament verwerkt worden om het helemaal kompleet te maken.
Ik lees weer veel bla bla bla,pas op met je vriendin en al zulk soort nonsens,als je zo in je relatie staat,stop er dan aub mee.Ik heb mijn vrouw 10 jaar terug 50rai grond gegeven auto,tractor en groot huis,en ja wij zijn nog altyd samen.Wij hebben samen een zoon en alles gaat ons goed af.Die azijnpissers die altijd maar klagen over thaise vrouwengeef ik een advies ,zoek lekker in nl een vrouw en stop met zeuren……………………
Ja inderdaad, als je al die klagers leest vraag je je af, wat doen ze hier, maar veel Nederlanders hebben de neiging iets slechts op te zoeken omdat ze graag klagen.
Ik wil hier alleen twee algemene opmerkingen maken omdat ik absoluut geen ervaring heb met het kopen van grond, een huis of een perceel rijst of rubber in Thailand. Ik weet ook niet of me dat ooit zal overkomen omdat mijn vrouw vele malen rijker is dan ik en zij mij veel gemakkelijker kan ‘onderhouden’ dan ik haar. Ik heb een Thai vriendin gehad die wilde dat ik de alimentatie aan mijn kinderen stopte. Geen sprake van. Mijn huidige vrouw vindt mij juist een hele goede man omdat ik ongeveer de helft van zijn Thai salaris elke maand aan mijn kinderen overmaak en nooit zeur dat dat nu meer Bathjes zijn omdat de koers van de Euro beter wordt. We delen de goede tijden, we delen ook de ‘slechte’ tijden.
1. als een vrouw echt van je houdt wil ze zaken met je delen en niet alleen voor zichzelf (en haar familie) houden. Ik heb – uit ervaring – twijfels gekregen bij vrouwen die alles op hun naam willen hebben (en impliciet geen gevoel kunnen opbrengen voor de positie van hun buitenlandse man).
2. contracten (van welke aard ook: koop, lease, testament, allerlei slimme juridische constructies) zijn er niet voor de goede dagen. Als je nooit problemen hebt met je vrouw of de Thai familie hoef je niks te regelen, lijkt het. Contracten zijn er voor de slechte dagen, wanneer dingen niet zo goed of verkeerd gaan. Dan moet duidelijk zijn hoe een en ander geregeld is. Volwassen mensen moeten in staat worden geacht met elkaar daarover afspraken te maken. En geen twee mensen zijn hetzelfde.
Chris: volkomen mee eens.Echter dat wij het geluk hebben een partner te hebben getroffen volgens punt 2 van je commentaar betekent niet dat alle thaisen dezelfde attitude hebben. Ik ken teveel gevallen waar de ex-pat totaal is uitgekleed, hetgeen te vermijden ware geweest via goed geformuleerde contracten. Kopen is altijd aanbevelenswaardig daar kapitaal wordt opgebouwd, huurpenningen verdwijnen in de zak van de eigenaar .
@egon wout: Sinds de start van mijn verblijf in Thailand ben ik farang-thai koppels tegengekomen die via overleg uit hun problemen kwamen, en dmv praten met elkaar financiële en materiële oplossingen vonden bij het stoppen van én uiteengaan uit hun relatie. Allemaal mensen met een juiste attitude (conform jouw definitie). Verder betekent de aankoop van een huis in bv. Nederland al niet dat je kapitaal groeit, in tegendeel zelfs, idem niet in Thailand. Een huis plus grond dat je aankoopt voor bv. ThB 2 milj gaat in de daaropvolgende jaren niet expliciet meer waard worden. De grond onder het huis zal in waarde stijgen, maar de meeropbrengst is weg te strepen tegen de niet-opbrengst van het pand erboven.
Wat een verhalen!! En het is zo eenvoudig om je volledig in te dekken voor geschillen achteraf. Er zijn diverse legale mogelijkheden,waarover ik vaak heb geschreven en heb gedoceerd via het MKB Thailand, en diverse universiteiten alhier onder het motto; de 7 diepe sloten in Thailand. Heb zojuist mijn 12e courtcase gewonnen voor expats,want de rechters zijn zeer eerlijk en spreken recht voor de economische, en niet voor de juridische eigenaren.Usefruct is een oplossing om geen company te nemen en kan levenslang.Echter als er problemen komen komt de Thaise maffia wel even langs, en vertrek je vanzelf wel. Idem dito met een 30 jarige lease. Daarbij ben je verplicht om daar je hele leven te blijven wonen,want bij geschillen met je a.s.ex kun je alleen verkopen,met toestemming van je vrouw die niet meewerkt of dollar tekens ziet, en dan worden de messen geslepen.Velen zeggen huren,maar heb nog nooit gehuurd en altijd gratis gewoond en leuke winsten gemaakt, vooral met grond verkopen.Soms 1000% en meer.Ik kies altijd voor een company en ben 100% eigenaar van deze company, omdat mijn vrouw en de andere shareholder hebben afgetekend. Sharetransfer!!! En bewaar alle papieren incl chanod in een kluis bedrijf buitenshuis. Daarbij heb ik een prive lening verstrekt aan de company ter waarde van het huis, ter meerdere zekerheid voor calamiteiten in de toekomst.Ik heb ook een preferent share en heb 10 stemmen in de aandeelhouders vergadering,dus niemand kan over mij heen ook maar iets beslissen. Ter meerdere zekerheid wanneer mij iets overkomt, heb ik mijn vrouw mededirekteur gemaakt echter zonder tekeningsbevoegdheid, die zij wel krijgt na mijn overlijden via natuurlijke dood, en 2 autopsies zoals in mijn testament beschreven. Helaas teveel gevallen op mijn bordje gehad om mij optimaal in te dekken, en neem dus geen enkel risico.Slapen doe ik s’nachts
Het begint zo langzamerhand een spannend jongensboek te worden. Buitenlanders die gevonden worden in ananasvelden, maffia die langs komt, autopsie bij overlijden, vrouwen die huizen afpakken……… Misschien wordt dit nog iets voor een leuke Thaise soap! Wat een overdreven flauwekul allemaal. Maak het toch allemaal niet spannender dan het in werkelijkheid is.
Voor 100% eigenaar zijn van een company ltd. is absoluut onmogelijk! Dan ben je gewoon illegaal bezig en kan je ernstig in de problemen komen. Sharetransfer; prachtig, maar dus illegaal. Je mag voor 49% aandeelhouder zijn, in sommige gevallen zelfs maar voor 39%. Indien een Thaise aandeelhouder stopt mag de buitenlander die aandelen niet overnemen c.q. op naam zetten, maar moet er een nieuwe Thaise aandeelhouder worden benoemd. Doe je dat niet: illegaal en (op termijn) problemen!
Jezelf 10 stemmen geven zegt niets. Stemming door aandeelhouders gebeurd op basis van het aantal aandelen c.q. de verhouding daarin. Indien je 49% van de aandelen hebt, heb je qua stemming dus altijd een minderheid; de andere aandeelhouders hebben tenslotte 51%. Wat je wel kunt doen is in de statuten vastleggen dat er een quorum moet zijn van bijvoorbeeld 55(%) voor iedere stemming. Dit betekent dat de buitenlandse aandeelhouder altijd aanwezig moet zijn om tot stemming te komen, de Thai hebben tenslotte maar 51(%). De Thai kunnen dan nooit beslissingen nemen zonder de buitenlander.
Verder heb ik al eens eerder geschreven op dit blog dat onroerend goed registreren op naam van een company ltd. risicovol is, om maar niet te spreken van illegaal. Een company ltd. in Thailand moet aantoonbaar zakelijke activiteiten ontplooien. Het registreren van een huis met tot doel daar zelf in te gaan wonen heeft niets zakelijks en kan dus leiden tot problemen. Je huis kan dan zelfs geconfisceerd worden en je kunt boetes krijgen en/of het land worden uitgezet. Hieronder even een stuk uit The Telegraph van juli 2012 waar de Thaise ombudsman aangeeft dat het illegaal bezit van onroerend goed wordt aangepakt.
Expats who own land illegally in Thailand could be deported under tough new laws being drafted by the government.
Thai ombudsman Siracha Charoenpanij said earlier this month that he was drawing up “carrot-and-stick” legislation to protect the country from illegal foreign nominee ownership.
Under Thai laws, foreign nationals are not allowed to own residential land. They can, however, buy apartments so long as no more than 49 per cent of a development is owned by foreigners. They can also purchase detached villas, but while they can own the house, they cannot own the land the house is on and are only able to lease it for 30 years at a time.
To get around these restrictions, some have entered into complicated structures whereby a company is set up to purchase the land. A Thai national holds the majority of shares in that company, but in reality may have no financial interest in the company and may own it on behalf of the foreign buyer.
It is these such “nominee ownership” arrangements that the government now wants to crack down on, and Charoenpanij has also proposed a reward – of 20 per cent of the land’s value when sold – for those providing information about illegal ownership. His plans also include penalties for lawyers or consultants who advise foreign buyers on nominee structures.
Ik wens dus iedereen die zich deze constructie – dus alleen met tot doel onroerend goed op naam te hebben via een company ltd – laat aanpraten, veel succes en sterkte! Grappige in dit geval is dan wel dat het huis in deze gevallen niet wordt afgenomen door een Thaise schone, maar door een Thaise ambtenaar. Ook mooi voor in de soap, trouwens.
Zonder verder in detail te treden over pre-huwelijkse- en huwelijkse rechten en mogelijke gevolgen daarvan, daar is al genoeg over geschreven, is het registreren van een usefruct (overeenkomst voor gebruiksrecht) op het chanot de meest simpele legale manier om je woonrecht in je huis vast te leggen. Ieder goed (internationale) advocatenkantoor in Thailand kan je daar bij behulpzaam zijn en je over de voor- en nadelen van deze en andere constructies, bijvoorbeeld lease, informeren. Spannender kan ik het niet maken!
Moderator: U bent aan het chatten.
Beste Colin, of je het nou links- of rechtsom draait, wendt of keert: het is in Thailand niet mogelijk voor een farang om grond te bezitten. Of je daar nou 10 of 100 constructies tegenover zet, het blijft een onmogelijkheid. Nu is het zo dat relaties stuklopen en dat de Thaise wederhelft grond en huis opeist. Daar kun je jezelf tegen wapenen, en wellicht zal een van jouw alternatieven meer dan voldoende zijn om bij een Thaise rechter op grond van economisch “eigenaarschap” (let wel: niet eigendom) verhaal te halen. En dan: ook al win je! Volgens jou trekt menig Thai zich daar niets van aan, dan wel je krijgt bezoek van de Thai maffia. Wat een gedoe toch allemaal. Ik hou het daarom maar gewoon bij mijn eigen stelling: zorg voor een goede respectvolle relatie met je Thaise partner. Mij dunkt dat farang die jouw constructies nodig hebben in Thailand zijn gaan wonen om de vele geldelijke en materiële voordelen, en om dat verblijf cachet te geven er een Thaise vrouw bij zoeken. Vind jij het dan gek dat het mis loopt?
Khun Rudolf, helemaal gelijk! Dat is waar alles om draait: respect! Ik wil niet zeggen dat het altijd zo werkt, maar de relaties die ik stuk heb zien lopen hadden bijna allemaal dezelfde oorzaak: weinig respect jegens de Thaise vrouw. Uiteraard krijg je dat ook eens retour en dan komen de verhalen, zoals je hier vaak leest. Vreemd dat je nooit eens leest dat een relatie stuk is gelopen door het gedrag van de buitenlandse man. Het zijn kennelijk allemaal eerzame, goedgelovige heren die zich hier vestigen, die allemaal hetzelfde probleem hebben: ze hebben een Thaise feeks getroffen.
Je moet volgens mij toch al ver heen zijn als je allerlei moeilijke constructies gaat bedenken om je te wapenen tegen je eigen vrouw! Je hebt er natuurlijk ook een bekend spreekwoord voor: “Zoals de waard is, vertrouwt hij zijn gasten!” Als je zo in een relatie staat, kun je naar mijn bescheiden mening beter stoppen. Wat moet een Thaise vrouw in godsnaam denken wanneer er een testament wordt opgemaakt waarin staat, dat er bij overlijden van de buitenlandse man eerst 2 (!!!!) autopsies moeten worden verricht alvorens het legaat te verkrijgen? Het geeft blijk van een weinig EQ! En dit laatste is ook precies de reden dat veel relaties stuk lopen, en dan niet alleen in Thailand.
Heel mooi gezegd, de spijker op zijn kop, ga eerst maar eens zorgen dat je thaise vriendin niet in armoe achterblijft als jouw wat overkomt voordat er zoveel dingen gedaan worden om jezelf te beschermen.
Inderdaad, respect, de meeste thaise vrouwen verdienen dat.
Ik ben het natuurlijk helemaal eens met wat je hier schrijft. Overigens schrijft de Thaise wet een autopsie voor indien een farang in Thailand overlijd buiten een staats ziekenhuis. Twee autopsies in je testament zetten lijkt me heel bizar en overbodig.
Ik wil nadrukkelijk naar voren brengen dat wat ik hierboven al beschreven heb, dat het opmaken van een testament door beide partners in elkaars aanwezigheid aan alle voorwaarden voldoet die jij hier nu beschrijft. Ik heb het zo in Thaiand en in Nederland met mijn Thaise partner gedaan.
In Nederland is het erfrecht zo geregeld dat de partners die getrouwd zijn en waarbij geen ex partners en kinderen uit een vorig huwelijk in het spel zijn, feitelijk geen testament hoeven op te maken.
Echter als er geen huwelijkse staat is of wel ex partners met kinderen zijn is het zaak zelf een testament op te laten maken. Daarmee voorkom je dat je ex partner er met de nalatenschap van je nog minderjarige kinderen die je met hem/haar hebt vandoor kan gaan. Ook voorkom je daarmee dat het huis waar je samen woont bij overlijden niet naar de partner maar naar de familie vererft. En er is meer dat van belang dat dan in een testament goed geregeld kan worden. Dat niet doen, wat ook in nederland veel voorkomt, zorgt dan voor heel onaangename ontwikkelingen als je partner onverhoopt komt te overlijden wat toch al een afschuwelijke gebeurtenis is.
Ik beschrijf de situatie in Thailand, ongeacht of je wel of niet getrouwd bent als vergelijkbaar met wat ik hier net beschrijf als ongehuwd samenwonen in nederland. De Thais erfrecht is zo totaal anders als de nederlandse. De huwelijks wetgeving ook in diverse opzichten waardoor het opmaken van een testament in Thailand gewenst is als er bezittingen in het geding zijn zoals b.v. een huis en land. De extra bonus is dat je in Thailand volledige vrijheid heb bij het opmaken van je testament waardoor je perfekt in staat bent samen met je partner alle zaken zo goed mogelijk met elkaar te regelen.
Ook de hypotheek en/of lease konstruktie indien van toepassing kan verwerkt worden in het testament van betrokkenen. Wat ik nog nooit op dit blog heb gelezen is dat het ook mogelijk is een lease op onroerend goed te verkopen of te laten vererven.
Bijkomend voordeel is als je deze weg afloopt om alles goed te regelen met je partner er vanzelf achter komt hoe zuiver haar bedoelingen zijn met jou.
In nederland zijn je mogelijkheden om een testament op te maken beperkt door de wet. Als je langer dan 10 jaar in Thailand woont kan je een Thais testament ook in Nederland laten registreren of in nederland een testament opmaken naar Thais recht. Bovendien vererf een nalatenschap onder Thais recht thans vrij van belasting in ieder geval met uitzondering van onroerend goed in nederland en ik dacht mogelijk ook banktegoeden.
Erik, Een lease overeenkomst kun je vererven, dit in tegenstelling tot een usufruct. Een usufruct kun je afsluiten voor een bepaalde periode of voor het leven, maar eindigt normaal gesproken bij overlijden van de usufructuary. Er zijn constructies om ook dat te regelen, door bijvoorbeeld een lease af te sluiten met een derde partij.
Een lease kun je verkopen en de koper heeft dan dezelfde rechten. Bij usufruct ligt dat moeilijker. Mij is verteld (door een advocaat) dat je een usufruct overeenkomst ook kunt verkopen, maar de koper heeft dan niet dezelfde rechten, omdat jij de vruchtgebruiker blijft. Ook hier is het dan mogelijk om een lease overeenkomst af te sluiten.
Het blijft zaak je altijd goed te laten informeren door een goed (internationaal) advocatenkantoor over de rechten en mogelijkheden bij/van beide constructies. Een appartement kopen is voor een buitenlander (vrij) recht-toe-rechtaan, maar aan het kopen van een huis ZONDER Thaise partner zitten veel haken en ogen.
Beste Erik, dank voor alle moeite die je doet om de situatie te verduidelijken, maar omdat je in jouw stuk de Nederlandse zowel als de Thaise situatie voortdurend dooreen haalt, wordt het niet duidelijker van.
In ieder geval heb je me niet overtuigd gezien jouw bijzin: “Bijkomend voordeel is als je deze weg afloopt om alles goed te regelen met je partner er vanzelf achter komt hoe zuiver haar bedoelingen zijn met jou.” Daarmee geef je weer bij voorbaat aan dat je de Thaise vrouw met wantrouwen moet bejegenen en dat je op je hoede moet zijn.
Ik hou het nog steeds bij het opbouwen van een respectvolle releatie.
Moderator: reageer op het artikel en niet alleen op elkaar.
Een vriend had een hele leuke en lieve vrouw. Na 10 jaar ! kocht hij een huis op haar naam. Dit veranderde haar positie en zij veranderde in de duivel. Ik heb al vele jaren huizen en grond. Altijd in companies;dat kost 12000 bath per jaar. Ik heb een supervrouw al 11 jaar maar zal nooit iets op haar naam zetten. Nog maals: dat zou haar een stukje macht geven dat zonder enige waarschuwing verkeerd kan aflopen. Neem nooit risico met je spaarcenten.Gokken en liefde gaan niet samen.Neem maar een goede advokaat en geniet met je vriendin ( of een andere) van jou !! mooie huis.good luck; Geert.
Blijkbaar een hot topic die vorig jaar ook werd besproken op beide bekende engelse kranten over het vormen van een company ivm aankoop land en huis in Thailand.
http://www.telegraph.co.uk/property/expatproperty/8960522/Expat-property-time-for-a-Thai-buy.html
Wij sluiten de reactiemogelijkheid. Iedereen bedankt voor zijn reactie.