Lezersvraag: Grond kopen om huis te bouwen in Thailand. Wat is voor ons de beste manier?
17 februari 2014
Beste lezers,
Er is al veel over geschreven, op dit blog en elders, maar vrijwel altijd in de situatie van farang man met Thaise vriendin/echtgenote.
Wij zijn een Nederlands echtpaar en willen grond kopen om een huisje op te bouwen.
Graag had ik de mogelijkheden eens goed op een rijtje met de voor- en/-of nadelen of consequenties. Ook bijvoorbeeld in geval van overlijden van de leasehouder of het overlijden van onszelf.
Met vriendelijke groet,
Sophie
Over deze blogger
Lees hier de laatste artikelen
Cultuur24 november 2024Gedicht v/d week: De stilte van een oranje ochtend
Leven in Thailand24 november 2024Je maakt van alles mee in Thailand (180)
Lezersvraag24 november 2024Legalisatie handtekening van mijn Thaise vrouw voor volmacht (Nederlandse) notaris?
Lezersvraag24 november 2024Hoe regel ik een huwelijk in Thailand en breng ik mijn partner naar België?
De 1e moeilijkheid waar u tegenaan loopt is; een buitelander kan geen grond kopen/in bezit hebben, dus daar zult u al een ander oplossing voor moeten zoeken.
Er zijn wel allerlei “creatieve” oplossingen, maar daar zitten ook veel haken en ogen aan en bij een geschil, waarover dan ook en met wie dan ook, trekt u altijd aan het kortste eind en blijft u met een flinke kater zitten.
Met vriendelijke groet,
Lex K.
1- Farang people kunnen geen grond kopen in Thailand. Dat op de eerste tot en met de laatste plaats. Dat geldt ook voor de farang die met een Thai een relatie heeft. Ook als het een huwelijk betreft. Het is de Thaise relatie die de grond op zijn/haar naam krijgt; het is (veelal) de farang die de grond betaalt. Ook na een overlijden van de Thai huwelijkspartner krijgt de farang de grond niet in eigendom.
2- Er zijn honderduizend manieren om dit principe te omzeilen en er zijn honderdduizendéneen mensen in TH te vinden die je graag helpen met het vinden van een omweg. Maar geen is juridisch houdbaar. Welke constructie je ook bedenkt: de Rechtbank zal uiteindelijk oordelen dat je hebt geprobeerd te handelen buiten de zin van de wet, en niet alleen de gevonden constructie nietig verklaren, maar ook een boete opleggen.
3- Voor farang blijft slechts een mogelijkheid tot huur cq lease. Maar daarover ging de vraag niet!
Er is maar 1 goed advies: nooit kopen, maar huren.
Er staat genoeg te huur.
Als je het zat bent op 1 plek ga je gewoon naar een andere plek.
Als de buurman een karaoke bar begint, verkas je gewoon.
Als de overburen een Thai restaurant beginnen en je vindt dat niet leuk, verhuis je gewoon.
Als de straathonden elke avond een concert geven: wegwezen.
Wij hebben dezelfde situatie, een Nederlands koppel met een huis in Chiang Mai.
Ons eerste land hebben we op de naam van een Thaise ‘vriend’ gekocht; huis laten bouwen en even later was alles ingepikt.(wij hebben nog wel een leasecontract voor 30 jaar dus het huis kan niet bewoond worden maar niet meer prettig om daar zelf te gaan wonen).
Daarna naar andere mogelijkheden gezocht en via de bank bij een company terecht gekomen die een dorp met huizen voor buitenlanders heeft. Aangezien wij niet in zo’n dorp wilden wonen maar tussen de Thais hebben wij elders, op naam van de company, grond gekocht en met hun een contract opgemaakt wat nu bij het landoffice ligt op basis van een 30 jarig leasecontract met automatische verlenging van weer 30 jaar.
In het contract staat onder andere dat wij altijd gerechtigd zijn ons land te verkopen, dat het overgaat op erfgenamen (indien goed geregeld) en dat wij het op onze naam kunnen krijgen indien de wet verandert.
Niets is waterdicht in Thailand maar deze company geeft ons toch wel een goed gevoel.
@FredCNX: in TH gaat alles goed totdat het fout gaat. Zoals je zelf al aangeeft: je hebt het idee grond te hebben gekocht, omdat dat idee besloten ligt in een company-constructie. De grondaankoop vindt niet rechtstreeks door jou plaats. Het is altijd namens jou. Als je de ‘chanot’ in bezit hebt, aldus het eigendomsdocument aangaande de grond, kom je jouw naam absoluut niet tegen.
Daarbij is de koop in feite lease. Waarmee duidelijk wordt welke beperkingen er zijn. Dat je het gevoel hebt e.e.a. op een goede manier te hebben opgelost, wil niet zeggen dat je eigenaar van de de grond bent. Feit is dat je enkel een omweg hebt moeten bewandelen om op een door jou uitgekozen plek een huis te kunnen bouwen en bewonen. Dat zegt niets over het eigendomsrecht. Omdat die er niet is.
Inderdaad, als je alles goed regelt (je zegt het precies), gaat bij overlijden het “bezit” over op de erfgenamen. Die krijgen dan één jaar de tijd om de boel te verkopen. Lukt dat niet, dan wordt van rechtswege een ‘ambtenaar’ aangesteld die de verkoop voor jou gaat doen. Na aftrek van commissie en provisie, krijgt de erfgenaam de rest van de verkoopopbrengst.
Het laatste wat je zegt is ook “juist”: als de wet verandert kun jij jouw bezit op jouw naam krijgen. Precies, moet wel de wet veranderen. Welke wet?? Ten gunste van farang??? Nou, ik geef jou op een briefje dat die wet niet verandert, en dat je jouw bezit dus ook niet op jouw naam hebt, laat staan krijgt!
Waarmee ik maar wil aangeven dat farang geen grond in eigendom kunnen hebben, en slechts via andere constructies als huur of lease kunnen bouwen en wonen. Waarmee je zelf hebt vastgenageld op één plek. Ik ken nogal wat farang die inderdaad ergens met hun Thai partner hebben gekocht, het niet uithielden, en vervolgens elders zijn gaan huren. Of teruggingen naar NL.
Hallo Sophi,
Wij kunnen jullie heel veel tips geven, wonen in de buurt van Chiang Mai.
Groetjes Kees en Els
zie onze site http://www.trottermoggy.com
Of daarna skypen.
Hier staat ons e-mail adres op,
Bij een bedrijf met BOI promotie gewerkt: alles kon…. totdat na 8 jaar die promotie afliep. Dus, even snel via een “lawyer” 7 Thai’s vinden, die een aandeelhouderspapiertje ondertekenen, met daarop al de overdracht van hun aandelen aan een volgende Thai.
Ging allemaal goed totdat… die Thai’s erachter kwamen wat “hun” bedrijf waard was. Of even de dividenden uitgekeerd konden worden, en.. hun aandeel wilden ze verkopen, want.. een Thai mag per wet ( art 202 ergens van ) NOOIT aandelen voor een buitenlander houden..
Dus.. 51 % van het geïnvesteerde kapitaal weg. En met die 51% gingen ze naar onze belangrijkste Thaise concurrent, want die had natuurlijk het meeste over voor een 51% belang.
Als zo vaak op diverse fora te vinden: in Thailand enkel dat bedrag investeren, wat je ter plekke bij aankomst in de vuilnisbak op Suvarnabhumi wil dumpen.
Een farang in TH heeft slechts één recht: zo veel en zo snel mogelijk zijn/haar geld uitgeven en er zo weinig mogelijk voor terug verwachten.
NOOIT iets kopen, zelfs niet leasen, want als het verkeerd gaat, wordt JIJ weggetreiterd. En daar hebben ze heel erg veel mogelijkheden voor, met of zonder de politie tot aan de rechter toe.
Mijn ervaring sinds eerste zaak met een Thai in 1977 als centrale inkoper van een grote Europese retailer: een Thais contract is de inkt van de handtekening eronder nog niet waard.
Hierboven zegt SOI:
Nou, ik geef jou op een briefje dat die wet niet verandert, en dat je jouw bezit dus ook niet op jouw naam hebt, laat staan krijgt!
In 30 jaar gaat er een hoop veranderen in Thailand en zodra het land welvarend genoeg is gaat die wet wel degelijk veranderen. Of Thailand moet altijd een 3e wereld land blijven, dan verandert er niets.
Thailand zal nog heel lang een 3e wereld land blijven, dus verandert er niets.
De Thaise bevolking brengt hun eigen land om zeep en de overheid doet alleen maar zakken vullen.
Solli-Solli maar het is zo.
Realis
Juist! Daar komt nog bij dat de Thaise wet geen automatische verlenging van het leasecontract kent. Ach, een farang is zo gemakkelijk om de tuin te leiden….
Moderator: graag een reactie op de lezersvraag.
beste Sopfie, koop nooit! Ga huren! er is geen beter advies te geven of te krijgen.
Niet doen Sophie, het enige wat nu op naam kan is een condo. Maar 55m2 lijkt me wat weinig.
Sowieso zou ik nu wachten, er staat wat te gebeuren in Thailand.
Groet, Peter
Tsja allemaal verschrikkelijk negatieve adviezen hierboven.
En wat moet je er nu mee?
Al je plannen maar opgeven? Maar niet naar hier komen?
Ik zou als ik jullie was toch alles nog eens heel goed uitpluizen dan kom je er
achter dat er echt wel mogelijkheden zijn, een condo kopen, long term lease, en
allerlei legale juridisch compleet kloppende constructies zijn wel degelijk mogelijk.
Laat je niet te snel uit het veld slaan, onderzoek allerlei mogelijkheden, praat eens met
mensen die er ervaring mee hebben, het is echt moeilijk om terwijl je een onbekende bent, een passend
advies te geven. Wie weet wat voor mogelijkheden er voor jullie zijn.
Negatieve verhalen lees je genoeg, maar ga eens op echt diepgaand onderzoek uit, neem eens
een specialist in armen en praat met hem/haar over jullie wensen.
Daarmee wil ik absoluut niet zeggen dat het gemakkelijk is allemaal, zeker niet, maar misschien
liggen jullie mogelijkheden wel minder moeilijk dan je nu ineens denkt.
Zeker je droom niet opgeven, maar verder eens precies uitzoeken hoe de zaken werkelijk liggen, in jullie specifieke geval.
Ik wens jullie veel succes met jullie zoektocht door deze moeilijke materie.
Eventueel mogen jullie best contact met mij zoeken.
alle verhalen tenspijt elke sugestie over constructies Condo,s leasen etc is allemaal achterhaald.Niet investeren in grond die nooit je eigendom kan worden.Als je huurd ben je overal van af.En huren kan je overal tegen geringe huur prijs.Verwijs alle fake verhalen over bemiddelingen advocaten uit Thailand dan ook naar fabeltjes krant.Je bent en blijft altijd de farang de geldschieter voor de thaise vrouwen.Geniet van het leven want soms duurd het maar even en je bent altijd langer dood dan dat je geleefd hebt.
Ik heb er een beetje spijt van mijn , positieve, ervaringen te delen op deze blog nav de vraag van Sophie. Laat je niet uit het veld slaan Sophie en leef je leven, ik doe dat ook. Bij het landoffice ligt mijn leasecontract en daar kan niemand iets aan veranderen; als ik mijn erfgenaam aan het contract wil toevoegen is dat geen enkel probleem. Ik heb geen company-constructie, gewoon een company die zich met dit soort zaken bezig houdt.
@Soi…je herhaalt mijn verhaal, bevestigd het op sommige punten maar..wat is jou ervaring, heb jij met zulke zaken te maken of put je alleen maart uit de reacties van voorgaande topics op deze blog. Ervaringen van mensen die ermee te maken hebben in een soortgelijke situatie als Sophie bedoeld geven haar enig inzicht in de materie, en niet alleen de negatieve kant ervan al is het altijd oppassen. Soi…het gaat niet allen om het schrijven op deze blog maar ook om zinnige opmerkingen/commentaar.
@Peter, ik kan me vinden in jou commentaar, wij hebben ons paradijs hier gecreerd, kan niemand ons afnemen (de Thai natuurlijk zullen verschillende hier gaan zeggen, haha…daar heb ik al rekening mee gehouden en reageer niet meer). Sophie kan altijd contact opnemen met me: [email protected]
Groetjes en een gelukkige tijd in Thailand allemaal
Beste mensen,
Huren is ook geen garantie, geen huurbescherming zoals in Nederland. Als ze de woning verkopen die jij huurt moet jij er binnen 10 dagen uit, woning of geen andere woning maakt niet uit.
Ik ben momenteel in NL, maar had je daar alles over kunnen vertellen, maar mijn vriendin die nu in Thailand is kan dat ook, praat zeer goed Engels.
Ook bij overlijden van 1 of allebei kun je jouw bezit behoorlijk beschermen en overlaten gaan naar familie of kinderen.
Ik heb zelf 3 huizen in Thailand, geen enkel probleem. Huis verkopen duurt wat langer als wij gewend zijn, maar goed de huizen zakken ook navenant niet in prijs.
Als je lang genoeg bezit hebt van een woning kan je ook daar op verdienen zelfs.
Wilt u meer weten zou dat via private mail moeten, wellicht dat moderator mijn mail adres aan u wul geven na verzoek van u.
Met vriendelijke groet,
Roel
Ben het eens met Roel, het is een kwestie van een heel goed contrakt met je ” naamhouder” ( Thaise partner) want die heb je nodig !
Stel het contract zo op dat je zonder je Thaise partner kunt verkopen wanneer jij dat wilt, dus dat je zijn of haar handtekening niet nodig hebt als je verkoopt.
Zoek een betrouwbare partner, en een betrouwbare advocaat, moet je wel een goed lampje hebben, maar ze zijn er wel !
Sukses !
Vraag me alleen af hoe je iets kan verkopen dat juridisch niet van U is.
Beste Roel,
Goh, wat erg van die 10 dagen. Dus als men bijvoorbeeld de huur een paar maanden vooruit betaald heeft en men heeft een huurcontract (huren is volgens de wet volkomen legaal), dan kunnen ze je er in Thailand zo maar uitgooien? Ik geloof wel (TIT), dat dit zou zomaar kunnen gebeuren.
Maar wel anderen aanraden om te “kopen” met alle risico’s van dien (volgens de wet niet mogelijk), want dan gelden alle Thaise constructies en contracten ineens weer wel.
Je betoog lijkt een beetje op een verkooppraatje …
Beste Eugenio,
Alles wat je doet in een of ander land kleven risico’s, ook in Nederland.
Er zijn legale manieren om een huis te kopen waarbij jij jouw geïnvesteerde gelden zonder meer terug krijgt. Het is net wat voor constructie je kiest. Daarbij komt nog dat medio 2015 eigenaren van company ´s 70% mogen bezitten, vanwege Asian verdrag.
Bij een lease constructie betaal je voor 30 jaar de belasting vooruit. (weg geld) ook al zit je er maar 5 jaar in, of lease contract moet voor 5 jaar zijn, dan betaal je voor 5 jaar.
Een condo kan je op naam krijgen, mits niet meer als 49% in buitenlandse handen is. Dat zegt toch al genoeg, dus legaal. Maar ook bij een condo ben jij als eigenaar deelgenoot in de onderliggende company, dus mede verantwoordelijk voor gehele condominium.
Wij hebben het meegemaakt dat een Australiër een condo kocht in aanbouw, eigenaar ging failliet. De eigenaren die aangekocht hadden waren ten eerste hun centjes kwijt maar moesten wel zorg dragen dat condo werd afgebouwd. Ja je zal het maar treffen. Natuurlijk komt er weer een andere bouwer die het afmaakt, maar de aangekochte condo is dan in 1 keer dubbele prijs.
Als je een condo koopt moet je zeker de Balance zien, dus de voorzieningsreserve voor reparatie etc. Je kan je voorstellen dat die 51% thai geen fee betaald, of dat die 51% in handen is van de bouwonderneming die het vervolgens verhuurt aan buitenlander.
Dus er kleven wel degelijk risico´s aan het kopen van een condo.
Bij een huis kopen is het zaak om de juiste goede mensen te vinden om alles te regelen en zoals ik al heb gelezen die moet je met een lampje zoeken en daar ben ik het helemaal mee eens. Als je de juiste mensen hebt kan er gewoon niets meer fout gaan.
Wij spreken uit ervaring, vele problemen voor buitenlanders opgelost, daarbij durf ik nog te stellen dat zelfs landgenoten ´´ieder land´´ soms gevaarlijker zijn dan de Thai.
Groet,
Roel
wat ik niet snap: het eerste weetje dat ik op het hart gedrukt werd van iemand die al langer dan 30 jaar met de Thais omgaat was: “denk eraan, als je in Thailand een condo koopt en je sterft, gaat je eigendom naar je Thaise partner of de staat. Een eigendom van een farang is niet erfbaar, dat staat heel duidelijk in de wet”. Hier lees ik nu dus heel andere dingen. Hoe zit het dan eigenlijk?
@roel @leenkorat: nog even de vraagstelling nog eens lezen. De vraagstellers zijn NL echtpaar, en niet over een gemengd paar. @peter: de vraag was of men als NL echtpaar zou kunnen kopen. Het antwoord is neen. Zijn daarmee hun plannen van de baan? Idem neen. Men kan huren of leasen.
Beste Soi,
Ik had de vraagstelling wel goed begrepen hoor en weet ook dat dit dus een NL echtpaar is, daarbij blijft voor mij hetzelfde antwoord staan.
Zelf heb ik wel een Thaise vriendin, maar heeft niets te doen inzake mijn bezit onroerend goed. Ik kan dat verkopen wanneer ik wil en hoe ik dat wil. Kom ik uit de tijd dan gaat het over naar mijn Nederlandse kinderen. Dit is volledig legaal, wij hebben daarvoor uitspraken van het thaise gerecht voor handen.
Groet,
Roel
Ten eerste bezit U geen onroerend goed, want u staat niet als eigenaar vermeld op de chanotte. U kan alleen alleen eigenaar worden door erfenis, maar dan mag de grondoppervlakte de 1 rai niet overschrijden. En als U dan overlijd kan u inderdaad uw stuk grond laten erven door een Niet Thai, maar doe moet het dan wel binnen de 365 verkopen.
U kan alleen eigenaar worden van een condo of appartement. Maar ook daar is een beperking, want van het totaal aantal woonheden in de wooneenheid mag maar 49% in handen van Niet Thai nationals zijn.
Lees daar maar even de Condo act op na.
Ik spreek uit mijn ervaring als Executor of the estate (bevestigd door de civil court) die een erfenis met onroerend goed heeft afgehandeld. Wil nog even meegeven dat de overdracht van grond en huis via erfenis, de eerste was in Thailand.
Verder wil ik nog opmerken dat vele mensen met de illusie rondlopen dat zij eigenaar zijn van een onroerend goed, al of niet via een company of andere juridische spitsvondigheden, of dat zij beschermd zijn door een lease of Usufruct.
Ik kan alleen maar de harde waarheid verkondigen, dat zijn dwalen. Zolang UW naam niet als eigenaar vermeld staat op de Chanotte, bent U geen eigenaar en bent U ook niet beschermd.
Dus financier alleen de aankoop van een stuk grond , als U bereid bent van dat kapitaal afscheid te nemen.
Nodeloos te zeggen dat ik huur, en in LOS een zeer zorgeloos en relax leven leid.
U heeft alleen gelijk als het over een condo gaat.
Dank voor de reakties, er zitten we waardevolle tussen.
We wonen 1,5 jr. In Chiang Mai in een huurhuis. Wordt tijd voor iets anders. We gaan de mogelijkheden zeker verder onderzoeken en zullen proberen contact op te nemen met enkele van jullie. Van goede en minder goede ervaringen valt te leren toch?
Als je een huis wilt in Thailand en je wilt niet jarenlang huur betalen . Mijn advies, bouw niet zelf, ze maken je gek hier, koop geen nieuwbouw maar kijk uit naar een bestaand huis, eerstens in de regel veel goedkoper dan nieuw, je ziet en weet wat je koopt.
Het beste van een farrang die het huis al in compagnynaam heeft en waarbij de compagny ondergebracht is bij een goed advokaten/ accountantskantoor. Je hebt geen pompslomp en de overname is geheel taxfree. Ook als je later wilt doorverkopen betaal je in het geheel geen tax. Alleen moet je jaarlijks zgn administratiekosten betalen aan het advokatenkantoor dat de compagny beheerd. Bij mij in de buurt worden volop van deze bestaande huizen aangeboden en er wordt veel minder voor gevraagd dan voor nieuwbouw omdat de farrang er vanaf wil. Meestal omdat hij er genoeg van heeft en terug naar zijn geboorteland wil.
In Thailand gaan buurtjes er al snel op achteruit, dat is het probleem. Thai geven geen geld uit aan schoonmaken , vereven , de tuin en bouwen allerlij rare toestanden aan het huis. Slaan veel troep op en de buurt fietst achteruit. Dus dat komt vaak wel met het kopen van een bestaand huis in een compound.
Had hier in Khon Kaen een Engelse vriend die een prachtig huis van 8.000.000 bath gebouwd had. Hij had nog zijn bedrijf in Engeland,kwam af en toe voor enkele weken bij zijn thaise vriendin. Zekere dag zette ze hem gewoon aan de deur met de dreiging dat er drugs in het huis waren en zij anders de politie zouden bellen. Had zo schrik dat hij vertrokken is. Heeft bij mij zitten Wenen……….hier in mijn straat ook een Engelsman . Had hier in de straat een hotel sinds jaren met zijn thaise vrouw……. Na een vakantiewaren andere Thais in het hotel…… Ze had alles verkocht voor 23.000.000 bath en spoorloos verdwenen…. Hij is 71 jaar en is alles kwijt..”.Hier ben je van NIETS. ZEKER..”.
…
Iedere keer wordt hier de machteloosheid van de farang geetaleerd. Ik ben ervan overtuigd dat dat onzin is. Ik was bevriend met een Engelsman die er een handje van had steeds opnieuw zaken samen te doen met steeds andere thaise vriendinnen die hem vervolgens belazerden. In diverse gevallen die ik heb meegemaakt met hem had hij zich wel goed gedocumenteerd. In de transacties met de thaise vriendinnen stond welliswaar 51% op hun naam maar alle geld was altijd van hem gekomen.
De eerste maal dat ik dit meemaakte had zijn vriendin tijdens zijn afwezigheid de bar ingepikt met alles wat erop en aan zat. De tweede keer betrof het een land deal om later daarop met meer partners een resort te bouwen. Wederom na afwezigheid kwam hij terug en zijn deel het land was niet meer in zijn naam en alles was in zijn geheel doorverkocht.
In beide gevallen deed hij samen met zijn advokaat aangifte van oplichting. Vervolgens ging hij naar de rechtbank om zijn geld terug te eisen. De bar werd in no time weer mede op zijn naam gezet. Voor de landdeal had de rechter een olossing waarin de dame 6 maanden de tijd kreeg al het geld terug te betalen of voor 10 jaar de gevangenis in te gaan. Wel het geld kwam terug vlak voor de termijn van 6 maanden verstreek.
De moraal hiervan is dat waar in de wereld je ook zaken doet,als je papieren tekent waar je de inhoud niet echt van kent of begrijpt en bang bent om een advokaat in te schakelen bij problemen je altijd aan het kortste eind trekt als er problemen komen. Dat zou ook zo gaan in nederland, alsof er daar nooit mensen belazerd worden.. de politie en rechtbanken hebben het er druk mee, maar als je helemaal niet gedocumenteerd bent en bang bent voor een advokaat trek je ook daar aan het kortste eind.
Karel,
Die verhalen zijn er zovele. Als de mannen het verkeerde hoofd gebruiken, ja dan kunnen dat soort dingen gebeuren.
Dan is er maar 1 advies, blijf baas over jezelf, alles wat verkeerd gaat komt van jezelf.
Spreekwoord is er niet voor niets, blijf baas in eigen buik.
Gr. Roel