Beste lezers,
Dit blog lezend valt me op dat inzake de aankoop van grond (eventueel met huis) in Thailand verschil van mening bestaat. Aantonen dat het geld voor de aankoop uit het buitenland komt, met certificaat door een bank, is een opmerking die kort geleden werd geschreven onder meer onder de vraag van de Belgische meneer die aan een andere Belg wil verkopen.
Nu heb ik vorig jaar ook gekocht, grond met huis, en niemand heeft me een vraag gesteld van wie het geld was (al kunnen ze dat wel raden…) en waar het geld vandaan kwam, of andere informatie. Niemand deed moeilijk op het kadaster. Ook niet bij de registratie van mijn gebruiksrecht.
Is dit nu iets wat wettelijk geregeld is, en hoe luidt die wet dan, of is dit het zoveelste voorbeeld van de regels die men per provincie of kadaster maakt of die je kunt beïnvloeden door, noem een zijstraat, de koffie te betalen?
Dank voor de reacties.
Erik
Over deze blogger
Lees hier de laatste artikelen
Lezersinzending21 november 2024Thailand ontdekken… (lezersinzending)
Leven in Thailand21 november 2024Je maakt van alles mee in Thailand (179)
Lezersvraag21 november 2024Weet iemand of de supermarkt Okay in Cha-am nog bestaat?
Lezersvraag21 november 2024Huis kopen met mijn Thaise partner en wat moet ik doen om er te kunnen blijven wonen?
U kunt niet de eigenaar van de grond en waarschijnlijk ook niet van het huis zijn.
U hebt er alleen maar voor betaald.
Ruud, dit schreef ik…..
” Ook niet bij de registratie van mijn gebruiksrecht. ” Ik dacht dat het duidelijk was.
Heb je misschien een antwoord op mijn feitelijke vraag? Daar is onzekerheid over.
Registratie van gebruiksrecht hoef je niets voor aan te tonen.
Dat heb ik ook en kostte dacht ik iets meer dan 100 baht, maar precies weet ik het niet meer
In ieder geval erg weinig, zeker gezien de tijd die ze er aan hebben besteed.
Aangezien u geen eigendom hebt gekocht, zie ik eigenlijk niet in waarom u iets aan zou moeten tonen.
Iemand anders heeft een huis gekocht.
U hebt degene op wiens naam het huis staat alleen maar een cadeautje in de vorm van een stapeltje geld gegeven, in ruil voor een verblijfsrecht.
Land kan nooit op uw naam staan, u kunt het echter wel leasen. Voor de aankoop van een woning ( Condo, townhouse etc.) moet het geld aantoonbaar uit het buitenland komen. Dit door middel van een Foreign Exchange Transaction form van de bank. Dit kunt u verkrijgen bij de bank als u geld overmaakt met het doel een woning te kopen. Daar er bij het landoffice buro niet naar gevraagd is neem ik aan dat de woning niet op uw naam staat maar van een Thaise partner.
Voor het kopen van een huis en leasen van een grond laat je een verklaring door je Thaise Bank opmaken dat het geld voor de aankoop uit het buitenland werd ontvangen. Bij verkoop kan de opbrengst weer teruggestord worden tot het oorspronkelijke aankoopbedrag. Bewaar dus goed alle transactiedocumenten. De bank is verantwoording verschuldigd aan de Thaise Centrale Bank.
Het bankdocument noemt een Foreign Exchange Transaction Form.
Een kleine aanvulling, bij aankoop van land op naam van de partner kan men op het landoffice vragen om beide een verklaring te ondertekenen dat het geld van de partner is. Men kan het land leasen van de partner echter indien men getrouwd is kan dit niet. Dan kan men het beste een usufruct op laten stellen. Het huis kan wel op uw naam komen.
Aantonen dat geld uit het buitenland komt is van belang als je het later weer uit wil voeren. Staat los van het bezit van een stuk land. Je kan dit niet direct bezitten. Een huis is een berg stenen, hout tegeltjes en zo, wat je best op het land dat op naam van een Thai staat mag leggen
Een huis is wel iets meer dan een stapel stenen, wat het staat geregistreerd bij de Thaise overheid.
Met een beetje geluk, moet je er ook nog belasting over betalen.
En met heel veel geluk vraagt de eigenaar van de grond aan het einde van de leaseperiode, of je zo vriendelijk wilt zijn het van zijn land te verwijderen.
Moet niet als je geen huisboek wil hebben, mag wel. Ik heb een annex (huisje in de tuin) helemaal niet geristreerd maar zou wel kunnen. In essentie is een huis een ordentelijke hoop bouwmaterialen.
Je hoeft niet zelf een huisboekje te hebben, maar er moet bij de immigratie wel bekend zijn waar je verblijft.
Uw huisje in de tuin kan waarschijnlijk als onderdeel van de oorspronkelijke woning worden beschouwd.
Die woning heeft wel een adres.
Je kunt niet op een leeg perceel land een woning bouwen, zonder deze ook te registreren.
Mijn woning stond ook eerst op gedeelde grond.
Toen ik de grond liet splitsen in twee percelen, kreeg ik ook automatisch een adres.
Eigenlijk komt de vraag reeds te laat huis is vorig jaar reeds gekocht. Kan problemen geven indien ooit einde relatie In de meeste gevallen nu alles voor de EX. Ik hoop echter voor U dat het nooit zo ver komt.
D.
Gewoon verstandig zijn en niets kopen in Thailand.
Want je bent alles kwijt.
Want een Thai koopt enkel maar een nieuw huis of condo, omdat hij voor en tweedehandse woning geen lening kan krijgen
Enkel voor een nieuw condo of huis.
Ik heb het al eerder beschreven, dat in onze chanot ook mijn naam staat als zijnde officieel getrouwd met mijn Thaise vrouw…
Dat geeft mij ten eerste het recht om daar te blijven wonen.
Ten tweede mijn Thaise vrouw kan niets doen zonder mijn schriftelijke ondertekende toestemming en en ik kan niets doen zonder haar handtekening..
Het is dus een 50%/50% basis…
Ook hebben wij het een en ander bij een advokaat laten opstellen, wat zij zelf voorstelde…
Wij zijn ondertussen 7 jaar getrouwd en zeer gelukkig.
Zij is niet het type dat je even je huis ontfutseld…
Indien uw vrouw eerder komt te overlijden dan u heeft u één jaar de tijd om het bezit te verkopen. Mocht dit niet lukken in één jaar dan wordt het bezit geveild, wat doorgaans minder opbrengt. Dit kan alleen verkomen worden door een usufruct (vruchtgebruik) op te laten stellen. Dit kan voor een bepaalde tijd of levenslang. Dit kan door een advocaat gedaan worden maar moet vermeld worden op de deed (chanot). Het feit dat u getrouwd bent en gezamenlijk het huis bezit geeft u niet zomaar het recht om bij het overlijden van uw vrouw daar te mogen blijven wonen. U kan immers geen grond bezitten in Thailand. Het klopt dat bij een scheiding de verdeling 50/50 is. Mocht een woning op één naam staan en aangeschaft zijn voor het huwelijk dan gaat dit niet op.
Dat 50/50 is denk ik niet juist. Dit is een Westers idee dat degene die niet ingebracht heeft met de helf van wat de inbrenger verdient heeft weg kan lopen. Absurt eigenlijk. In Thailand gaat het voornamelijk om bewezen eigen inbreng. Het is trouwens verstandig om een huwlijks contract op te maken om eventuele schade te beperken.
Dank voor de antwoorden. De hoofdregel voor het geld is me nu duidelijk.
Maar jullie schatten de feitelijke situatie verkeerd in. Die is dat IK eigenaar ben van het huis en de grond in 30-jr lease heb. Advocatenwerk geweest en niet ene Rinus Recht op de Hoek. Details, sorry, die zijn privé.
Beste Erik,
Ik ben een paar jaar bezig geweest met de aankoop van een perceel grond in het buitengebied van Pak Chong en grenzend aan percelen van de familie van mijn Thaise vrouw. Daarvoor heb ik een advocaat uit BKK in de arm genomen. Na mijn wensen gehoord te hebben stelde hij het volgende voor. Mijn Thaise vrouw (we zijn niet officieel getrouwd) koopt de grond (2 rai). Ik geef aan haar een lening. Zij verstrekt aan mij als onderpand het recht van hypotheek. Daarmee wordt zekerheid geboden dat zij NOOIT zonder mijn toestemming de grond kan verkopen. Het recht van hypotheek moet immers doorgehaald worden en ik geef daar uitsluitend toestemming voor indien het geleende bedrag (plus de cumulatief opgebouwde rente) aan mij is/wordt terugbetaald. Daarnaast wordt een lease-overeenkomst gesloten van 30 jaar met recht op verlenging van 2 maal 30 jaar (dus cumulatief 90 jaar) waarbij ik het gebruiksrecht heb met het recht van opstal (een daarop te bouwen woning). In deze overeenkomst staat ook dat aan het einde van de lease-overeenkomst of zoveel eerder als nader wordt overeengekomen, door mijn vrouw of diens erfgenaam (kind uit haar eerdere huwelijk) voor de woning een bedrag aan mij of mijn erfgenamen wordt betaald gelijk de waarde van de woning in het maatschappelijk verkeer. Met deze deal wordt bereikt dat ik het voor de Thaise wet maximale beschikkingsrecht van de onroerende zaak heb. Alle betalingen geschieden aantoonbaar via mijn bankrekeningen, in Nederland de ABN AMRO en in Thailand de Bangkok Bank. Bij beide banken houd ik rekeningen aan.
Ik heb drie kinderen uit vorige huwelijken in Nederland en mijn Thaise vrouw heeft één kind uit een vorige relatie in Thailand. Mijn vermogen in Europa heb ik in een stichting ondergebracht. Ik voer als enige het bestuur over deze stichting en ben ook volledig handelingsbevoegd. Deze stichting (ik dus) geeft certificaten uit van de verschillende vermogensbestanddelen en schenk die bij uitgifte (dus bij leven) aan mijn erfgenaam (het kind van mijn keuze). De waarde van deze certificaten zijn zodanig dat deze binnen de vrijstelling vallen van het schenkingsrecht. Met deze constructie kan ik zelf bepalen welk kind wat krijgt. Iets wat binnen het erfrecht in Nederland niet goed mogelijk is. Immers, elk kind kan binnen het erfrecht een wettelijk erfdeel opeisen. Door zoveel mogelijk vermogen in de stichting onder te brengen blijft er weinig over om te verdelen conform het erfrecht.
In Thailand ligt dat anders. Mijn vrouw is 27 jaar jonger dan ik. Wij hebben inmiddels samen een dochter van 2 jaar. Het is aannemelijk dat ik veel eerder zal komen te overlijden dan mijn vrouw. Ik wil haar en onze dochter niet onverzorgd achterlaten. Maar ik wil ook niet dat een mogelijk toekomstige Thaise man aan de haal gaat met wat ik mijn vrouw en kind nalaat. Daarom wordt een testament opgemaakt waarin wordt voorzien dat al mijn rechten uit hoofde van de overeenkomsten m.b.t. de grond en woning worden nagelaten aan onze dochter met het recht van mijn vrouw om al of niet samen met onze dochter levenslang van de woning gebruik te maken.
Mocht de Thaise wet inzake het recht van eigendom van grond wijzigen, zodanig dat ik als buitenlander het wettelijk recht krijg grond te bezitten, dan heb ik reeds nu een volmacht om de overeenkomsten daarop aan te passen.
Verder heb ik de studie betaald voor de dochter geboren uit de eerdere relatie van mijn vrouw, zodat zij (nu 20 jaar) zelf in haar levensonderhoud kan voorzien, maar met de restrictie dat zij na mijn overlijden ook voor haar moeder moet zorgen.
Conclusie:
1. Ik behoud het recht van feitelijk gebruik en voorkom dat de grond onder mijn woning zonder mijn instemming verkocht kan worden, zelfs niet na mijn overlijden.
2. Ik laat mijn vrouw en kind na mijn overlijden niet onverzorgd achter.
Inmiddels is de aankoop van de grond door mij geannuleerd vanwege onacceptabele voorwaarden. Toch is niet alles voor niets geweest. We hebben alles in samenspraak met de advocaat uitgewerkt en opgesteld. We zijn nu op zoek naar een ander woonobject en zodra we iets vinden wat naar onze zin is, kunnen we met onze kennis het ook sneller rond maken. We hoeven de advocaat dan ook niet opnieuw voor al zijn werk te betalen.
Voor wat betreft de overige lezersinbreng merk ik op dat de meesten slechts een klein onderdeel van de materie naar voren brengen. Juist alle gegeven waarschuwingen nopen tot het consulteren van een goede advocaat die op basis van de wensen tot een deugdelijk en wettelijk aanvaardbare oplossing kan komen. Het is niet goedkoop, maar te verkiezen boven alle onzekerheden.
Met vriendelijke groet,
Frans Nico.
Het eventueel verkopen van het huis zou wel een probleem kunnen worden.
U hebt namelijk een lease van 30 jaar, dus de koper heeft een garantie op gebruik van het huis van 30 jaar of minder afhankelijk van wanneer de lease is ingegaan.
Daarna kan hem gevraagd worden zijn eigendom te verwijderen, dan wel aan de eigenaar van de grond te geven.
Het is dus maar de vraag, wat een eventuele koper voor zo’n huis zou willen betalen.
Grond kan nooit behoren tot het gemeenschappelijk vermogen. Uw echtgenote heeft dus het volle eigendomsrecht op de grond, en kan er mee doen en laten wat ze wil. Misschienn beseft U het niet, maar U bij de registratie van de grond, een verklaring ondertekend waarbij U afstand van rechten doet.
Dat men eventueel contractueel in het huis kan blijven wonen, is een pleister op een houten been. Want in vele zulke gevallen pest men U gewoon weg.
Uiteraard is dit alles niet persoonlijk bedoelt,
Wat betreft onderlinge contracten speelt in Thailand ook mee dat ze in niet in tegenspraak mogen zijn met de hogere rechtsorde, namelijk de Criminal and Civil Code.
Ik denk dat het een goede zaak is als in dit blog een dossier verschijnt over de rechten van niet-Thaise mensen die een huis kopen en gebruiksrechten vastleggen op de ondergrond. En ik bedoel dan de aankoop zonder het tussenschakelen van een rechtspersoon. De condo moet dan meegenomen worden en met condo bedoel ik het recht van appartement.
Ik heb met anderen het ‘Belastingdossier postactieven’ gemaakt en gezien hoeveel foute informatie in dit blog en in forums werd gegeven over die materie en als ik nu lees hoeveel tegenstrijdige informatie onder deze vraag staat, met alle respect en in dank voor de goede bedoelingen, en overigens ook in forums, dat een apart dossier me een uitkomst lijkt.
Maar mij ontbreekt de kennis. Ik wil wel bijdragen, kan internet afzoeken, maar de juridische duiding moet echt door anderen gedaan worden.
Wie heeft kennis en tijd?
Een ander probleem is dat de meeste advocaten het ook niet precies weten.Ik had ook iets aan de hand en ging naar een advocaat. De oplossing die hij aandroeg,beviel me niet.Ben vervolgens naar andere advocaat gegaan en hoorde een heel andere oplossing.Vervolgens een derde advocaat bezocht en die kwam met hele andere argumenten aan.Heb toen zelf op internet alles uitgezocht, maar kom er niet uit, het is een wir-war van regels ,die per provincie ook nog verschillen.