Gezocht in Chiang Mai een advocaat om de aankoop van het land op de juiste wijze te begeleiden
Beste lezers,
Mijn naam is Walther en ik woon met mij Thaise vriendin in Chiang Mai Saraphi. Wij willen graag een stukje land kopen en een huisje bouwen. We hebben van de familie reeds een stuk land aangeboden gekregen en wij hebben een aannemer in de familie die het huis voor ons wil bouwen Toch willen wij graag alles eerst juridisch goed regelen en mijn vriendin wil mij een usufruct geven.
Kan iemand ons in Chiang Mai een goede en niet te dure advocaat en/of advocatenkantoor aanbevelen om de aankoop van het land op de juiste wijze voor te bereiden en ons te begeleiden. Het liefst een advocatenkantoor in Chiang Mai waar ook Nederlands gesproken wordt echter met Engels en Thai kunnen wij ook werken.
Groet,
Walther
Redactie: Heb je zelf een vraag aan de lezers van Thailandblog? Gebruik het contactformulier.
Over deze blogger
Lees hier de laatste artikelen
Leven in Thailand23 december 2024Je maakt van alles mee in Thailand (239)
Lezersvraag23 december 2024Heeft iemand ervaring met tijdelijke opschorting bij Dee Money en alternatieve manieren om geld over te maken?
Lezersvraag23 december 2024Wanneer is de vakantie op de Klong Prao School in maart en april?
Lezersvraag23 december 2024Hoe ervaar jij de nieuwe stoelen in de Premium Comfort Class van KLM?
Ik kan je Sumalee aanbevelen, heeft goed werk voor mij gedaan.
SUMALEE JENNAPA, Advocates & Solicitors,
Number 29, Tanin Road,
Changpuak Sub-district,
Muang Chiang Mai District,
Chiang Mai, Post Code 50300 Thailand
Typ in het zoekveld van Google de woorden: Thai lawyer Chiang Mai, en je krijgt een aantal advocatenkantoren bij wie je gratis online een eerste vraagstelling kunt plaatsen.
Maar alvorens dat je jezelf op kosten jaagt wil ik je bij deze het volgende meegeven:
1- jij beschrijft jouw relatie als ‘vriend en vriendin’. Weet dat een dergelijke relatie in Thailand geen juridische basis kent. Dat betekent dat jullie samen geen contractuele verplichtingen kunnen aangaan. Ook delen jullie geen gezamenlijke aansprakelijk-, noch verantwoordelijkheden.
2- je zegt dat jij en jouw vriendin een stukje land willen aankopen. Weet dat dit in Thailand onmogelijk is. Een buitenlander kan in Thailand geen grond aankopen. Dientengevolge geen chanote/eigendomsdocument, en geen registratie bij het Thaise kadaster/Land Department. De enige die gerechtigd is grond aan te kopen is jouw vriendin, want van Thaise origine.
3- je meldt dat de familie van jouw vriendin jullie een stukje land hebben aangeboden en dat een aannemer in die familie wel jullie huisje wil bouwen. Weet dat een dergelijke constructie jou kwetsbaar maakt. Het bedoelde perceel blijft in de familie, jij kunt er nooit aanspraak op maken immers niet de eigenaar, en je hebt zo goed als geen zeggenschap tijdens de bouw.
4- je geeft aan dat jouw vriendin voor jou usufruct in gedachten heeft. Weet dat een dergelijke constructie niet op jullie van toepassing is. Jullie zijn niet gehuwd, en enkel gehuwden hebben in het Thaise Recht een juridische status. Usufruct is in de Thaise wetgeving een regeling die erkent dat een buitenlandse echtgenoot een grondstuk mag gebruiken om er te bouwen en te wonen. De echtgenoot schenkt immers geld aan de Thaise echtgenote voor de aankoop van de grond, en in ruil krijgt hij het recht van vruchtgebruik.
(Usufruct/vruchtgebruik- zie Thai Burgerlijk en Commercieel Wetboek artikelen 1417-1428; over Thai huwelijksvermogensrecht- zie artikelen 1470-1474)
Wat zou je kunnen doen? Laat jouw vriendin grond aankopen van haar familie. Bemoei je er niet mee. Je zult zien dat de prijs flink daalt, zo niet gratis wordt. Realiseer je dat je later op het geld geen aanspraak meer kunt maken. Op de grond sowieso niet. Kortom: je bent je geld kwijt. Daarbij: als de Land Department notie krijgt van het feit dat zij met “buitenlands” geld grond aankoopt, kan het weleens zijn dat de aankoop niet wordt geregistreerd. Als geldverstrekker/niet gehuwde kan jou namelijk niet om de benodigde afstandsverklaring gevraagd worden.
Kunnen jullie samen een huis bouwen op haar grond? Dat kan. Je kunt meebetalen, maar het huis zal op haar naam komen. Tenzij jij de grond huurt door middel van lease. Je bedingt vervolgens vruchtgebruik en opstal. Maar weet dan weer wel dat lease maximaal 30 jaar kan duren, en dat nadien jouw opstal aan jouw vriendin vervalt. En als je desondanks geheel of gedeeltelijk meebetaalt aan de grondaankoop en nadien moet leasen, dan betaal je dubbel. Gratis of tegen een gereduceerde huurprijs leasen is in Thailand niet toegestaan.
Met andere woorden: in een ongehuwde situatie is er nooit sprake van gelijkwaardigheid. Hou daar rekening mee, ook als je een Thai lawyer in de arm neemt. De verhouding vriend-vriendin kent namelijk geen juridische basis, en daarmee zijn we weer bij 1.
Volgens artikel 1418 kan een usufructovereenkomt tussen natuurlijke personen ook levenslang zijn en dus niet alleen maximaal 30 jaar. Daarnaast staat nergens beschreven dat een usufruct zich beperkt tot gehuwden, een ieder kan met elkaar deze usufruct aangaan en dat blijkt ook maar weer uit dagelijkse praktijkvoorbeelden, tenzij je een relevant wetsartikel hebt welke ik niet zie maar hoe kan anders de hulp van lawyers en Landoffices de praktijk zijn indien een usufruct tussen niet-gehuwden ? Juist juristen raden af om bij een huwelijk een usufruct af te sluiten vanwege de relevanties bij het ontbinden van een huwelijk en de daarbij onderling aangegane overeenkomsten.
Neen Ger, je zorgt voor misverstanden. Wetsartikelen zijn enkel te begrijpen of te interpreteren/duiden binnen de context waarin deze van toepassing zijn. De Thaise (!) tekst van artikel 1417 zegt dat: “op onroerende goederen kunnen rechten van vruchtgebruik rusten, die de houder van een dergelijk recht het recht geven om de goederen te bezitten, te gebruiken en er voordeel uit te halen.”
Lid 3 heeft het vervolgens over bosbouw, mijnbouw en steenwinning. Deze sectoren zijn onderhevig aan separate wetgeving. Bijvoorbeeld de Mineral Act BE 2516 en de Community Forest Act 2562, die lokale gemeenschappen management toestaat en hieruit vruchtgebruik en inkomsten garandeert.
Artikel 1418 heeft een relatie met genoemde lid 3, dus met bosbouw, mijnbouw en steenwinning. Zie daarvoor bedoelde wetteksten. Maar levenslang bestaat niet. Er is altijd een uitweg.
Aangezien buitenlanders op grond van de Foreign Employment Act zijn uitgezonderd van activiteiten als bos- en mijnbouw blijft ‘huizenbouw’ over. Een buitenlander kan nooit bouwen op eigen grond. Uitgesloten. Geen discussie over mogelijk. Een ongehuwde buitenlander kan wel grond bouwen op basis van lease. Oplettende lezers zullen hebben opgemerkt dat ik Walther meegeef als vriend/ongehuwde te leasen en vanuit usufruct te bouwen. Over de consequenties hiervan heb ik meermalen bericht.
Walther zijnde ongehuwd heeft een lease-contract nodig met vruchtgebruik en een recht van opstal. Een lease duurt nooit langer dan 30 jaar, artikel 540. Stopt lease, dan stopt vruchtgebruik. De opstal vervalt aan de leasegever. Usufruct beperkt zich dus niet tot gehuwden. Wordt ook niet beweerd.
Dat juristen afraden usufruct te gebruiken is volledig onjuist. Usufruct beschermt juist. Inzake gehuwden meldt bijvoorbeeld de website Thailand Law OnLine het volgende: A right of usufruct is often registered and used to protect the interest of a foreign spouse in a real estate property in Thailand registered as a personal property of his or her Thai spouse. The foreign spouse has transferred the money used for the purchase as a (conditional) gift to the Thai spouse (read land purchase on the name of a Thai spouse) and the Thai spouse in return gives the right of usufruct to the foreign spouse. It could for example be registered to protect the foreign spouse in the event the Thai spouse (owner of the property in Thailand) predeceases the foreigner.
Waarom? Omdat de buitenlander/echtgenoot in een ‘Certified Letter of Confirmation’ verklaart dat de grondaankoop toebehoort aan het persoonlijk bezit (Sin Suan Tua) van de Thaise spouse, buiten alle huwelijkse voorwaarden om. (Artikel 1469 e.v.)
Beste Loeng,
Zoals Ger-Korat al schreef ben je abuis in punt 4-.
Een usufruct (สิทธิเก็บกิน) kan voor bepaalde tijd of levenslang gegeven worden aan willekeurig ander (rechts)persoon. Zie b.v.: https://www.thailandlawonline.com/thai-real-estate-law/1417-1428-civil-law-right-of-usufruct
Een lease (เช่า) kan voor bepaalde tijd tot max. 30 jaar gegeven worden aan willekeurig ander (rechts)persoon. Zie b.v.: https://www.thailandlawonline.com/civil-and-commercial-code/537-571-lease-or-hire-of-property-laws
Ikzelf heb levenslange usufruct op een perceel met al bestaande woning dat eigendom is van mijn vriendin, hetgeen door het landoffice (กรมที่ดิน) is geregistreerd op het chanot (โฉนดที่ดิน).
Beste Theo, levenslang bestaat niet. Als onverhoopt jullie relatie op een ‘scheiding’ uitdraait, zou het zomaar kunnen dat je met lege handen komt te staan. Jouw vriendin kan jou toestaan in het huis te blijven wonen om zelf bij familie of vrienden in te trekken, in dat geval is er uitstel van executie. Zie 2). Maar als jouw vriendin artikel 1469 inroept, is usufruct van de baan. Zoals eerder gezegd: een relatie van samenwonenden kent in Thailand geen wettelijke noch juridische status. Bij een onverhoopt einde van de relatie kan je met lege handen komen te staan. Ook al heeft de Land Office jullie geregistreerd als “gehuwden”, hetgeen een dienstdoend ambtenaar is toegestaan, dat wil niet zeggen dat verdere huwelijksrecht wordt toegepast. In een gehuwden-situatie beschermt de constructie ‘Thai Spouse-Usufruct’ tegen artikel 1469 vanwege wetgeving hieromtrent. “The return of the property shall be governed by the chapter ‘undue enrichment’ (sections 406-419 Civil and Commercial Code). This also means that when real estate property is registered on the name of a Thai spouse, it does in a divorce not automatically mean that she gets to keep it all.” (Bron: Thailand Law on Line)
Bij overlijden van de Thai spouse is de buitenlandse echtgenoot m/v ‘statutory heir’ (art 1635) Hij erft land en huis. Vanuit een ongehuwde relatie wordt een buitenlander nooit als zodanig aangemerkt.
Een buitenlander mag geen Thai land in eigendom hebben. Indien een echtgenoot, na overlijden van de Thai spouse ‘statutory heir’, grondeigenaar wordt, dan moet dat grondstuk binnen één jaar worden verkocht. Maar omdat de gehuwde buitenlander heeft verklaard af te zien van alle claims, en de Thaise spouse in ruil de echtgenoot recht van vruchtgebruik toe kende, vervalt de verplichting tot verkoop. De weduwnaar blijft land en huis bewonen zoals te doen gebruikelijk.
Bij ongehuwden kan de buitenlander niet erven, (art 1629). Daar doet een testament niets aan af. (art 1620-1628) Een in deze materie testamentair aangewezen erfgenaam kent geen wettelijke erkenning. Indien nu de wettelijke erfgenamen de usufruct niet willen voortzetten, wordt de situatie problematisch.
Kortom: het Thai Burgerlijk Wetboek artikel 1635 erkent een buitenlandse echtgenoot bij overlijden van de Thai spouse als wettelijk erfgenaam.
De Thai Land Code Act in artikel 93 bepaalt dat een buitenlander dan wel Thaise grond kan erven, in weerwil van artikel 86 en met inachtneming van artikel 87, maar niet in eigendom mag behouden en derhalve binnen één jaar moet verkopen.
Bij Ministeriële Beschikkingen in september 2000 en april 2003 is bepaald dat bij overlijden van de Thaise eigenaar/spouse een buitenlandse wettelijke erfgenaam indien recht van vruchtgebruik is geregistreerd niet valt onder de verplichting tot verkoop en kan blijven wonen op de geërfde grond.
Burgerlijk Recht onder artikel 1626 vermeldt expliciet de wettelijke erfgenamen.
Met alle respect Loeng (gezien jouw eerdere van deskundigheid getuigende reacties),
Maar artikel 1469 beschrijft het recht op beëindiging van een tijdens het huwelijk over eigendommen gesloten contract na ontbinding van het huwelijk. Zie b.v. https://www.thailandlawonline.com/thai-family-and-marriage-law/civil-law-property-of-husband-and-wife
Aangezien in mijn (en in Walther’s) geval geen sprake was en is van een huwelijk is art. 1469 niet van toepassing.
Verder wordt er in artikel 1417 (มาตรา 1417) t&m artikel 1428 (มาตรา 1428) niet vermeld dat het usufruct beëindigd wordt bij overlijden van de eigenaar van het onroerend goed.
In jouw reactie op Ger-Korat wijs je terecht op het feit dat het een niet-Thai verboden is om zonder werkvergunning een aantal beroepen al dan niet tegen vergoeding uit te oefenen.
Aangezien de woning (opstal) aantoonbaar aanwezig was op het moment van registratie van het levenslange usufruct neem ik aan dat ik ook daarvan het levenslange vruchtgebruik heb. Ik heb de plicht om het geheel ‘als ’n goed huisvader’ te onderhouden en na afloop van het usufruct (na mijn dood), behoudens normale gebruiksslijtage, in originele staat terug op te leveren (art. 1424). Indien mijn vriendin vóór mij overlijd zijn de erfgenamen gerechtigd om het land met huis te verkopen, maar blijft mijn levenslange usufruct geldig.
Walther heeft nu het probleem dat hij vóór/bij/na het verkrijgen van het vruchtgebruik apart (bij voorkeur schriftelijk) toestemming moet krijgen van de eigenaar van het perceel om daarop een woning te (laten) bouwen en te gebruiken, omdat dit een ingrijpende wijziging van het (onbebouwde) perceel inhoud zou dit reden tot schrappen van het usufruct kunnen zijn.
Zo gezien lijkt het mij het beste als Walther nog vóór de aankoop en (levenslange) usufruct-registratie een contract heeft waarin staat dat hij het perceel mag bebouwen en daar de (levenslange) usufruct op heeft.
Je schrijft: “Bij Ministeriële Beschikkingen in september 2000 en april 2003 is bepaald dat bij overlijden van de Thaise eigenaar/spouse een buitenlandse wettelijke erfgenaam indien recht van vruchtgebruik is geregistreerd niet valt onder de verplichting tot verkoop en kan blijven wonen op de geërfde grond.”
Nu ben ik zeer benieuwd naar de letterlijke tekst van deze Ministeriële Beschikkingen. Kun je ons daartoe een link (mag ook naar Thaise tekst zijn) geven?
Hoi Walther,
Naast een goede jurist zou ik adviseren het e.e.a met je vriendin bespreken:
1) usufruct geeft je recht op vruchtgebruik voor 30 jaar en verlenging hiervan is niet rechtsgeldig
2) wat te doen in geval van overlijden van je vriendin. overweeg een testament zdd en deel van wat je ingestopt hebt jij kan erven, want de usufruct is een soort papieren tijger geworden. nogmaals dit is op vrijwillige basis natuurlijk en op basis van goed vertrouwen onderling
3) wat te doen als jullie uit elkaar gaan. ik weet niet of een contract opgesteld door een jurist enige houvast geeft. ik denk dat je samen met enige onderlinge zakelijke onderpand hier uit moet kunnen komen. wees creatief hierin
4) ik zou een lease op het land bij je vriendin bedingen zdd het huis op jouw naam gezet kan worden. hier ook weer de duur is beperkt en verlengen vooraf is niet rechtsgeldig. dit geeft je het onderlinge onderpand van punt 3. zij het land, jij het huis en als jullie uit elkaar gaan is het makkelijker om financieel er samen uit te komen