Hoe bescherm ik mijn huis in Thailand bij overlijden van mijn Thaise vrouw?

Beste Ronny, het Thaise recht is voor wat het Burgerlijk en Commercieel Wetboek betreft geënt op het Europees recht. Zij die met dat laatste van doen hadden, hebben het met het eerste wat gemakkelijker. https://www.samuiforsale.com/other-miscellaneous/index-civil-and-commercial-code-of-thailand.html (CCC)
De toepassing van het Thaise recht is een complex van jurisprudentie, ministeriële beschikkingen en vaststellingen van het Thai Hooggerechtshof met de kracht van wet. https://www.coj.go.th/th/content/page/index/id/91994

Er gelden een paar algemene principes.
1- De CCC bevestigt de wettelijke positie van een huwelijk in Boek V als apart hoofdstuk vanaf artikel 1435.
2- Echtgenoten zijn elkaars erfgenamen volgens artikelen 1629 en 1635 in Boek VI .
3- De Land Code Act staat conform artikel 93 bij ministeriële beschikking een buitenlander toe land te erven.
4- Maar artikel 86 van diezelfde wet staat niet toe dat die buitenlander dan eigenaar wordt.
5.1- De Land Office registreert derhalve niet de eigenaarschap van de buitenlander,
5.2- De buitenlander krijgt een jaar de tijd het geërfde grondstuk aan een Thai te verkopen.
5.3- Is de verkoop na een jaar niet gelukt, dan is de Land Office daartoe bevoegt.
5.4- Na aftrek van kosten en belastingen van deopbrengst ontvangt de buitenlander de rest van het bedrag.

De hele procedure houdt in dat erfgenamen geen rol spelen. (CCC artikel 1630) De ascendants (ouders) al helemaal niet. De descendants (kinderen) hebben het nakijken. De buitenlandse echtgenoot gaat voor. Hij is immers noch kind noch ouder. In NL en BE wetgeving spelen dezelfde taferelen af, enkel geldt dat de descendants een vordering toegewezen krijgen die opeisbaar is na het overlijden van de langstlevende echtgenoot. In TH speelt een dergelijke afwikkeling dus niet.

De bescherming van de buitenlandse echtgenoot gaat nu verder, want indien bekend bij de Land Office vanwege
a- marriage certificate,
b- letter of confirmation (afstandsverklaring van claims gedurende leven),
c- rights of usufruct vermelding op de achterkant van de chanote, en
d- conform CCC artikel 1629 formeel de ‘statuary heir’,
dient hij zich binnen het jaar van ‘5.2’ te melden bij de Land Office met het verzoek ‘usufruct’ op te starten.

De Land Office vraagt ​​toestemming aan de Minister van Binnenlandse Zaken om de buitenlandse spouse te registreren als bezitter/gebruiker niet zijnde eigenaar van de geërfde grond, en om bij een positief besluit, na betalingen van alle administratieve kosten, een gewijzigde ‘usufruct-chanote’ niet zijnde eigenaarschap aan de overlevende buitenlandse echtgenoot ter hand te stellen. Daarmee is voldaan aan artikel 93 van genoemde Land Code Act onder punt 3: algemene principes.

De hele procedure mag 40 dagen duren vanaf de dag dat het verzoek tot registratie werd gedaan, en als geen toestemming wordt verleend, blijft de termijn van een jaar gewoon doorlopen, en moet daarna alsnog tot verkoop worden overgegaan. Indien wel toestemming wordt verleend mag de overlevende spouse blijven wonen en kan nadien altijd nog tot verkoop besluiten, onder voorwaarde dat de koper een van Thaise nationaliteit is.
Waarmee we terug zijn bij het algemene principe dat Thaise grond nooit een buitenlander toekomt.
Blijft de spouse wonen tot aan diens overlijden, dan verkoopt de Land Office. Indien geen buitenlandse erfgenamen zich melden, valt de opbrengst de Thaise staat toe.

Kortom: een heel verhaal- maar familieleden van de Thai echtgenote hebben geen rechten noch claims, het eigendomsrecht vervalt aan de Thaise staat, de grond hoeft niet binnen een jaar verkocht als de land Office op tijd de ‘usufruct’ rechtsgeldig kan maken, binnen die ‘usufruct-periode’ mag altijd nog worden verkocht aan een koper van Thai nationaliteit, en aan het einde van alles bepaalt de Thaise staat.