Beste lezers,
Mijn Thaise vriendin en ik overwegen een stuk land te kopen en daar een klein vakantiehuisje op te zetten. Dat land kopen zal op haar naam moeten omdat buitenlanders geen land mogen kopen. En je raadt het al, ik mag de portemonnee trekken. Maar wat als onze relatie ooit stopt. Heb ik dan nog ergens recht op of kan ik dan fluiten naar mijn centen?
Groet,
René
Redactie: Heb je zelf een vraag aan de lezers van Thailandblog? Gebruik het contactformulier.
Over deze blogger
Lees hier de laatste artikelen
Leven in Thailand23 december 2024Je maakt van alles mee in Thailand (239)
Lezersvraag23 december 2024Heeft iemand ervaring met tijdelijke opschorting bij Dee Money en alternatieve manieren om geld over te maken?
Lezersvraag23 december 2024Wanneer is de vakantie op de Klong Prao School in maart en april?
Lezersvraag23 december 2024Hoe ervaar jij de nieuwe stoelen in de Premium Comfort Class van KLM?
Als ik in jouw schoenen stond dan ging ik voor 100% voor een frucht gebruik (use fruct) op jouw naam ! mits dat dit mogelijk is, anders zou ik mijn geld mooi in mijn eigen zak houden.
Als je niet officieel gehuwd bent stel ik me de vraag op basis waarvan je je geld kan terug eisen.
Zoals Ed hierboven aanhaalt zou ik ook opteren voor 100% vruchtgebruik en dit zo laten registreren. Dan heeft je vriedin al veel minder slagkracht als ze de bedoeling heeft om er met je centen vandoor te gaan.
Land leasen met vruchtgebruik. De enige veilige oplossing. Het gaat niet alleen om jullie huwelijk, maar als haar iets gebeurt, kan ook haar familie niets beginnen. Je zou dan eventueel met een advocaat een volmacht in bv testament kunnen laten opnemen, dat het huis mag verkocht worden
Nicky, wat bedoel je je met een volmacht in een testament opnemen dat het huis verkocht mag worden?
Ik zie de relatie met het vruchtgebruik op de grond niet.
Vruchtgebruik wordt geregeld op de land office bij de grond overdracht.
Als het ooit mis gaat tussen jullie, waar sta je dan? Je mag dan misschien een “lease” hebben…maar je bent totaal ongewenst…niemand zal jouw “lease” ooit overkopen…daar zal de “familie” wel voor zorgen. Jouw hele investering is van te voren verloren. Je kan er dan misschien ook voor gaan “vechten”, maar geloof me vrij, het is steeds een verloren zaak. “This is Thailand”…Ik kan er boeken over schrijven…
Het advies is ook geen lease, maar vruchtgebruik, dat is wezenlijk anders.
Ook als de grond verkocht wordt door de ex, blijft het vruchtgebruik in stand, dus kopers zullen er voor de ex niet eenvoudig te vinden zijn.
Dat neemt niet weg dat het simpeler is om te investering te beschouwen als behorend bij de relatie, dus einde relatie betekent dan ook einde investering.
Beste René, je hebt het over “mijn vriendin en ik”. Ze zal tevens jouw partner zijn omdat jullie “overwegen grond te kopen in Thailand en er een vakantiehuisje op willen zetten”. Op de eerste plaats is het van belang te realiseren dat in Thailand wettelijk niets is geregeld inzake aansprakelijkheid over en weer tussen partners. Nederland kent het samenlevingscontract en het geregistreerd partnerschap, in Thailand is bij wet enkel de verhouding bepaald tussen gehuwden. Samenwonen, partnerschap: het heeft in Thailand geen status. Wat jij doet moet je zelf weten, achteraf is er juridisch geen verhaal mogelijk.
Op de tweede plaats is een juiste vraagstelling te prefereren. “Grond kopen op naam van mijn partner” suggereert dat jij de koper kunt zijn om vervolgens de aangekochte grond op naam van jouw partner te zetten. Dat is abuis. Een buitenlander kan geen grond kopen in Thailand. Wel betalen, zoals je opmerkt. Maar nooit kopen. Dat zal jouw vriendin/partner dienen te doen.
Op de derde plaats vind ik de zinsnede: “En je raadt het al, ik mag de portemonnee trekken”, een opmerkelijke. Je bent niets verplicht, je moet niets, je kiest er zelf voor. Als jouw vriendin het geld niet heeft om dat stuk land te betalen, en jij wel, en jij besluit om haar aankoop te financieren: jouw keuze!
Op de vierde plaats is het in Thailand zo dat een Thaise vrouw gehuwd met een buitenlander grond mag kopen met geld van haar echtgenoot, als die betreffende echtgenoot ten overstaan van de ambtenaar van de Land Office een verklaring tekent dat het geld benodigd voor de aankoop geacht wordt van de Thaise vrouw te zijn. De buitenlander tekent er tevens voor om afstand te doen van enige claim op grond en geld nadien. Echter, jullie zijn ongehuwd en dus speel jij geen enkele rol bij de aankoop. Hetgeen betekent dat jij van tevoren de benodigde som geld op haar rekening dient te storten waarna tijdens de overdracht op de Land Office jouw vriendin met een bankcheque de koop kan bekrachtigen. De storting is aldus als gift/schenking aan te merken. Als jouw vriendin verkeerd wil, kun jij inderdaad fluiten naar je centen!
Tot slot: wat kun je doen om niet te hoeven fluiten? Nederlanders geven niet snel zomaar een grote som geld aan een vriendin. Waarom dit dan wel doen als het een Thaise vriendin betreft? Handel zelf en verantwoord en sluit een leasecontract af op eigen naam voor 30 jaar op een stuk grond, incluis het recht op opstal (superficies) en vruchtgebruik (usufruct). Daarmee hou je het hele proces in eigen hand. Opstal maakt dat je kunt gaan bouwen, vruchtgebruik dat je er de komende 30 jaar kunt gaan wonen. Let op: anders dan wat sommigen beweren is het niet zo dat na die 30 jaar verlenging plaatsvindt, en ook mag geen verlenging worden bedongen. Dit mag pas in het 29ste jaar van het leasecontract. Komt er tussentijds een einde aan jullie relatie dan zeg je het leasecontract op. Bedenk wel dat als de lease stopt, voortijdig of aan het einde van die 30 jaar, jouw bouwsel vervalt aan de eigenaar van de grond, tenzij contractueel anders overeengekomen. Raadpleeg een Thai lawyer. Sukses, en “bezint eer ge begint” zoals een goed Neerlands spreekwoord luidt!
Een USUFRUCT, vruchtgebruik, is wel een goede oplossing. Doch hou er rekening mee dat Landoffice een usufruct kan en mag weigeren. Het is GEEN RECHT maar een GUNST.
Dus neen eerst degelijke inlichtingen voor je koopt en betaalt.
GUNST hoeft geen probleem te zijn in Thailand, een goede methode die vrijwel altijd werk is spekken.
Het klopt dat sommige land offices extra kosten “maken” tbv de registratie van een usufruct. Maar usufruct is een wettelijk recht (BCW art 1417) dat bedongen kan worden en enkel een rechtbank kan dat recht iemand ontzeggen. Dat een ambtenaar dat recht dient te registreren is derhalve geen gunst. Die ambtenaar is gehouden om het usufruct-contract te controleren op rechtsgeldigheid. Worden “gemaakte” extra kosten niet betaald, dan kan de ambtenaar de registratie weigeren. De ambtenaar weigert te registreren, niet de usufruct. Vandaar dat het goed is om in geval van ongehuwd zijn een engelssprekende lawyer mee te nemen b.v. met wie het contract is opgesteld, die uitleg kan geven hoe extra kosten in Thailand tot stand komen. . Zie ook: https://www.thailandlawonline.com/ask-a-lawyer?catid=59&id=315&view=question
In mijn geval gaf mijn advocaat vooraf al aan dat de kans groot was dat voor het registreren van de usufruct wat extra Thaise bahtjes het proces aanzienlijk konden versoepelen.
Recht op iets hebben en het krijgen ervan zijn twee verschillende zaken.
555 Ik had een usefruct op mijn huisje en grond op de markt in mijn dorp.
Mijn vrouw wilde de winkel die in dat pand was uitbreiden en vroeg een lening aan bij de bank.
Bank zegt nee want er staat een usefruct op de chanoot.
Vrouw alleen dus zonder mij of mijn paspoort naar land office en de usefruct was doorgestreept…
Wanneer jullie niet getrouwd zijn en jij geeft het geld voor dat perceel op haar naam, moet jeuitkijkn dat je daar niet 30% schenkingsrecht over moet betalen.
Bedoel de dat in dit geval de Nederlandse belastingdienst schenkbelasting gaat heffen?
Volgens mij is die voor partners “maar” 10 procent, en in Nederland hoef je niet getrouwd te zijn om partner te zijn.
Bovendien valt er ook best een constructie te bedenken dat het geen schenking is, maar bijvoorbeeld een lening.
Dat in Thailand het wel als schenking zal worden beschouwd staat los van de situatie in Nederland.
Verder kan je je afvragen of het gezamenlijk gebruik van financiële middelen als schenking moet worden gezien.
Genoeg is er gezegd, usufruct. Of een standaard lease voor eerst (max) 30 jaar.
Deze KAN weer worden vernieuwd voor een volgende 30 jaar, MITS beiden overeen komen.
EN daarna zelfs nog een keer, dan ben je 90 jaar verder.
Een huis kan WEL op jouw naam worden gezet als eigenaar. Maar ja dan staat dat op haar land, maar dan met usufruct.
Verder niets over hoeveel rai en de prijs. 1 rai 300000 baht? Neem dan met verlies, bij scheiding?
Ook mogelijkheid. OF praat je over vele miljoenen.?
“Mijn Thaise vriendin en ik overwegen een stuk land te kopen en daar een klein vakantiehuisje op te zetten”
Dat is meervoud, dus vriendin betaalt ook? Volgende zin is weer enkelvoud, dus wat is het?
Je MOET niets, het is waar jij toe besluit. je KAN het kwijt raken en moet je dus rekening mee houden.
En dat is met alles en waar dan ook, niet alleen in Thailand.
Nog even over lease: een “standaard” lease bestaat niet. Een lease is een lease en valt volgens Thai Burgerlijk en Commercieel Wetboek onder de noemer: Huur van Eigendom, art 537 e.v. Een lease duurt 30 jaar. Pas na jaar 27 dus in het 28ste jaar mag gesproken worden over de wens tot verlenging. Op allerlei manieren wordt een lease van 2 x 30 zelfs 3 x 30 jaar gepropageerd, maar dat is allemaal fake. Het wordt gebruikt als verkoopmateriaal, in aparte bijlagen en soms als extra agreement schriftelijk neergelegd, maar heeft geen enkele waarde cq rechtsgeldigheid. (BCW art 540) Op alle serieuze Thai juridische websites is het volgende te lezen: “The Thai government did limited the freedom of contact terms in a lease agreement on certain elements in 2008 land office regulations that need to be enforced when a lease with foreigners is registered with the Land Department. Under these regulations pre-paid renewal terms in a 30-year lease registration must be rejected (as in conflict with the law) and an option given to a foreigner to transfer the leased land to a freehold title must also be refused. As a result such arrangements are now often made in an addendum to the lease agreement not registered with the Land Department.” Bron: samuiforsale.com
De usufruct is ook een lease, echter deze kan je instellen op een levenstijd en dat kan je niet met een lease.
Zolang je leeft kan je er verblijven en “doen en laten wat je wilt”.
In acht nemende wat de usufruct in houdt, regels en contract.
Vandaar mijn benaming standaard lease, een gewone lease, omdat je de usufruct hebt wat een ander type lease is.
Intenties (verder verhuur na eerste lease) opgenomen in de lease, bij afloop van lease, hebben inderdaad geen rechtswaarde. Zoals ik aan gaf. De leaser kan er mee stoppen bij het einde van de lease.
Een usufruct is een speciale lease. En kan niet, in het geval bij een usufruct op levenstijd, worden gestopt door leaser, vermits de usufruct is ingesteld op, over algemeen dan kortere tijd. Dat zou ook mogelijk moeten zijn, kortere tijd usufruct.
Er zijn echter regels bij beide.
Voor Rene lijkt het me wijselijk zijn licht hier over op te steken, bv
https://www.thailandlawonline.com/thai-real-estate-law/1417-1428-civil-law-right-of-usufruct
Hierin staan wat wettelijke bepalingen uitgelegd.
Dan nog even op zoek gaan naar wat een “standaard lease” in houdt
Ook van belang is controle van de grond en de verkoper. of alles top is.
Conducting a search on the title and relevant documents of the land;
Ascertaining that the title document is in order;
Ensuring that a seller is the current owner of the land;
Confirm the lack of mortgage, and the lack of further encumbrances;
Check actions against the seller in both court and the Central Bankruptcy Court;
Verifying whether there is any restriction on the development of the land.
See our Title Search service.
Due Diligence
conduct a physical inspection of the land or property
Inspection of building permits
Research on the Seller or Developer’s Credential
.
Zoals al vaker gezegd is in dit soort zaken indien informatie aan derden wordt gegeven de juiste interpretatie van de wetsartikelen van belang. Alhoewel lease en usufruct uiteraard met elkaar van doen hebben, zijn het toch 2 verschillende juridische entiteiten. Het lijkt op een huwelijk. Man en vrouw zijn samen één, maar toch twee verschillende fenomenen. Kijk maar eens goed. Vandaar: usufruct is geen lease. Usufruct vindt plaats op basis van lease. Maar inzake Thai law is lease niets meer of minder dan huur/verhuur.
Lease is: verhuur (!) van onroerend goed op basis van een contract. Als zodanig exact omschreven en bepaald vanaf artikel 537 van het Thai Civil and Commercial. Artikel 540 geeft aan dat kortere contracten mogelijk zijn. Artikel 566 meldt dat opzegging van het contract mogelijk is voor zowel huurder als verhuurder, met minimaal 2 maanden opzegtermijn, tenzij anders bepaald.
Usufruct, volgens artikel 1417, betreft het gebruik (!) en genot van het verhuurde/gehuurde. Conform het leasecontract houdt usufruct dan in dat men er kan gaan wonen, bos-, land- of mijnbouw plegen, of een steengroeve beginnen.
Artikel1403 zegt dat bewoning (Habitation) niet langer dan 30 jaar kan duren. Levenslang bestaat niet, maar indien voor een lifetime vastgelegd, is artikel 566 voor de verhuurder taboe.
Artikel 1420 bepaalt dat usufruct stop als de lease ten einde komt.
“Heb ik dan nog ergens recht op of kan ik dan fluiten naar mijn centen?”
Zodra jij geld overmaakt van jouw rekening naar de rekening van jouw vriendin/vrouw, ‘dan fluit jij al naar jouw centen’ en ben jij dat geld voorgoed/definitief kwijt. Daar hoeft de relatie niet voor op te houden, dat geld ben jij dus in alle gevallen kwijt.
Vele mannen spreken altijd over “wij” of “mijn vriendin/vrouw” wil(len) iets kopen. Maar in de praktijk geeft de man in zo’n geval gewoon een (flink) bedrag weg aan een Thaise vrouw. Diezelfde mannen zeggen vaak ook nog dat zij al “tig” jaren gelukkig samenwonen of getrouwd zijn met die vrouw.
Om met de woorden van Louis van Gaal te spreken: “Ben ik nu zo slim of zijn jullie (lees: die betreffende mannen) nu zo dom?”
Vr.,gr.,
SiamTon
Waarom zou het fout zijn om over “wij” te spreken in een relatie.
Tot voor kort was het in Nederland normaal dat als je ging trouwen ook alles gezamenlijk was.
Ik blijf van mening dat je een huis samen kunt kopen en dat dat niet betekent dat de man in zo’n geval een bedrag weggeeft aan een Thaise vrouw.
Waarom zou je dat dom moeten noemen?
Als je een relatie aan gaat met iemand, dan investeren beide daarin, dat hoeft niet met geld te zijn.
En als een relatie voortijdig eindigt, dan verliezen ook beide, maar niet altijd even eerlijk, niet in Thailand, maar ook niet in Nederland, of waar dan ook.