Hoe ga je om met een onwillige verhuurder van grond in Thailand?
Beste lezers,
Ik heb een vraag namens een vriend. Dertig jaar geleden betaalde hij een Thaise kennis om een stuk grond aan te kopen, waarna die kennis het land aan hem verhuurde voor twee periodes van 30 jaar. Dit alles is contractueel vastgelegd. Mijn vriend heeft op dat stuk grond zijn huis gebouwd.
In de tussentijd is de omgeving dichter bebouwd en is de relatie met die kennis bekoeld. Nu het contract vernieuwd moet worden, blijkt de verhuurder onvindbaar. Op het verzoek om het nieuwe contract te ondertekenen, is geen reactie gekomen. Post naar zijn adres werd als “onbestelbaar” geretourneerd. Het Land Department heeft hiervan nota genomen.
Dit roept twee vragen op:
- Heeft de verhuurder juridische mogelijkheden om mijn vriend van het land te verdrijven?
- Wat kan mijn vriend doen om zijn rechtmatige bezit te blijven gebruiken?
Groet,
Jaap
Redactie: Heb je zelf een vraag aan de lezers van Thailandblog? Gebruik het contactformulier.
Over deze blogger
Lees hier de laatste artikelen
Immigratie infobrief1 februari 2025TB Immigration Infobrief Nr 010/25: 60 dagen verlenging via Thai Marriage
Visumvraag1 februari 2025Thailand Visa vraag Nr 019/25: Visa exemption – verlenging van 30 dagen- Visumvraag1 februari 2025Thailand Visa vraag Nr 018/25: Wat als ik mijn 60 dagen Visa exemption overschrijd? Kan ik dan alsnog 30 dagen verlenging bekomen?
Leven in Thailand1 februari 2025Je maakt van alles mee in Thailand (258)
Als je iets huurt langer dan 3 jaar is het (of was) wettelijk verplicht in Thailand dit te registreren bij de Landoffice. In dit contract staat vermeld wat er na het afloop van het contract kan en gaat gebeuren.
Heb je dit niet gedaan en dan ook nog een huis gebouwd zonder schriftelijke toestemming van de overheid en ook nog zonder contract gehuurd, ja is een beetje zo, wie zijn billen brand moet op de blaren zitten.
Sorry het is hier in Thailand net zo als in Nederland. De naam kadaster is anders dan de naam Landoffice. Maar wil je land kopen of leasen (huren in Thailand langer dan 3 jaar) en of bebouwen dan gelden daar regels voor. O.a. bij bouwen toestemming van de overheid.
Er word in Thailand nog al eens beroep gedaan dat iemand bij de landoffice hun vriend is of men er iemand kent. Dat is kinder gepraat . Er worden wellicht wekelijks in Thailand de mooiste bouwwerken gesloopt in opdracht van de overheid wegens ontbreken van kennis m.b.t. wettelijke regels. Grote Gebouwen mooie villas oei zo groot… toch zegt de rechter afbreken als er geen schriftelijke toestemming is van de overheid.
Niet iedereen is het er mee eens maar mijn ervaring is het het beste een lease contract te maken gecombineerd met een superficies contract. En als je het land ook gefinancierd hebt dan ook een morgate (hypotheek) contract. Kost wel wat maar bespaart een hoop problemen.
Als dit geregeld is is het een heel simpele zaak om het af te handelen. Heb je niks geregeld kan de verhuurder jou niks maken b.v. verplicht bebouwing in originele staat terug brengen en jij als huurder kan niks vorderen.
En het is mooi, net zo als in Nederland je gaat naar het kadaster of landoffice en daar krijg je inzage in alle wettelijke documenten die op het grond zijn gevestigd. Dus even naar het land office en dan weet je zijn er afspraken ja of nee. Zijn er afspraken dan horen die nagekomen te worden. Zijn er geen afspraken dan hoeft er niks nagekomen te worden.
JAAP heb je in die dertig jaar jaarlijks een huur betaald . Zoja dan mag je verwachten dat de verhuurder nog in leven is. Stuur een bedrag naar zijn bank en zet in de overmaking een verzoek om contact op te nemen.
Als je in die dertig jaar geen huur hebt betaald bv omdat je het in een bedrag hebt betaald dan kan het natuurlijk zo zijn dat de verhuurder is overleden.
Tenslotte de laatste regel zeg je ” wat kan hij doen om zij rechtmatig bezit te blijven gebruiken. Het is geen rechtmatig bezit van je vriend maar van degene aan wie hij het heeft verkocht. hoop dat je vriend slaagt.
Als contractueel is vastgelegd dat het voor een periode van TWEE maal 30 jaar is (zoals je aangeeft) zal er juridisch toch geen probleem zijn? Nog dertig jaar met hetzelfde contract. Het zou mooi zijn als je die periode nog mag vol maken.
Beste Jaap, voor jouw vriend heb ik helaas slecht nieuws. Ik zal proberen e.e.a. uit te leggen.
1- Betreffende jouw eerste vraag hoeft de verhuurder jouw vriend niet van het land te verdrijven, omdat jouw vriend geen recht meer heeft om op dat land te verblijven. Hij zal er weg moeten.
2- Inzake de tweede vraag is aan de orde dat jouw vriend geen rechtmatigheid meer kan claimen op bezit of gebruik van het bedoelde stuk grond. De lease is afgelopen. De termijnen verstreken.
3- In jouw vraagstelling zeg je dat: “Nu het contract vernieuwd en ondertekend moet worden”, reageert de verhuurder niet. Daarin ben je abuis. De verhuurder moet niets. Na 30 jaar loopt een leasecontract af, en na beëindiging van een contract is er geen ruimte meer tot vernieuwing/onderhandeling, indien de verhuurder/leasegever daartoe niet geneigd/bereid is. De verhuurder staat in zijn recht, hij is wettelijk tot niets verplicht, ook niet om het einde van het contract aan te kondigen. Uiteraard is het niet netjes en zelfs onfatsoenlijk is om geen contact meer te hebben met jouw vriend, inzake de afloop en afwikkeling van bezit en gebruik van de grond, gezien ook de konsekwenties en complicaties die het aflopen van het contract met zich meebrengt. Maar dat doet aan het geheel niets af. Jouw vriend zal moeten handelen naar bevind van zaken.
Waar gaat het juridisch om? 30 jaar geleden heeft jouw vriend een stuk land in bezit gekregen via een Thaise kennis. Dat ging als volgt: jouw vriend betaalde de Thaise kennis om een stuk aan te kopen. Zo geschiedde. Vervolgens werd een grondlease-contract gesloten tussen de Thaise kennis en jouw vriend. Kennelijk met recht van opstal (superficies), want jouw vriend bouwde een huis op dat stuk grond. En er zal sprake zijn van recht van vruchtgebruik (usufruct): hij woont er.
Er werd 2 x 30 jaar als huurperiode afgesproken. Hier hebben beide mensen misverstanden gecreëerd. Want een dergelijke afspraak is wettelijk nietig.
Aangaande grond geldt in Thailand dat een buitenlander nooit eigenaar kan zijn. Hij mag het wel in bezit hebben, bijvoorbeeld via lease, maar slechts voor maximaal 30 jaar. En nooit langer dan die 30 jaar! Dat bezit en die termijn zijn wettelijk bepaald via artikel 540 van het Thai Burgerlijk en Commercieel Wetboek. Bezit, termijn, opstal, vruchtgebruik, lease-prijs, overige voorwaarden en afspraken aangaande onderhoud en gebruik worden vastgelegd in een lease-contract, en dat contract wordt geregistreerd bij de Land Office. Anders dan veel verhuurders, makelaars, advocaten, commerciële bureaus en overige profijt- en belanghebbenden beweren, is verlenging van een leasecontract niet mogelijk.. Ook al wordt 60/90 jaar afgesproken en contractueel vastgelegd: Thaise wetgeving brengt 60/90 jaar terug naar 30 jaar! Een Land Office zal om die reden slechts 30 jaar registreren, en negeert registratie van andersoortige termijnafspraken en/of -beloften, want wettelijk nietig. (BCW art 150/155)
Een leasecontract kan enkel vernieuwd worden. Nooit verlengd. Het oude contract wordt vernietigd. Een nieuw contract nooit bij de oude opgeteld. Zo blijft de mythe van 30 jaar in stand. In een nieuw te sluiten en te formuleren contract worden opnieuw bepalingen beschreven omtrent bezit, termijn, opstal, vruchtgebruik, leaseprijs, overige voorwaarden en afspraken omtrent onderhoud en gebruik. Om voortijdig misverstanden, opties en claims vanwege afspraken, toezeggingen, beloften uit te sluiten, immers niet rechtsgeldig, heeft de Thaise bestuursrechter/ Administrative Court bepaald dat pas vanaf het 27ste jaar van een lopend contract onderhandeld mag worden over vernieuwing van het contract. Jouw vriend had dus afgelopen 3 jaar de tijd en gelegenheid om contact te zoeken met verhuurder. In betreffende beschikking wordt 36 maanden ook voldoende tijd geacht om naar alternatieven uit te kijken.
Volgens artikel 564 stopt een contract na de overeengekomen termijnen zonder kennisgeving.
Voor jouw vriend geldt de volgende realiteit: het leasecontract is vanwege het aflopen van de 30-jaarstermijn beëindigd. De 3 jaren waarin onderhandeld kon worden over vernieuwing van het contract zijn idem voorbij. Er kunnen derhalve geen rechten meer geclaimd worden uit dat voorbije contract. De kennis/verhuurder neemt geen contact op, maar dat verandert niets aan de juridische situatie. De Land Office is op de hoogte, zeg je. Is de verhuurder overleden, dan treden erfgenamen op in diens plaats, maar de uitkomst blijft hetzelfde. Bespreek ter Land Office wat te doen staat, want eigenlijk woont jouw vriend nu illegaal op een stuk Thaise grond.
Jouw vriend woont er nu niet alleen illegaal, maar zijn huis staat nu ook illegaal op een stuk Thaise grond. Ik ken de Thaise wet niet, maar als die Thaise eigenaar echt verkeert wil, kan hij wellicht ook nog met een (flinke) schadeclaim komen, omdat jouw vriend en illegaal een huis heeft staan op de grond van een Thai en er ook nog woont. Dus hij maakt zich dagelijks schuldig aan huisvredebreuk, omdat hij zich elke dag illegaal begeeft op andermans grond. En als hij veboden wordt zich op deze grond te bevinden, dan zou hij in het uiterste geval niet eens meer de mogelijkheid hebben om zijn bezittingen uit zijn huis te halen.
Kortom, een enorme financiële schade. en voor alle betrokken Thai: kassa, kassa, kassa!
Je draaft een beetje door. Zie ook mijn reactie verderop van 03:36u. Het huis staat niet illegaal op Thaise grond, want wordt of afgebroken of vervalt aan de leasegever.
Maar voor het overige is het inderdaad zo dat de vriend van Jaap juridisch zijn grip op de situatie gaat kwijtraken. Als je ergens in de jaren negentig van de vorige eeuw een leasecontract afsloot, ten tijde dat wetgeving nog stringenter was dan anno 2024 op gebruik van land door buitenlanders, dat pas sinds 1999 Thaise vrouwen gehuwd met een buitenlander grond aan mochten kopen, en sinds 2008 wettelijke land- en lease artikelen nader zijn uitgewerkt door administratieve rechtbanken, dan is het niet verkeerd om bv elke 5 jaar eens na te vragen hoe de vork in de lease-steel is gestoken. Ook als je anno nu een leasecontract afsluit die in 2054 afloopt ontslaat je niets aan de verplichting je op de hoogte te stellen van de ontwikkelingen hieromtrent, zoals bv de opmerking van de vorige PM om 90 jaar lease mogelijk te maken, en de bezwaren van Thaise juristerij tegen zelfs 60 jaar. Thai vinden dat overdracht van rechten aan erfgenamen in het buitenland hun controle op wat gebeurt met hun grond onoverzichtelijk maakt. Kortom: Thai-kassa, kassa? Tot daar aan toe. En: farang- naief, naief! Net zo goed!
Goed uiteen gezet Loeng !
En ja, zoals Siam Ton zegt, het land moet weer in oorspronkelijke staat worden opgeleverd.
Dus breek je het huis zelf niet af, dan zal de eigenaar dat moeten doen, kosten makende, of natuurlijk hij behoudt het. Ook zoals Ton stelt, je kan het land niet meer betreden. Trespassing.
A) je blijft er doet of je neus bloed
B) zeer naargeestig op zoek gaan naar eigenaar of familie en smeken om nieuwe lease, met in achter hoofd houdend, dat het een duit gaat kosten.(eigenaar familie betalen). Normaliter zit je al op een doodlopende weg. Alleen vleien, smeken kan nog wat te weeg brengen.
Ik zou graag eens prive advies willen vragen aan jou, Mijn e-mail is [email protected].
Neen, dat gaat niet gebeuren. Alhoewel in een verre verleden juridisch geschoold en lange tijd gewerkt in het justitiële veld, vind ik het prima ‘smorgens met een mok koffie zonder enige pretentie hersentrainend bezig te zijn met wetskwesties, maar verder dan algemene omschrijvingen van Thaise kwesties in algemene zin, om vrijblijvend wat te informeren, waaruit iedereen zelf maar moet zien zijn of haar voordeel uit te halen, voor zover dit toereikend zou zijn, verder dan dat reikt mijn ambitie niet. Ik ga dus zeker niet adviseren en verwijs bij deze naar terzake Thaise lawyers.
Ik begrijp je volkomen, bedankt om je antwoord. Geniet van je mok koffie en elke dag om niet te moeten maar te kunnen doen. Ik hoop dat ik achter 4jaar ook rustig kan genieten van mijn pensioen in het mooie Thailand. Samen met mijn thaise echtgenote zijn we rustig alles aan het voorbereiden.
Je kan het netjes en legaal proberen op te lossen via het Landoffice zoals beschreven door “Loeng”. De uitslag is echter vrij zeker dat je het huis verlaten zal moeten worden.
Dit lijkt mij een alternatief : niks doen en wachten tot de eigenaar of zijn erfgenaam(en) zich melden.
Indien ik het goed heb begrepen, dan:
1. Jouw vriend heeft voor een stuk grond betaald wat op naam gesteld is van een Thai. Dus dat bedrag is hij definitief kwijt.
2. Vervolgens gaat hij, omdat hij dat stuk grond gaat gebruiken, maandelijks huur betalen. Terwijl hij zelf voor dat stuk grond de aankoopsom betaald heeft. Dan lijkt het mij redelijk dat hij die 30 jaar er voor niets gebruik van mag maken.
3. Hij heeft een huis laten bouwen op een stuk grond wat niet van hem is en waarvan het gebruiksrecht na 30 jaar verloopt. Dus na 30 jaar moet hij zijn huis afbreken en de grond vervolgens in de originele staat terugbrengen. Dus dat geld is hij ook definitief kwijt.
Mijn vraag is: “Hoe oerdom moet je zijn om zo iets te doen?”
ad 1- Jaap heeft in zijn vraagstelling niet gezegd dat zijn vriend het betreffend grondstuk heeft betaald. Lees maar eens goed. Hij zegt: “Dertig jaar geleden betaalde hij een Thaise kennis om een stuk grond aan te kopen, ….”.
ad 2- Vervolgens zegt Jaap: “….waarna die kennis het land aan hem verhuurde voor twee periodes van 30 jaar. Dit alles is contractueel vastgelegd” Uit deze omschrijving blijkt sprake van een leasecontract, (met een wettelijke duur van slechts 30 jaar.) Volgens Thai BCW artikel 537 moet (!) in een leasecontract een huurprijs zijn afgesproken. Zonder huurprijs is er slechts sprake van bewoning (habitation) en gelden er andere mindere voorwaarden. Als de Land Office de huurprijs niet acceptabel vindt, want aan te lage kant, zal de huurprijs worden aangepast naar heersende bestaande normen. Indien de lease-partijen niet akkoord zijn met die aanpassing, zal de Land Office registratie van de lease weigeren. De aanpassing is verplicht vanwege aangifte inkomstenbelasting (PIT) door de leasegever/verhuurder. De lease wordt door Land Office gemeld bij de Revenu Office.
ad 3- Bij een leasecontract wordt veelal het recht van opstal bedongen (BCW Hfdst 4 art 1410 ev). Uiteraard is dit gebeurd anders had de vriend van Jaap niet mogen bouwen. (“Mijn vriend heeft op dat stuk grond zijn huis gebouwd”) Artikel 1416 impliceert dat aan het einde van het recht van opstal door beëindiging van de lease de vriend van Jaap zijn woning mag afbreken. In dat geval moet hij het grondstuk in oorspronkelijke staat terugbrengen. Indien overeengekomen mag de woning ook blijven staan. De woning vervalt dan aan de verhuurder. Maar de vriend van Jaap had ook met de verhuurder conform lid 2 van dit artikel kunnen overleggen of de verhuurder de woning niet zou hebben willen vergoeden resp. overnemen tegen elk aannemelijk bod. Waarmee de Thai wetgever de leasenemer/huurder enigszins de mogelijkheid biedt zijn “verlies” wat te beperken. De vriend van Jaap heeft zo goed als alle consequenties van zijn (niet)handelen over het hoofd gezien.
Beste mensen, voorzover ik begrijp maakt het helemaal niets uit voor hoeveel jaren een lease wordt opgemaakt. De Thaise wet ondersteund maximaal 30 jaar ongeacht wat er in het contract staat. De optie om na 30 jaar nog eens met 30 jaar te verlengen kan je dus niet afdwingen via een rechtszaak. Ik zag hier vlakbij in Hua Na een prachtig huis plat gebuldozerd worden omdat de huis-eigenaar zijn lease niet kon verlengen en dus de landeigenaar zijn villa niet gunde.