Gezocht in Chiang Mai een advocaat om de aankoop van het land op de juiste wijze te begeleiden

Neen Ger, je zorgt voor misverstanden. Wetsartikelen zijn enkel te begrijpen of te interpreteren/duiden binnen de context waarin deze van toepassing zijn. De Thaise (!) tekst van artikel 1417 zegt dat: “op onroerende goederen kunnen rechten van vruchtgebruik rusten, die de houder van een dergelijk recht het recht geven om de goederen te bezitten, te gebruiken en er voordeel uit te halen.”
Lid 3 heeft het vervolgens over bosbouw, mijnbouw en steenwinning. Deze sectoren zijn onderhevig aan separate wetgeving. Bijvoorbeeld de Mineral Act BE 2516 en de Community Forest Act 2562, die lokale gemeenschappen management toestaat en hieruit vruchtgebruik en inkomsten garandeert.
Artikel 1418 heeft een relatie met genoemde lid 3, dus met bosbouw, mijnbouw en steenwinning. Zie daarvoor bedoelde wetteksten. Maar levenslang bestaat niet. Er is altijd een uitweg.

Aangezien buitenlanders op grond van de Foreign Employment Act zijn uitgezonderd van activiteiten als bos- en mijnbouw blijft ‘huizenbouw’ over. Een buitenlander kan nooit bouwen op eigen grond. Uitgesloten. Geen discussie over mogelijk. Een ongehuwde buitenlander kan wel grond bouwen op basis van lease. Oplettende lezers zullen hebben opgemerkt dat ik Walther meegeef als vriend/ongehuwde te leasen en vanuit usufruct te bouwen. Over de consequenties hiervan heb ik meermalen bericht.
Walther zijnde ongehuwd heeft een lease-contract nodig met vruchtgebruik en een recht van opstal. Een lease duurt nooit langer dan 30 jaar, artikel 540. Stopt lease, dan stopt vruchtgebruik. De opstal vervalt aan de leasegever. Usufruct beperkt zich dus niet tot gehuwden. Wordt ook niet beweerd.

Dat juristen afraden usufruct te gebruiken is volledig onjuist. Usufruct beschermt juist. Inzake gehuwden meldt bijvoorbeeld de website Thailand Law OnLine het volgende: A right of usufruct is often registered and used to protect the interest of a foreign spouse in a real estate property in Thailand registered as a personal property of his or her Thai spouse. The foreign spouse has transferred the money used for the purchase as a (conditional) gift to the Thai spouse (read land purchase on the name of a Thai spouse) and the Thai spouse in return gives the right of usufruct to the foreign spouse. It could for example be registered to protect the foreign spouse in the event the Thai spouse (owner of the property in Thailand) predeceases the foreigner.

Waarom? Omdat de buitenlander/echtgenoot in een ‘Certified Letter of Confirmation’ verklaart dat de grondaankoop toebehoort aan het persoonlijk bezit (Sin Suan Tua) van de Thaise spouse, buiten alle huwelijkse voorwaarden om. (Artikel 1469 e.v.)

Beste Theo, levenslang bestaat niet. Als onverhoopt jullie relatie op een ‘scheiding’ uitdraait, zou het zomaar kunnen dat je met lege handen komt te staan. Jouw vriendin kan jou toestaan in het huis te blijven wonen om zelf bij familie of vrienden in te trekken, in dat geval is er uitstel van executie. Zie 2). Maar als jouw vriendin artikel 1469 inroept, is usufruct van de baan. Zoals eerder gezegd: een relatie van samenwonenden kent in Thailand geen wettelijke noch juridische status. Bij een onverhoopt einde van de relatie kan je met lege handen komen te staan. Ook al heeft de Land Office jullie geregistreerd als “gehuwden”, hetgeen een dienstdoend ambtenaar is toegestaan, dat wil niet zeggen dat verdere huwelijksrecht wordt toegepast. In een gehuwden-situatie beschermt de constructie ‘Thai Spouse-Usufruct’ tegen artikel 1469 vanwege wetgeving hieromtrent. “The return of the property shall be governed by the chapter ‘undue enrichment’ (sections 406-419 Civil and Commercial Code). This also means that when real estate property is registered on the name of a Thai spouse, it does in a divorce not automatically mean that she gets to keep it all.” (Bron: Thailand Law on Line)

Bij overlijden van de Thai spouse is de buitenlandse echtgenoot m/v ‘statutory heir’ (art 1635) Hij erft land en huis. Vanuit een ongehuwde relatie wordt een buitenlander nooit als zodanig aangemerkt.
Een buitenlander mag geen Thai land in eigendom hebben. Indien een echtgenoot, na overlijden van de Thai spouse ‘statutory heir’, grondeigenaar wordt, dan moet dat grondstuk binnen één jaar worden verkocht. Maar omdat de gehuwde buitenlander heeft verklaard af te zien van alle claims, en de Thaise spouse in ruil de echtgenoot recht van vruchtgebruik toe kende, vervalt de verplichting tot verkoop. De weduwnaar blijft land en huis bewonen zoals te doen gebruikelijk.
Bij ongehuwden kan de buitenlander niet erven, (art 1629). Daar doet een testament niets aan af. (art 1620-1628) Een in deze materie testamentair aangewezen erfgenaam kent geen wettelijke erkenning. Indien nu de wettelijke erfgenamen de usufruct niet willen voortzetten, wordt de situatie problematisch.

Kortom: het Thai Burgerlijk Wetboek artikel 1635 erkent een buitenlandse echtgenoot bij overlijden van de Thai spouse als wettelijk erfgenaam.
De Thai Land Code Act in artikel 93 bepaalt dat een buitenlander dan wel Thaise grond kan erven, in weerwil van artikel 86 en met inachtneming van artikel 87, maar niet in eigendom mag behouden en derhalve binnen één jaar moet verkopen.
Bij Ministeriële Beschikkingen in september 2000 en april 2003 is bepaald dat bij overlijden van de Thaise eigenaar/spouse een buitenlandse wettelijke erfgenaam indien recht van vruchtgebruik is geregistreerd niet valt onder de verplichting tot verkoop en kan blijven wonen op de geërfde grond.
Burgerlijk Recht onder artikel 1626 vermeldt expliciet de wettelijke erfgenamen.