Lezersinzending: Voor alle farangs die een huis en/of grond bezitten
Wij hebben een fijn huis in Jomtien met een heerlijke tuin en zwembad. City hall heeft natuurlijk veel geld uitgegeven (1.000 baht p.p. Thai) en dacht dit dan maar terug te halen bij de farang, die men allemaal, dus niemand uitgezonderd, schatje, hemeltje rijk vindt.
Aldus ontvingen wij een hele dikke envelop met per maand een leuk bedrag voor onroerend goed noem ik het maar ((ik zou graag een farang willen spreken die zowel Thais spreekt als leest, daar de man die hier Jomtien Park Villas onderhoudt, gewoon alleen zegt dat de farang moet betalen en verder geen uitleg geeft.)
Zoals ik het kan zien is dit over de laatste 11 jaar en het totaal is een kwart miljoen baht. Of je een emmer leeg schudt. Ik hoop niet dat dit ergens voor gaat komen in Charlie’s kolom van te betalen bedragen.
Vooralsnog schijnt dit alleen in Pattaya/Jomtien te gebeuren, maar farangs, rekening houdende dat dit T.I.T. is, kan het morgen zomaar veranderen.
Mijn man begint morgen zijn krantenwijkje.
Sterkte.
Ingezonden door Louise
Over deze blogger
Lees hier de laatste artikelen
Lezersinzending21 november 2024Thailand ontdekken… (lezersinzending)
Leven in Thailand21 november 2024Je maakt van alles mee in Thailand (179)
Lezersvraag21 november 2024Weet iemand of de supermarkt Okay in Cha-am nog bestaat?
Lezersvraag21 november 2024Huis kopen met mijn Thaise partner en wat moet ik doen om er te kunnen blijven wonen?
Wij, mijn familie dus, bezitten grond met een huis daarop en hebben nog nooit meer lasten gehad dan de ophaaldienst van huisvuil, 20 b per maand. Al 15 jaar…..
Ik lees dat jij grond en huis bezit dus er moet in jouw gezin iemand van Thaise nationaliteit zijn, toch? Of pacht je, of huur je? Wat is dan die rekening? Komt die wel van de overheid of is die van ‘het project’?
Ik denk dat iets meer toelichting wenselijk is. En als je de zaak niet vertrouwt dan is de claim hoog genoeg om samen met de buren en alle papieren naar een advocaat te stappen.
Hallo Eric,
Ja, dat had ik even moeten toelichten, sorry.
Er schiet nog steeds vuur uit mijn ogen, dat de thaise (r)overheid dit zomaar straffeloos kan doen.
Uiteraard hebben wij een companie en bij onze advocaat nog 7 handtekeningen van thaise mensen voor de grond.
E.e.a. is in 2006 of 2005 afgehandeld.
Dus wij zijn eigenaar voor 49% .
LOUISE
Even nagevraagd wat het zou kunnen zijn. Nou je vertelt het zelf al een beetje namelijk het betreft een geregistreerde onderneming. Elke geregistreerde onderneming, klein en groot, is verplicht een maandelijkse heffing vanwege deze registratie te betalen ter grote van 2000 baht. Nou is men niet zo actief dat er direkt een maandelijkse herinnering volgt maar wacht men het liefst tot een periode langer dan 10 jaar voorbij is want dan staat er een groot bedrag open. Na deze 10 jaar volgt automatisch de gang naar de rechtbank en hoogstwaaarschijnlijk is de sommatie die je hebt ontvangen een brief van de rechtbank. Verwijt het degene die de company heeft opgezet. Mijn vriendin heeft diverse geregistreerde ondernemingen en betaalt automatisch via de bank. Dit is denk ik wat er speelt.
Nog een kleine aanvulling: bedenk me net dat dan 2000 per maand x 12 maanden x 10 jaar al 240.000 baht is. Dit komt aardig overeen wat je zelf als bedrag aangeeft.( kwart miljoen). Mocht dit allemaal kloppen dan is de Thaise belastingdienst de kwaaiste niet en vast wel bereid de achterstand in termijnen te ontvangen. Ken diverse Thaise met grote belastingschulden en sommigen hebben een aflossingstermijn van 20 jaar. Bespreek dit met de Belastingdienst.
De 2000 baht voor een bedrijf is echter per jaar, niet per maand. De achterstallige beslasting zou dus 20.000 baht moeten zijn. Nulletje teveel misschien van een ambtenaar die graag wat extra centjes in zijn eigen zak wil steken ?
Op naar de advocaat zou ik zeggen, en pas wat betalen als alles duidelijk is.
Voor kleine ondernemingen zoals huis,, -tuin en keukenshops zoals winkeltjes aan huis, restaurants en meer betaal je inderdaad 200 tot 400 baht per jaar voor “tabien panniet” ( fonetisch) registratie. Voor echte ondernemingen met een omzet van 300.000 tot 5 miljoen baht is er een andere registratie en dat kost 2000 per maand. De echte ondernemingen hebben wat meer mogelijkheden om zaken te doen, maar om dat toe te lichten valt buiten dit kader.
Ger-Korat, ik ben niet bekend met een vast maandelijks bedrag voor bedrijven. Heb je een link met de juiste info.
Zelf heb ik al 20 jaar een Thais bedrijf, maar er is geen vaste maandelijkse last van Baht 2000.
Zou het kunnen dat dit de real estate tax zou zijn die aangemeld was ,maar nu zowaar retro-actief ?
Of een maatregel voor al die “company form bypasses” om land en huis als buitenlander onder controle te hebben ? Een gerucht dat al langer de ronde doet dat daar iets aan gedaan zou worden voor al die companys die niet echt actief zijn .
Ben ook benieuwd .
Beste Louise, zou je svp wat duidelijker kunnen zijn en jouw bericht zakelijker weergeven? Wat is er aan de hand? Waar heb je het over? Je zegt te hebben ontvangen “een dikke envelop met per maand een leuk bedrag voor onroerend goed”, maar uit jouw verdere relaas maak ik op dat het gaat om een aanslag belasting onroerend goed. Over de afgelopen 11 jaar ThB 250K. Alsof het uit de lucht komt vallen? Wat City Hall te maken heeft met 1000 baht voor de minvermogende Thai destijds? En wat heeft dat te maken met de door jou ontvangen aanslag? Als jij in Jomtien Park Villas woont en een krantenwijk nodig hebt, heb je verkeerde keuzes gemaakt. Doe normaal, laat dat cynische gedoe achterwege en informeer ons fatsoenmlijk.
Ja Henk, sorry.
Lees mijn uitleg bij de allereerste reaktie plies.
LOUISE
Erg vaag dit artikeltje, kun je het verduidelijken?
Als je grond bezit, hoe kunnen ze het dan gaan halen bij ‘de farang’ (ik neem dat je buitenlander bedoelt?), aangezien buitenlanders geen grond kunnen bezitten.
Dit lijkt inderdaad op een onwaarschijnlijk verhaal.
Niet erg duidelijk waar het over gaat.
Louise,
als buitenlander kun je geen grond in Thailand bezitten, tenzij je een Thaise company hebt opgericht.
Het is niet duidelijk wat bij jullie het geval is?
Of hebben jullie het huis en/of grond gehuurd of geleased?
Een beetje duidelijkheid is hier wel op zijn plaats!
Ja Alex, een slippertje van mij.
Lees even mijn uitleg bij Erik, de eerste reaktie op dit bericht.
LOUISE
Iedereen zal, ook in Thailand belasting moeten betalen. Als het dan in één keer voor de laatste 11 jaar op de deurmat valt komt dat hard aan. Ik heb altijd al met bewondering gekeken hoe mensen met hun eigendommen te koop lopen. Ook de belasting dienst in Nederland wil graag een graantje meepikken en dan is het lijkt mij niet verstandig om dit op ieder medium te plaatsen. Niet natuurlijk als u alles naar waarheid opgeeft. Maar een fijn huis met zwembad doet toch vermoeden dat uw man niet direct de Gazet van Bangkok hoeft rond te brengen. Ik volg het verloop en hoe het afloopt graag.
Ja Henk,
Ik kan ook geen chocola maken van Louise’s relaas.
En wat heeft het doceurtje van Prajut ermee te maken. Dat is ‘n totaal andere kwestie. Wanneer je zolang in Thailand woont heb je toch zeker wel vertrouwde connecties waar je dat probleem neer kunt leggen.
Wij mogen ons in Ubon aangenaam laten verrassen met de vaste lasten: straatverlichting, onderhoud, gemeensch zwembad, security en video-bewaking, p/jr Th Bth 3370,- en tweemaal ‘s-weeks huisvuil ophalen Th Bth 180,- ook per jaar!
We wonen niet in de rimboe, maar binnen 3 min bij Cental World, Big C, golfbaan ect.
Hallo, ook in Jomtien en bij ons is hetzelfde gebeurd. Gelukkig hadden wij een kwitantievan 2014waaruit blijkt dat het bedrag niet klopt (was factor 2,5 per jaar hoger). Gebeld, antwoord ja er is nieuwe afdeling die alles op ieuw bekijkt. Hakken in t zand gezet en gelijk ging er 5000 per jaar af. Toen keurige brief geschreven met comproms voorstel…tot nu toe oude bedrag en dan nieuwe bedrag vanaf 2020. Geen antwoord en toen gebeld: medewerker zei”wilt u aub betalen want onze fout en dan wordt ik ontslagen”. Haar chef “ u moet gewoon betalen”.
Keurig briefje geschreven met samenvatting geschreven 2 weken geleden, nog niks gehoord. Wel betaald cnonform ons voorstel.
Bedenk wel:
Het is de veranwoordelijkheid van de eigenaar om aangifte te doen
Denkelijk komt de maatregel ook voort uit het feit dat wet op de schop gaat per 2021 en de bedragen omlaag gaan, dus men poogt nog snel wat binnen te harken
Maar belangrijk is me dunkt wel dat je in gesprek gaat, bij voorkeur schriftelijk omdat ze dat niet prettig. Inden, Thai doen liever handjeklap.
ja wat meer informatie zou wel nuttig zijn. Ik weet, dat er met ingang van 1 januari 2020 property tax betaald moet worden. Dat is een nieuwe wet,
Tja louis,
De farang in Thailand zijn vanzelfsprekend schatjes rijk . U verwart dat met veel geld hebben. Terwijl ik hierbij denk aan al die vrolijke lachende vrouwen die in de bars en pups werken..
Heeft u dit verhaal aan de bar geschreven ik kan er geen touw aan vast knopen . wat verwarrend.
Ik begrijp dat iemand die wat onderhoud doet een rekening heeft gestuurd .Tja terecht of onterecht kan ik uit wat u schrijft niet opmaken.
Kunt u ons enige aanvullende informatie geven.
Groet Antonius
Wellicht handig om te weten.
Dit is waarschijnlijk ook de reden dat buitenlanders geconfronteerd worden met property tax, omdat hun baam niet zal voorkomen op de eigendomspapieren (chanoot) en ook niet in het blauwe huisregisteatie boek (tabien bahn).
Quote
Tax exemptions
Tax exemptions are provided in the following cases:
Land and buildings owned by individuals that are used for agricultural purposes shall be exempt from tax until 2022, after which a tax exempt threshold of Baht 50 million shall apply.
A tax exempt threshold of Baht 50 million shall apply to land and buildings owned by individuals that are used as their place of residence, if their names appear in the house registration book on 1 January of the tax year
A tax exempt threshold of Baht 10 million shall apply to buildings owned by individuals, where they are not the land owner, that are used as their place of residence, if their names appear in the house registration bookon 1 January of the tax year. By definition this would include a condominium unit
Unquote.
Is er ergens info te vinden over die nieuwe og belasting?
Ook mijn ega heeft land en wij hebben twee huizen.
Ons eerste woning aan de overkant van de weg verhuren we aan een Thaise Engelse lerares.
Ik zelf heb een 30 jaar lease lopen op onze huidige woon lokatie.
Totale oppervlakte van alles te zamen is rond de 7 Rai.
De onroerend goed belasting die wij jaarlijks in Januari betalen op de Tessabaan van onze Tambon is peanutes.
Voor de vuilnis ophalen betalen we een 20 bath voor 4 zwarte grote plastic zakken met een logo van de tambon er op.
Voor water van de Tambon betalen we 4 bath per kuub.
Woon niet in een Moobaan complex maar gewoon op het platteland in de Lamphun provincie, 50 km ten zuiden van het centrum van Chiangmai.
Dus van zulke bedragen die de vraagsteller stelt heb ik nog nooit van gehoord , er zal wel iets anders aan de hand zijn lijkt me.
Jan Beute.
Denk dat het niet de property tax betreft, welke trouwens per 1 januari aanstaande wijzgt. Maar het betreft denk ik de registratie van de Thai company waarin het eigendom is gegoten ( 49% buitenlander en 51% Thai ).
Petervz noemde het al. Helaas, Louise en haar man hebben verzuimd belasting te betalen.
https://www.thailandlawonline.com/article-older-archive/property-tax-land-and-building-tax
There are no general property taxes (capital tax on property imposed by the government) in Thailand, but real properties put to commercial use (residential houses not ‘owner occupied’ and commercial buildings) must under the Building and Land Tax Act pay a ‘rental’ tax at a rate of 12,5 % of the annual rental value or the annual assessed rental value, whichever is higher.
Paying tax
It is the property owner’s responsibility to inform the local authorities (Or.Bor.Tor or local municipality) and pay building and land tax before the end of February each year.
Owner-occupied residences are exempt from building and land tax (only for the first property, the second or more properties are not automatically exempt). Not regarded as owner occupied is a situation where a foreigner owns a property through a Thai juristic entity (Thai limited company) and uses the house as his holiday home or residence. If the land and buildings or any other improvements are owned by a company and used for residence by the foreign director the company is required to pay building and land tax, irrespective if the company receives any income (rent) out of it .
Foreigners owning land AND house through a limited company are often unaware of their responsibility for this tax and possible consequences of not paying. The relevant local authorities do occasional checks which will lead to a higher tax assessment and fines.
Foreigners owning land AND house through a limited company are often unaware of their responsibility for this tax and possible consequences of not paying. The relevant local authorities do occasional checks which will lead to a higher tax assessment and fines
Ter aanvulling: het verschil met Jan Beute zijn situatie is dus dat zijn huis op naam van zijn vrouw staat, die er uiteraard ook in woont
Blijft wel voor Jan Beute zijn vrouw dat het huis welke verhuurd wordt aan een Thaise valt onder de 12,5 % tax regeling over de rente opbrengst per jaar. Per 01 januari weet ik dat dit verandert naar 1,2% over de waarde van het onroerend goed volgens de nieuwe regeling. In de nieuwe regeling wordt weliswaar “residential purposes “” genoemd maar indien je een huis verhuurt of verleast of via een companystructuur hebt opgezet blijft denk ik de optie 3 / other over wat impliceert mijn genoemde 1,2% over de waarde.
Wat de lease betreft heb ik mijn twijfels. Zijn vrouw een krijgt een leaseverrgoeding dus een soort rent, alhoewel ze er zelf ook woont maar dat staat los van de leaseconstructie. Formeel blijft het verleasen dus valt strak per 1 januari ook het woonhuis van Jan Beute onder de nieuwe regeling en dan denk ik met een tarief voor Residendial use = 0,30 %.
(En huuropbrengst en leaseopbrengst ook op te geven voor de jaarlijkse inkomstenbelasting
Zie de link:
https://www.bdo.co.th/en-gb/insights/tax-updates/new-property-tax-law-in-thailand
En zo is het Steven, ik begrijp dan ook niet tenzij je daadwerkelijk een company hier wilt opstarten cq runnen sommigen voor deze constructie kiezen.
Heeft het misschien te maken met het syndroom van moeten van land op je naam te willen hebben.
Ondanks dat bij een company je ook weer afhankelijk bent van aandeelhouders met een meerderheid in de company die de Thaise nationaliteit behoren te hebben.
Wat is een 30 jaar lease toch eenvoudiger en goedkoper.
Bij het plaatselijke landoffice de lease op het chanot gezet, leges kosten ed zijn niet veel voor de transactie, geen gezeur met lawyers en dergelijke.
En als de huidige lease die zelfs nog verlengt kan worden in een verre toekomst afloopt dan jeuken mijn tanden waarschijnlijk niet meer.
En het is nog steeds zo dat je aardse goederen waaronder ook land en huizen vallen niet mee kunt nemen op je laatste reis.
Jan Beute.
Naast de property tax bestaat er ook een registratieheffing voor ondernemingen met een vast bedrag per maand. Ik gaf dit in een eerdere reactie al aan. Formeel zijn er dus 2 heffingen mogelijk voor een huis welke in een company structuur is opgezet. Maar ja dan kom je op het terrein van ondernemingsrecht als je daar details van wilt weten kan je beter naar een belastingkantoor.
Louise en haar man hebben een company. Een company heeft inkomsten. In dit geval stelt de Thaise overheid dat deze company huurinkomsten heeft. Dat zijn daadwerkelijke of geschatte inkomsten. Daarover moet belasting betaald worden.
Dus het is geen kwestie van T.I.T, maar van T.I.A.N.A.F.I.T (this is a non-alert foreigner in Thailand).
Dus niet kwaad zijn op de Thaise overheid (die gewoon haar wetten volgt), maar kwaad zijn op jezelf of je boekhouder/advocaat.
Maar waarom heb je deze informatie niet stilletjes op het internet gezocht in plaats van het op dit blog te gooien en te gaan schelden op Thailand?Jij en je man zitten fout, niet de Thaise overheid.
Dus dat is dat wederom iets dat spreekt om de company form heel goed na te pluizen als er wederom een aangeboden wordt in de realestate paginas a la Baht&Sold .
Als je dan toch besloten hebt om je in die gevaren zone te begeven om best zelf een nieuwe company op te starten dan weet je tenminst dat er nog geen vlooien in de pels zitten , die +/-50000 baht zijn dat wel waard !
En ik denk dat die company form stilaan onder “scrutiny” komt ,er zijn al gevallen gaande
PS : wel raar dat de rekening naar de farang gestuurd wordt en niet naar de 51%? Oeps ! ws. is de farang met de maar 49% de zaakvoerder director en het huis de maatschappelijke zetel .Er zullen dus ws nog wel anderen gelijkaardigen dit gaan ontvangen indien men hun dat niet goed duidelijk gemaakt hebben bij de koop (meestal het excuus van geen transfers te moeten betalen omdat het huis in decompany zit (lokvogeltje voor kooptaktiek) !
Afblijven mensen tenzij je een Thaise echtgenote of zoon dochter hebt …
Een zeer interessante vraag en leerrijke reacties.
Door de gebrekkige info, in combinatie met het hoge emotionele gehalte, van vraagsteller Louise, blijven de probleemstelling nog steeds wazig en de reacties hypothetisch.
Het ziet er echter naar uit dat het hier om correcte handhaving van Thaise fiscale regels gaat.
Niet leuk voor Louise.
Anderzijds geweldig leuk eens te lezen hoe Thaise ambtenaren correct hun werk doen.
Een stapje in de richting van meer échte rechtstraat. Een stapje verder weg van wetteloosheid, wangedrag en corruptie. Allemaal zaken die hier door menif farrang veelvuldig aangeklaagd worden.
Ik vind het wel apart dat eerst de klusjesman op Jomtien Park Villas om uitleg gevraagd wordt. Die beste man is geen belastingexpert, en zijn beheersing van de Engelse taal is waarschijnlijk niet van dien aard dat hij de belastingaanslag kan verduidelijken.
In plaats van (vervolgens) naar een Thaise deskundige te gaan, wordt met veel verontwaardiging de kwestie hier op het forum geplaatst. Daarna gaan enkele lezers aan het zoeken op internet, die de (vermoedelijk goede) antwoorden vinden. Waarom heeft de vraagstelster dit niet zelf gedaan? Of waarom niet zelf direct naar een deskundige gestapt, waarna zij de kant en klare uitleg van die deskundige hier had kunnen publiceren (zonder foeteren op de Thaise belastingdienst)?
Hallo.
Ik lease een huis inKathu Phuket en betaal 30000bt per jaar aan de staat. Dit al 14 jaar lang.
Daniel, die 30.000 thb betaal je dan waarschijnlijk voor de verhuurster van de grond/huis, neem ik aan.
Betreft ongetwijfeld company tax. De constructie waar het eigendom is ondergebracht in een company ltd wordt door (veelal buitenlandse) makelaars en brookers verkocht als de gewoonste zaak van de wereld. Volgens hen de manier om als buitenlander legaal onroerend goed te bezitten. Je mag je afvragen hoe legaal dat is, daar een company, net als onder Nederlandse wetgeving, geacht wordt commerciële activiteiten te ontplooien. Jaren geleden werd er al gewaarschuwd dat de Thaise overheid aan deze ‘maas in de wet’ paal en perk wilde stellen. Verder zit er aan het hebben van een company ltd verplichtingen, zoals het produceren van jaarcijfers en het afwikkelen van belastingformaliteiten. Probleem is dat makelaars en brookers dit soort informatie vaak niet geven, want dat verkoopt natuurlijk wat moeilijker. Ik zou Louise aanraden om contact op te nemen met een hierin gespecialiseerd advocatenbureau. Misschien valt de schade nog wat te beperken. Ik hoop dat ik het mis heb, maar betwijfel dat. Ik hoop dat Louise bereid is een follow up te geven wat het nu precies betreft en hoe dit is opgelost. Sterkte en succes!
Hallo Bacchus,
Prettig om ook eens een normale reaktie te lezen, zonder de azijn rond te strooien zoals we allemaal kunnen lezen.
Ik heb medelijden met die mannen.
Maar Bacchus, ik beloof je op de hoogte te houden wanneer we van onze advocaat terug komen, die ook e.e.a. uit te leggen heeft.
Daarna denk ik is de gemeente aan de beurt.
LOUISE
Louise, zou je niet minstens een deel van die ‘azijn’ vermeden hebben als je direct een wat minder vaag verhaal had geplaatst en je je verontwaardiging wat in toom had gehouden?
De meerderheid van de reacties zijn van betrokken personen welke je graag helpen met zinvolle informatie dus doe je de meerdereid toch te kort in plaats van een dank je wel te zeggen.